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[ 칼럼] 상가 투자시 필수 확인 요소는?…'공실' 여부 중요

2020-03-23 07:20

상가 투자시 투자자가 가장 염려하는 요소는 바로 ‘공실여부’다. 그런 이유로 실제 분양현장에서 선임대후분양 방식의 상가분양이 유행이다. 하지만 선임대 상가라고 해서 그것을 전부 믿으면 곤란하다. 종종 피해사례가 늘어 독자들에게 환기차원에서 몇 가지만 점검해 본다. 첫째는 권리관계인데 계약주체인 임대인과 임차인을 반드시 확인해야 한다. 선분양의 경우 분양계약 체결 시 사용승인이 없어 등기이전도 불가능한 상태다. 임대차계약서 상의 임대인이 사업주체인 시행사인지를 확인해야 한다. 둘째, 선임대 상가 분양계약을 체결할 때 임대차계약서 사본을 반드시 확인하고 임대차 계약금의 시행사 보관 여부 역시 확인해야 한다. 특별한 사정이 없는 한 계약금은 시행사 계좌에 입금되기 때문에 시행사 통장의 계약금 입금내용을 확인하는 과정이 필요하다.셋째는 선임대 임차인과 대면하거나 임차여부와 계약내용을 확인해야 한다. 보통 선임대 후분양의 경우 임대차계약이 먼저라서 포괄승계가 이뤄진다. 때문에 임차인에게 임대차 계약내용과 임차인의 사업경험 유무, 업종, 규모, 수익 등을 확인해 보는 것도 좋다.넷째는 분양계약 전 주변 상가시세와 실제 중개업소 상가매물을 사전에 조사하는 것도 매우 중요하다. 온라인상 시세와 가격추이는 실제와 달라 백퍼센트 신뢰할 수 없다. 따라서 해당 상가 주변 중개업소를 찾아 발품을 팔아 확인해보는 것이 좋다.다섯째는 고수익이나 특화된 상가일수록 고밀도 검토가 필요하다. 예컨대 병·의원이 입점하는 상가 등 특화된 상품의 경우 실제 임차인이 다른 장소에서 의료영업·근무 여부를 확인해보는 것도 좋다. 건축사나 공인중개사처럼 자격증을 구비해야 영업이 가능한 업종은 해당 임차인의 자격증과 면허증을 확인해 두는 것도 좋다. 특히 유명 체인점의 입점 여부를 분양상담사의 말에 의존치 말고 임대차계약 여부나 내용을 해당 업체에 직접 문의해봐야 할 것이다.마지막으로는 상가의 임대료 비율을 검토해봐야 한다. 실제 임대차 계약서의 계약내용에 보증금이 너무 적고 월세가 지나치게 높게 책정다면 수익률은 높지만 보증금이 적어 안정된 수익보장이 힘들다. 반대로 보증금의 비중이 높다면 수익률도 떨어지고 투자금은 적게 들지만 임대차 계약 만료시 임대인은 임차인에게 내어 줄 목돈이 필요해진다. 추가적으로 현장조건의 변화는 거의 없으면서 사업진행이 제대로 되는 지 확인해본다. 분양현장의 99퍼센트는 ‘선분양 후시공’을 하는 현장이 많아 사업진행과정을 전화 문의와 현장 확인을 통해 점검해보는 것도 좋다.

[ 칼럼] 건축물 용도 변경은 어떻게 해야 하나요?

2020-02-24 07:00

건축이나 부동산관련 상담을 하다보면 “건축물의 용도변경은 어떻게 해야 하나요?”라는 질문을 많이 받는다. 용도변경이란 건축허가나 사용승인을 받은 기존 건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말한다. 먼저 대개 매수인이 건물을 매입했으나 실제 사용하려는 용도와 맞지 않거나 부동산의 가치를 높이기 위해 건축물의 용도를 변경하는 경우가 대부분이다. 다음은 자신이 원하는 건물을 매입한 경우에도 보통 건물의 노후화로 건축한지 20~30년이 경과한 건물이 대부분이기 때문에 수직이든 수평이든 증축을 한다든지 리모델링을 통한 대수선 공사를 진행하는 경우도 있다. 건축물의 용도는 대부분이 시행사나 건축주가 건축계획단계와 건축허가·심의 단계에서 건축물에 대한 모든 용도를 미리 정한다.건축허가 시에 결정된 건축물의 용도를 준공 이전에 설계변경으로 인해 바꾸는 경우도 있다. 물론, 준공 이후라도 일정한 요건을 갖추고 적법한 절차를 거치게 되면 건축물의 용도변경이 가능해진다. 건축부지 매입 후 신축을 하고 난 뒤에도 얼마든지 건축물의 용도변경은 가능하다. 우선 용도변경을 위해 건축물대장을 1부를 떼어 시·군·구 건축과를 방문해 담당자와 상담하면 된다. 혹시 건축물대장을 못 챙겼더라도 담당공무원이 직접 열람하거나 그곳에서 요청을 하면 된다. 이때 실제 건축물의 용도와 주차장 등의 확보여부와 세대별 현관설치와 구조도와 평면도 등을 요구할 수도 있다. 용도 변경할 건축물의 대지에 주차장이 부족한 경우더라도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 변경이 가능하다. 쉬운 예로 4층짜리 상가주택(점포겸용 다가구주택)일 경우에 2층~4층은 다가구 주택에서 다세대 주택으로 변경하면서 1층 근린생활시설을 주차장으로 변경하는 방법도 있다. 또한 이미 주차장의 여유가 있을 경우는 건축법과 해당지역의 용적률이 허용되는 범위와 한도 내에서 1개 층 이상을 수직증축을 할 수 있다. 4층 다가구주택이 5층 다세대주택으로 탈바꿈 할 수도 있다. 이 경우 해당 건축물의 면적이 증가하므로 유상취득을 한 것으로 본다. 따라서 유상취득의 경우 취득세를 납부해야한다. 여기에 건축물대장 상 일반건축물에서 집합건축물로 변경되기 때문에 등기사항전부증명서도 단독등기에서 구분등기로 변경된다. 주차장이나 주차장 부지를 확보하지 못한 상태에서 당해 건축물이 있는 대지에서 ‘주차장’을 ‘근린생활시설’로 용도변경부터 먼저 하게 되면 곧바로 위반건축물로 등재된다. 또 신고나 허가 없이 무단으로 용도변경 사용해도 위반건축물로 등재되니 유의해야하며 다양한 분야의 전문가들과 상담 후에 절차를 진행하면 안전하다.

[ 칼럼] 원룸 오피스텔 신축 할때 고려해야 할 사항은?

2020-01-20 07:00

처음에 중요시 여겼던 사항이나 문제들이 짓고 난 후엔 전혀 사용하지 않는 불필요한 문제들이 종종 있다. 바로 건축주와 건축업자의 개인취향에 맞춰 설치했던 붙박이형 가구와 가전제품 등 옵션이다. 옵션설치는 신축과정 중 마지막 절차에 이뤄진다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등 원룸의 기본옵션은 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스렌지, 싱크대, 신발장, 붙박이장 등이 있다. 이런 기본옵션 외에도 수없이 많은 추가 옵션들을 대충 나열해 보아도 50가지도 넘는다. 일부 대형오피스텔에서는 시설대여보증금을 받고 밥그릇부터 숟가락과 젓가락까지 렌트해 주는 경우도 있다.열쇠를 가지고 다니지 않아도 되는 편리함을 제공하는 디지털키, 싱크대 앞에 설치되는 절수페달, 싱크대 상부장의 식기건조기, 하부장의 전기오븐 등은 초기에는 사용을 하다가 나중에는 잘 쓰지 않는 장식품이 된다. 소규모 주택이나 원룸 신축 시 옵션을 설치하는데도 주의가 필요하다. 하지만 일부 건축주는 이런 점을 간과한다. 필자와 지인인 건축주 김성태(50, 서대문구)씨는 2006년부터 신축 원룸주택을 짓기 시작했는데 기본옵션에 침대, TV와 받침대를 추가로 넣었다. 15㎡ 정도의 면적에 침대는 자리만 차지하고 공간도 좁아 보여 처음부터 넣지 말라고 권했다. 다음 짓는 원룸부터는 침대를 옵션에서 뺐는데 충분한 이유가 있었다. 원룸 신축 시 넣는 옵션인 침대의 경우, 새 침대를 최초로 사용하는 첫 입주자는 좋지만 입주자가 바뀔 때마다 매트리스를 교체나 청소를 해달라는 등의 입주자들의 요구가 들어온다. 처음부터 침대가 없었더라면 문제가 없었을 것이다. 침대를 빼달라고 할 경우 그나마 창고가 있다면 창고행이지만, 창고마저 없는 임대인이라면 임대인의 머리에 이고 있어야 할 것이다.이런 문제들로 인해서 임대인들의 옵션에 대한 시각이 매우 중요하다. 임대할 공간을 사용하는 것은 임차인이기 때문에 임차인의 대다수가 선호하는 옵션을 추가하거나 반대로 기피하는 옵션은 같이 피해야만 한다. 특히 다가구주택, 다중주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 소규모 주택이 원룸 신축할 때 추가옵션의 설치는 반드시 고민해봐야 한다.필자가 이를 강조하는 이유는 소수만이 필요하고 비용도 많이 드는 불필요한 옵션보다는 다수가 필요하며 장기간 애용할 수 있는 기능들을 지닌 옵션을 선택하는 것이 건축하는데 있어 비용 부담에 큰 도움이 되기 때문이다. 순수한 건축비도 만만치 않은데 쓸데없는 옵션설치로 인해 비용부담을 늘릴 이유가 절대 없다.

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