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[ 칼럼] 상가투자자, 공실·코로나 위기 벗어나려면

2020-03-16 07:00

신규 공급된 상권을 중심으로 공실이 적지 않은 상황이다. 지방은 물론 서울과 수도권에도 해당되는 현상이다. 얼마 전 마곡과 위례지역을 찾은 적이 있는데 현장을 가보니 신축건물 1층 상가는 텅텅 비어있고 임대문의 광고가 곳곳에 붙어있었다. 빈 상가들은 바이러스가 유행하는 현재 분위기 때문에 더욱 우울한 모습이다. 물론 신규 상권의 초창기 공실은 마곡이나 위례 뿐 만 아니라 판교, 세종 등 대부분의 신도시가 겪었거나 겪은 문제다. 대부분의 신도시 상권은 안정되기까지 보통 3~5년 정도 걸린다. 그러나 최근 신도시 상권들은 상당한 공실로 첫 번째 단계조차 넘기지 못하는 일도 일어나고 있다. 마곡역과 발산역 인근의 경우 분양 후 3년이 되도록 공실 해소가 안 되는 모습도 나타난다. 밤이 되면 이 역들 인근 대로변의 중간 지점 1층이 공실로 인해 활기를 띠지 못하고 적막감마저 준다. 상가를 산 임대인들이 당시 분양한 시행사를 지속해서 찾아가 문제를 제기하는 경우도 있었고 심리적으로 압박을 심하게 느낀 시행사 건물주가 목숨을 끊는 안타까운 일도 있었다고 한다.신도시 상가에 투자할 때는 기본적으로 무리하게 나서서는 안되며 장기적 관점에서 다가가야 한다. 대출을 무리하게 활용하거나 기대 수익률을 높게 잡으면 상권 안정화되는 시기까지 버티지 못해 어려움을 겪을 수 있다. 상권 활성화까지는 생각보다 길어질 수도 있고 최악의 경우 활성화에 실패하는 일도 있기에 주의가 요구된다. 그렇기에 애초에 상권분석의 미래전망을 꼼꼼히 따져봐야 한다.이 같은 상황에서 신규 상권을 중심으로 ‘렌트프리’(무상임대) 방식의 적용도 생각해볼 수 있다. 렌트프리란 말 그대로 임차인으로부터 일정기간 임대료를 받지 않는 것이다. 공실 상가 점포를 소유하고 있는 시행사, 건설사, 임대인이 최소 6개월~1년간 렌트프리를 실시한다면 상권에 활력을 불어넣을 수 있다. 상권이 형성되지 않은 곳은 임차인이 들어오려 하지 않기 때문에 상권 전체에 활력을 불어넣기 위해 실시하는 것이 보통이다. 임대인을 향한 지원은 임차인에 대한 혜택으로 전환될 수 있기 때문에 더욱 전향적으로 고려해볼 필요가 있다. 실제 상가를 활용하는 소상공인 임차인에 대한 창업지원도 필요하다고 생각한다. 창업자들에게 렌트프리 기간에 따라 세금을 한시적으로 감면한다든가 창업비 지원을 파격적으로 제공하다면 공실이 줄어 상권 활성화에도 기여할 것이다. 또한 임대인과 임차인의 상생을 위한 창업비 지원 방식도 간소화 한다면 실효성이 높아 보인다. 이러한 지원은 임대인과 임차인 모두에게 긍정적인 요소로 작용할 것으로 본다.

[ 칼럼] 신도시 상가투자, 자본여력 갖춰야

2020-02-17 07:30

상가 유형 중 신도시나 택지지구 상가 투자는 위험성이 높은 편이다. 상권이 활성화되기까지 수년 간 시간이 걸리기 때문이다. 그렇지만 시간이 걸리더라도 점차 인프라가 갖춰지면 만족스러운 수익률과 높은 시세차익을 기대해 볼 수 있는 것이 바로 신도시나 택지지구의 수순이다. 이러한 장·단점을 파악해 신도시와 택지지구 상가만 투자하는 전문 투자자들도 상당히 있다. 업계에서는 그들을 일명 ‘선수’라고 부른다. 이들은 풍부한 경험을 바탕으로 직감적으로 될 만한 신도시 상가를 찾는다.지인을 통해 알게 된 한 ‘선수’는 최근 위례신도시 상가 하나를 구입했다. 위례신도시를 예로 들어 선수들이 신도시와 택지지구 상가를 쫓는 이유와 과정을 설명하고자 한다.서울 강남권의 마지막 택지지구라고 불리는 위례신도시는 비교적 비싼 분양가에도 불구하고 신도시의 네임밸류가 워낙 높았기 때문에 대부분 분양이 잘됐다. 서울 송파구의 시세보다 저렴하니 당첨만 되면 무조건 돈을 벌수 있다는 기대심리가 높았기 때문이다. 아파트는 물론이고 상가도 예외 없이 분양 광풍을 일으켰다. 하지만 이후 분위기가 사뭇 달라졌다. 모든 신도시가 그러하듯 입주 초기 위례신도시는 기반이 잘 잡혀있지 않은 상황이었다. 입주가 마무리 되지 않았고 상권을 이용하는 입주민이 적어 상권 활성화율도 미약했다. 다소 높은 분양가로 인해 대출을 이용해 상가 투자에 나섰던 투자자들은 대출 이자에 큰 부담을 겪었다. 투자자들은 당연히 세입자에게도 높은 임대료를 요구할 수밖에 없었다. 이는 높은 임대료에 세를 들어오는 사람이 적고, 세가 들어와도 장사가 잘 되지 않아 오래 버티지 못하고 가게를 정리하는 악순환으로 이어졌다. 결국 투자자는 대출 비용 부담이 너무 커지게 되고 상가 공실로 수익은 없는데 관리비에 대출 이자에 지출만 쌓이게 되니 밤에 잠도 못 잘 지경에 이르는 경우도 있었다.극심한 스트레스를 받은 투자자는 분양가보다도 낮은 가격에 매물을 내놓을 수 있다. 손해를 줄이기 위해 한시라도 빨리 정리하고 싶기 때문이다. 마지막 자존심을 부려 원가에 내놓는다 하더라도 현재 공실인 상황에서 흔쾌히 매입할 투자자도 적을 것이다.이 때 분양가 아래로 나온 신도시 상가 매물만 노리는 것이 바로 선수들이다. 선수들은 신도시의 특성을 누구보다 잘 알고 있기 때문에 최소 3년가량을 버틸 수 있는 여유자금을 보유해 매입에 나선다. 시간이 흐르고 신도시 상권이 안정화단계에 이르러 시세가 오르게 되면 그 때 차익을 얻을 가능성이 높아진다.

[ 칼럼] 상업용부동산, 경기침체 대비해 보수기조 유지해야

2020-01-13 07:00

부동산 시장은 생물과 같아서 앞 날을 예측하기란 언제나 조심스런 부분이 있다. 하지만 그동안 발표된 부동산 정책과 현재 시장 상황을 반영해볼 때 올해 상업용 부동산에 투자를 염두에 두고 있다면 꼭 체크해야 할 몇 가지가 있다. 먼저 투자금액과 대출 비중을 되도록 보수 기조로 유지하기를 권한다. 보통 대출을 많이 활용하는 수익형 부동산 투자자에게 있어 저금리 기조가 지속되고 있는 지금과 같은 상황에서는 대출이자 부담 감소로 수익형 부동산 투자 메리트가 상승하는 장점이 있다. 하지만 투자 전 꼼꼼하고 세밀하게 수익 부분을 검증하고 따져봐야 한다. 금리인하로 인해 수익형 부동산 상품에 대한 관심이 일부 증가할 수는 있겠지만 활발한 투자분위기로 전환될 가능성은 적을 것으로 보인다. 올해는 전반적인 경기 침체와 맞물려 수익형 부동산 시장 전망도 썩 좋진 않은 상황이다.상품별로 살펴보면 상가의 경우 상품도 다양하고 변수가 많아 투자자들은 장기 관점에서 투자에 임해야 한다. 2019년 국세청의 국세통계 자료를 살펴보면 전체 자영업자 수는 2017년 634만2420명에서 2018년 673만4617명으로 39만2197명 증가한 것으로 조사되었으나, 폐업률의 경우 2017년 83만7714명, 2018년 83만884명으로 꾸준한 모습을 보이고 있어 더욱 주의해야 한다. 임차인이 폐업을 한다는 것은 곧 투자자에게는 공실의 위험성이 높아지고 결국 임대료 시세에도 악영향을 미칠 수 있다는 것을 의미한다. 다만 일부 가치상승 및 안정적 수익 확보 가능한 몇몇 상품에 대한 국지적 선별투자 흐름은 기대해볼 만하다.상가의 경우 신도시, 구도심 구분 없이 공실률 증가로 인한 상권 위축으로 신규분양 상가의 경우 시행사, 건설사, 임대인 등이 창업자인 임차인의 렌트프리나 인테리어 지원이 확대될 것으로 보인다. 전반적인 시장 분위기의 위축으로 특별한 트랜드에 주목하기보다 시장상황을 주시하고 대비하는 것이 필요하다.주택시장을 중심으로 한 규제정책 및 대출규제 등 주거형 부동산의 억제책이 이어지면서 상대적으로 상업용부동산에 대한 관심 증가가 예상된다. 하지만 계속되는 경기불황 흐름과 공실률 증가로 활황을 기대하기는 어려워 보인다. 단순히 기대 수익률을 따지기 보단 주변 입지와 상권, 배후 수요과 교통망, 지역 경기상황 확인 등을 종합적으로 고려한 후 투자해야 안전하다. 시장 흐름에 대한 꾸준한 관심이 필요한 때다.

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