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[ 칼럼] 상가 투자, 직접 경영도 대비해야 한다

2020-06-08 07:00

상가를 구입할 때는 다양한 상황에 대응할 수 있도록 유비무환(有備無患)의 자세를 가지는 것이 좋다. 지금처럼 실전에서 생각도 못 한 코로나19 사태 등 경기에 민감한 돌발상황이 발생할 여지가 많으므로 준비가 필요하다. 이 때문에 임대인(상가 주인)은 ‘직접 경영’까지 대비하고 있어야 한다. 이 부분은 상가투자와 함께 내 점포에서 앞으로 창업에 대한 꿈도 가지고 있는 분들에게도 해당될 수 있다. 현실적 투자에서 필자는 그동안 이 부분을 누누이 강조해 왔지만 더 많이 강조해도 부족하지 않은 부분이다.직접 경영을 해야 될 수 있는 상황은 먼저, 기존 경영을 잘 해오던 임차인(세입자)이 어느 날 갑작스럽게 개인 사정에 의해 급하게 장사를 중단해야 하는 상황이 닥쳤을 경우다. 상가를 구입하는 데 거액이 들어간 만큼 돌발 상황이라 할지라도 임대 기간이 끝나가 새로운 임차인을 들이지 못한다면 상가를 그냥 놀릴 수는 없으므로 발 빠른 대응을 해야 한다. 이 같은 갑작스러운 상황이 닥쳤을 때 평소 창업에 뜻이 있던 점포주라면 충분히 기회로 삼아 뛰어들어 볼 만하다. 기존 장사가 잘 되던 점포라면 그대로 넘겨받을 경우 장점이 많고 창업에 대한 부담도 덜 수 있다. 점포에 단골 등 고정고객이 이미 확보돼 있고 영업을 시작하면 바로 수익도 낼 수 있기 때문이다. 또 인테리어를 새롭게 하거나 시설, 집기, 홍보 등에 비용을 쓰지 않아도 되기 때문에 지출 부담도 적다. 점포 창업의 경우 영업이 잘되는 가게는 기존 월세보다 많거나 2배 가량의 금액을 순수 마진으로 가져갈 수 있도록 상품 단가와 인력 구성 전략을 통하여 새롭게 정리해야 한다. 특히 상가 주인이 직접 본인 소유의 상가에 경영을 하면 월세 부담이 없게 돼 수익률은 더욱 극대화 시킬 수 있는 장점이 있다.또, 기존의 가게를 넘겨받지 않고 직접 아이템 선정 등의 과정을 거쳐 순수하게 창업의 꿈을 이뤄보는 방법도 있다. 경영을 잘할 경우 매도 시에 권리금은 물론 시세차익도 가져갈 수 있어 이익이 크다. 물론 경영을 잘 할 수 있는 경우로 상가의 주인이 아닌 온전히 창업자의 마인드에서 전력을 다해 창업시장에 뛰어들어야 가능한 일이다. 이러한 상황들 속에서 상가 투자 시에는 상가 인근의 유동인구의 특성이 어떠한지, 어떤 업종을 선택해야 매출이 좋을지 등 창업자와 같은 생각을 항상 갖고 있는 것이 중요하다. 직접 경영을 하지 않더라도 다음 임차인을 빠르게 유치하는 데에 분명 좋은 경험이 될 수 있다. 또한 주변에 위치한 중개사무소를 자주 방문하여 돈독한 관계를 형성해두고 지역 상권 트렌드 변화에 항상 귀 기울여야 빠르게 변화하는 시장 상황 속에 대처할 수 있을 것이다.

[ 칼럼] 점포의 흥망성쇠 좌우하는 입지, 선택 기준은?

2020-05-11 07:20

“목이 좋아야 장사가 잘 된다”는 말은 누구나 한 번쯤은 들어봤을 것이다. 실제 상가는 자리가 70%를 좌우한다고 할 만큼 좋은 목을 잡는 게 핵심이다. ‘목’이라는 것은 곧 입지를 말하며 어떤 입지를 잡느냐에 따라 상가의 흥망성쇠가 좌우된다고 볼 수 있다. 상가 입지에서 가장 중요한 요소는 첫째로 얼마나 두터운 배후 수요층을 갖고 있느냐는 것이다. 배후가 두터우면 소비 가능한 구매력이 많아지고 당연히 상가가 점유할 수 있는 소비지출액도 높아진다. 아파트 단지 안에서는 아파트 세대수, 오피스 입지에는 주변 오피스 상주인구가 얼마나 많은 지가 중요하고, 교외형 입지에서는 통행하는 차량이 많을수록 좋은 입지가 된다.둘째는 접근성이다. 접근성이 좋은 지하철역, 버스정류장 100m 이내의 상가는 사람들이 몰려들 근본적 요건을 갖추고 있다. 단 지하철이 환승역이고 상권이 활성화된 지역이라야 좋다. 버스정류장은 종점이나 아파트 단지 앞이 독점력을 가질 수 있어 더욱 좋다. 노점상이 많은 지역의 상가도 꽤 안전하다고 볼 수 있다. 생계와 바로 연결된 노점상은 유동인구가 많은 곳에만 들어서는 특성이 있기 때문이다. 셋째는 저지대의 평탄한 곳이 유리하다는 점을 기억해야 한다. 소비자들은 일반적으로 하향 지향적 상권 이용행태를 나타낸다. 만약 언덕 중간에 사는 사람이 언덕과 언덕 아래쪽에 상권이 동시에 형성돼 있다면 언덕 아래쪽 상권을 이용할 확률이 훨씬 높게 나타난다. 이에 언덕에 입지한 점포는 동일한 조건이라면 평탄한 곳에 입지한 점포에 비해 값어치가 크게 떨어지는 편이다. 즉 완벽한 평지에 있는 상가가 집객력이 좋다고 할 수 있다.넷째로 비슷한 입지라도 큰 상권에 속한 곳을 선정해야 한다. 두 개의 크고 작은 상권이 근거리에 위치할 때 소비자들은 단연 큰 상권을 선호하는 경향이 있다. 마지막으로 연속성과 대응성을 잘 갖춘 상권에서 상가 입지를 선정해야 한다. 쉽게 말하면 점포들이 연이어져 있고(연속성), 마주 보고 있는(대응성) 형태가 좋다. 예를 들면 대로변이 뒷골목에 비해 상권이 상대적으로 떨어지는 것을 볼 수 있는데 이는 대응성이 낮기 때문으로 볼 수 있다. 경쟁력 있는 상권을 고르는 것은 어려워 보이지만 사실은 간단하다. 가장 쉽게 좋은 상권을 선정하는 방법은 임차인과 소비자의 관점과 입장에서 바라보는 것이다. 임차인이 잘되어야 상가가 흥하고, 상가가 번성해야 상권전체가 살아난다. 임차인의 입장에서 상가를 바라볼 수 있어야 업종에 대한 이해도 가능하다. 장사가 잘되는 상가를 찾는 노하우는 상가 투자자뿐만 아니라 창업자에게도 꼭 필요하다.

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