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[ 칼럼] 원룸 오피스텔 신축 할때 고려해야 할 사항은?

2020-01-20 07:00

처음에 중요시 여겼던 사항이나 문제들이 짓고 난 후엔 전혀 사용하지 않는 불필요한 문제들이 종종 있다. 바로 건축주와 건축업자의 개인취향에 맞춰 설치했던 붙박이형 가구와 가전제품 등 옵션이다. 옵션설치는 신축과정 중 마지막 절차에 이뤄진다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등 원룸의 기본옵션은 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스렌지, 싱크대, 신발장, 붙박이장 등이 있다. 이런 기본옵션 외에도 수없이 많은 추가 옵션들을 대충 나열해 보아도 50가지도 넘는다. 일부 대형오피스텔에서는 시설대여보증금을 받고 밥그릇부터 숟가락과 젓가락까지 렌트해 주는 경우도 있다.열쇠를 가지고 다니지 않아도 되는 편리함을 제공하는 디지털키, 싱크대 앞에 설치되는 절수페달, 싱크대 상부장의 식기건조기, 하부장의 전기오븐 등은 초기에는 사용을 하다가 나중에는 잘 쓰지 않는 장식품이 된다. 소규모 주택이나 원룸 신축 시 옵션을 설치하는데도 주의가 필요하다. 하지만 일부 건축주는 이런 점을 간과한다. 필자와 지인인 건축주 김성태(50, 서대문구)씨는 2006년부터 신축 원룸주택을 짓기 시작했는데 기본옵션에 침대, TV와 받침대를 추가로 넣었다. 15㎡ 정도의 면적에 침대는 자리만 차지하고 공간도 좁아 보여 처음부터 넣지 말라고 권했다. 다음 짓는 원룸부터는 침대를 옵션에서 뺐는데 충분한 이유가 있었다. 원룸 신축 시 넣는 옵션인 침대의 경우, 새 침대를 최초로 사용하는 첫 입주자는 좋지만 입주자가 바뀔 때마다 매트리스를 교체나 청소를 해달라는 등의 입주자들의 요구가 들어온다. 처음부터 침대가 없었더라면 문제가 없었을 것이다. 침대를 빼달라고 할 경우 그나마 창고가 있다면 창고행이지만, 창고마저 없는 임대인이라면 임대인의 머리에 이고 있어야 할 것이다.이런 문제들로 인해서 임대인들의 옵션에 대한 시각이 매우 중요하다. 임대할 공간을 사용하는 것은 임차인이기 때문에 임차인의 대다수가 선호하는 옵션을 추가하거나 반대로 기피하는 옵션은 같이 피해야만 한다. 특히 다가구주택, 다중주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 소규모 주택이 원룸 신축할 때 추가옵션의 설치는 반드시 고민해봐야 한다.필자가 이를 강조하는 이유는 소수만이 필요하고 비용도 많이 드는 불필요한 옵션보다는 다수가 필요하며 장기간 애용할 수 있는 기능들을 지닌 옵션을 선택하는 것이 건축하는데 있어 비용 부담에 큰 도움이 되기 때문이다. 순수한 건축비도 만만치 않은데 쓸데없는 옵션설치로 인해 비용부담을 늘릴 이유가 절대 없다.

[ 칼럼] 안전한 신축 고시원으로 임대 사업 가능할까

2019-12-23 07:00

고시원이라고 하면 TV에서 볼 수 있는 고시생이 거처하던 ‘쪽방’을 머릿속으로 떠올리게 된다. 요즘 ‘고시텔’이라고도 불리는 신축 고시원 건물은 쪽방보다 원룸에 더 가깝고 다른 종류의 원룸과 비교해도 별다른 차이가 없다. 신축오피스텔과 신축고시원의 외관식별 방법은 건물이 5층 이상일때 비로소 알 수 있는데 바로 ‘피난계단’의 유무로 판단한다. 물론 대형오피스텔 등 건축물에서도 별도의 피난(직통)계단이 설치되기 때문에 육안구별은 쉽지 않지만, 소규모 건축물에서는 충분히 확인할 수 있다. 고시원은 원룸의 형태가 존재하기 전부터 1인 가구(학생, 직장인 등)들이 저렴한 임대조건에 숙식을 해결할 수 있는 도심 속 주거공간이다. 하지만 각종 화재사건의 주범이자 대형 인명사고의 근원지가 되면서 한동안 기피시설로 인식돼 왔다.2008년 용인 김량장동과 서울 논현동의 고시원 건물 화재사건을 계기로 2009년 7월 16일 건축법 개정을 통해 고시원 시설을 별도로 규제하고 강화했다. 이에 소방안전기준을 더욱 강화하고 ‘다중생활시설’로 규정하면서 한층 강화된 고시원 건축기준을 마련한다. 어찌 보면 요즘 신축하는 고시원(고시텔, 원룸텔)이 소방과 재난 안전기준에 따라 시스템을 갖추면서 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 기타 유사한 건물보다 오히려 더 안전하다고 볼 수 있다. 고시원은 건축물의 용도가 ‘다중생활시설’에 해당된다. 그만큼 고시원을 신축하면 건축법 외에도 타법의 규제를 많이 받게 된다. 고시원은 위락시설과 제2종 근린생활시설 중 인터넷 게임시설 제공업·단란주점·안마시술소·안마원·노래연습장과 동일한 층에 들어설 수 없다. 또 부대·복리시설인 휴게시설, 관리실, 공동취사시설, 공동세탁실 등은 의무적으로 설치해야 한다. 복도에 사각지대가 생기지 않도록 CCTV를 설치해야 하고, 연속해 15개실을 초과할 경우 15실마다 실당 평균면적에 해당하는 한 곳 이상의 개방된 휴게시설을 갖춰야 한다.신축 고시원의 최대 장점은 임대수익이라 말할 수 있다. 원룸형 도시형 생활주택은 세대당 전용면적이 최소 12㎡ 이상이어야 하지만 고시원은 실별 최소(최대)면적의 기준이 없어 호실 수가 많아지거나 면적을 넓게 사용할 수 있다. 임대수익도 많아질 수밖에 없고 수익이 많으면 당연 수익률이 높을 수밖에. 항상 지하철이 근접한 부지를 선택하면 임대수요가 많아지므로 타 수익형 부동산보다 수익률이 높은 편이다. 12% 이상의 수익률이 나오는 고시원도 눈에 많이 띈다.

[ 칼럼] 신축할 때 주택보다 상가가 건축비용 적게 든다

2019-11-25 07:00

출근길 포크레인의 기계소리와 함께 쉼 없이 살수펌프로 물을 뿜어내며 단독주택 한 채를 허물고 있는 광경을 보았다. 분명 얼마 뒤면 신축해 원룸이나 빌라, 다가구주택 또는 상가주택 등이 들어설 것이다. 이처럼 나대지나 기존 건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함해 주택이나 기타 건축물을 새로 짓는 행위를 신축이라 한다. 일단 건축주가 신축을 위해서는 건축물의 용도결정이 우선인데 해당 용도에 알맞은 부지매입을 해야 한다. 이미 부지를 확보한 경우라면 입지환경과 토지이용계획을 고려한 후 건축물의 용도결정에 신중해야 한다. 신축에 앞서 충분한 계획과 철저한 검토과정이 매우 중요하다고 강조해왔던 만큼 건축과정 중 계획단계가 가장 중요한 단계라고 해도 지나치지 않다. 대개 건축주는 부지매입이나 준비단계에서 계획설계를 하면서 함께 평당 건축비를 산정해본다. 이런 건축비 산정은 말 그대로 단순히 개략적인 평당건축비를 계산하는 것이지 실제 들어갈 정확한 건축비 산정은 아니다. 짓고자 하는 건축물의 용도와 연면적·층수·높이 등 여러 조건이나 상황에 따라 달라질 수 있다.물론 건축방식이나 규모에 따라 차이가 나겠지만 일반적인 경우라면 오피스텔 등 원룸을 짓는다면 다세대주택이나 아파트와 같은 공동주택보다 평당 건축비는 많이 나오게 된다. 상가건물을 지을 때가 주택을 지을 때보다 적게 나오기 마련이다. 일단 원룸은 다른 주택에 비해 세대수가 많아 에어컨, 냉장고, 세탁기 등 기본옵션 비용이 더 들어간다. 단순비교로 세면대, 양변기, 거울, 수납장 등 욕실에만 들어가는 비용은 동일 연면적대비 세대수 차이만큼 추가가 될 것이다. 크기와 용량만 줄어들 뿐 보일러, 싱크대, 신발장, 방화문, 인터폰 등의 수량 역시 늘어나기 때문이다.동일한 연면적의 상가건물이나 점포주택의 경우도 마찬가지로 일반주택보다는 건축비용이 줄어든다. 상가 등은 주택과 달리 냉·난방 등의 설비기준이 자유롭고 아예 줄이거나 없앨 수도 있으며, 욕실, 발코니 등의 수가 적어지면서 부대비용을 많이 줄이게 된다.내부 인테리어 역시 무리하게 비용을 많이 들일 필요가 없다. 상가나 사무실은 새 임차인이 자신의 용도에 맞게 인테리어를 하거나 부대시설을 설치하기 때문에 오히려 심플해야 이중비용 등 낭비를 막을 수 있다.이렇게 간단히 평당 얼마라는 ‘개략적인 평당 건축비’를 엄밀히 말하자면 실제 건축을 할 때 들어가게 되는 건축비용이라고는 절대 볼 수는 없으며, 여러 가지 상황과 여건에 따라 매우 달라질 수 있다.

[ 칼럼] 큰 땅은 다세대주택보다 다가구주택을 지어야 유리하다

2019-10-28 07:00

1980년대 후반에 접어들면서 산업의 발전과 기술의 발달로 인해 서울이나 수도권 등 인구밀집도가 높은 지역에서 건물의 층수가 단층주택에서 여러 층수 이상의 건축물이 속속 등장했다. 기존 단독주택보다 1~2개 층을 더 올리고, 면적도 나누고, 가구 수도 늘리면서 여러 가구의 임대가 가능한 주택이 등장했다. 바로 다가구주택이다. 다가구주택의 등장으로 임대방식도 이전과는 크게 바뀌게 된다. 집주인은 꼭대기 층에 거주하면서 나머지 가구를 전부 세를 놓는 임대형태가 유행하면서 임대인이 점차 늘어났다. ‘빌라’와 ‘주택’이라는 명칭으로 다가구주택과 다세대주택을 층수와 무관하게 지었다. 당시만 해도 ‘빌라’들은 상대적으로 다세대주택보다 다가구주택이 대부분이었다. 1990년대 말에 와서는 ‘일조사선 제한’과 ‘대지 안의 공지’ 등의 규정강화로 인해 다가구주택보다는 다세대주택을 많이 짓기 시작한다.2007년도에 들어와서 다가구주택의 주차기준을 공동주택과 동일한 수준(현재기준)으로 완화시키면서 공급은 조금씩 늘어나기 시작한다. 2010년에 들어서면서 기존 다가구주택의 노후화와 1~2인 가구 수의 증가로 1~2인 가구를 위한 주택이 인기를 끌면서 다시 증가하는 추세다.현재는 뉴타운 지역과 재개발·재건축 지역의 해제 등으로 인해 해제된 지역에서 다세대주택을 짓기에 어설픈 땅 위주로 다가구주택의 신축이 성행하고 있다.‘다가구주택’은 단독주택 내에 여러 가구가 함께 거주할 수 있는 구조로 지어진 주택을 말한다. 다가구주택은 한사람이 단독으로 소유하거나 여러 사람이 지분으로 나눠서 소유할 수는 있으나, 개별등기를 하거나 가구별로 구분소유가 불가능하고 호수별로 분양도 하지 못한다. 다가구주택은 구분소유는 불가능하나 여러 명이 지분 소유는 할 수 있다.대지면적이 330㎡를 초과하는 대지에서 건축할 때 다세대주택보다 다가구주택이 유리하다. 대지면적 330㎡를 초과하는 토지는 다세대주택 1동을 짓기는 참 어설픈 땅이 된다. 더 크든지, 차라리 작든지 해야 하는데 다가구주택은 1~2층을 상가로 두면 된다.다가구주택이든 다세대주택이든 둘 다 용적률산정용 연면적이 주택용도만으로도 660㎡를 초과하게 된다. 저층부는 항상 상가(근린생활시설)가 존재하기 마련이다. 다세대주택은 분양이 목적인데 다세대주택 저층부의 상가를 개별분양하기가 어려운 반면, 다가구주택은 처음부터 임대가 목적이라 들어오려는 임차인은 널렸다.

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