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[ 칼럼] 큰 땅은 다세대주택보다 다가구주택을 지어야 유리하다

2019-10-28 07:00

1980년대 후반에 접어들면서 산업의 발전과 기술의 발달로 인해 서울이나 수도권 등 인구밀집도가 높은 지역에서 건물의 층수가 단층주택에서 여러 층수 이상의 건축물이 속속 등장했다. 기존 단독주택보다 1~2개 층을 더 올리고, 면적도 나누고, 가구 수도 늘리면서 여러 가구의 임대가 가능한 주택이 등장했다. 바로 다가구주택이다. 다가구주택의 등장으로 임대방식도 이전과는 크게 바뀌게 된다. 집주인은 꼭대기 층에 거주하면서 나머지 가구를 전부 세를 놓는 임대형태가 유행하면서 임대인이 점차 늘어났다. ‘빌라’와 ‘주택’이라는 명칭으로 다가구주택과 다세대주택을 층수와 무관하게 지었다. 당시만 해도 ‘빌라’들은 상대적으로 다세대주택보다 다가구주택이 대부분이었다. 1990년대 말에 와서는 ‘일조사선 제한’과 ‘대지 안의 공지’ 등의 규정강화로 인해 다가구주택보다는 다세대주택을 많이 짓기 시작한다.2007년도에 들어와서 다가구주택의 주차기준을 공동주택과 동일한 수준(현재기준)으로 완화시키면서 공급은 조금씩 늘어나기 시작한다. 2010년에 들어서면서 기존 다가구주택의 노후화와 1~2인 가구 수의 증가로 1~2인 가구를 위한 주택이 인기를 끌면서 다시 증가하는 추세다.현재는 뉴타운 지역과 재개발·재건축 지역의 해제 등으로 인해 해제된 지역에서 다세대주택을 짓기에 어설픈 땅 위주로 다가구주택의 신축이 성행하고 있다.‘다가구주택’은 단독주택 내에 여러 가구가 함께 거주할 수 있는 구조로 지어진 주택을 말한다. 다가구주택은 한사람이 단독으로 소유하거나 여러 사람이 지분으로 나눠서 소유할 수는 있으나, 개별등기를 하거나 가구별로 구분소유가 불가능하고 호수별로 분양도 하지 못한다. 다가구주택은 구분소유는 불가능하나 여러 명이 지분 소유는 할 수 있다.대지면적이 330㎡를 초과하는 대지에서 건축할 때 다세대주택보다 다가구주택이 유리하다. 대지면적 330㎡를 초과하는 토지는 다세대주택 1동을 짓기는 참 어설픈 땅이 된다. 더 크든지, 차라리 작든지 해야 하는데 다가구주택은 1~2층을 상가로 두면 된다.다가구주택이든 다세대주택이든 둘 다 용적률산정용 연면적이 주택용도만으로도 660㎡를 초과하게 된다. 저층부는 항상 상가(근린생활시설)가 존재하기 마련이다. 다세대주택은 분양이 목적인데 다세대주택 저층부의 상가를 개별분양하기가 어려운 반면, 다가구주택은 처음부터 임대가 목적이라 들어오려는 임차인은 널렸다.

[ 칼럼] ‘웰빙·힐링’은 현대를 살고 있는 사람들의 주관심사이자 트렌드다.

2019-09-30 07:00

‘웰빙·힐링’은 현대를 살고 있는 사람들의 주관심사이자 트렌드다. 이전 세대는 의식주 해결을 위해 밤낮없이 열심히 일만해 돈을 벌고자 했지만 현 세대는 먹고살기 위한 양적인 목적보다는 ‘잘 먹고 잘 살기 위한’ 양질의 삶을 지향하고 있다. 요즘은 주택이 단순히 주거의 목적보다는 건강과 에너지 충전을 위한 목적으로 많은 사람들이 식물을 키우며 조경에 관해 뜨거운 관심과 애정을 표출한다. 이를 반영하듯 아파트는 물론 연립이나 다세대주택, 오피스텔 등 조경 없는 건물은 찾아보기 힘들다.신축할 때 대지면적이 200㎡를 초과하면 의무적으로 조경을 설치해야 하는 규정이 있다. 물론 앞의 기준면적보다 작더라도 건축주가 원하면 설치해도 무방하지만 땅의 면적이 작거나 공간이 충분하지 않다면 옥상정원을 꾸미거나 텃밭으로 활용하는 것도 좋은 예다. 실제로 은평구에 위치한 빌라 옥상에 올라가 보면 놀라운 광경이 펼쳐진다. 40인치 TV를 외부에 설치하고 아담한 정좌와 벤치 등을 설치하고 작은 분수대를 만들어 입주자들이 옥상을 적극적으로 활용하도록 돕고 있다.세종신도시와 내포신도시처럼 녹지나 천, 공원으로 그린 존을 조성해 녹지비율을 도시전체의 60% 이상으로 마치는 좋은 예도 있다. 서울 마곡지구 역시 한강과 맞닿은 곳에 생태공원을 조성해 시민들의 필수 휴식처로 각광받고 있다. 최근 분양·공급되는 신규 단지를 중심으로 지상주차장이 없는 단지전체가 공원인 아파트도 부쩍 늘었다. 아파트 입주민들의 건강과 휴식을 위한 단지 내 테마 공원 및 산책로 등을 조성해 입주민들의 만족도를 높이고 있다. 이와는 반대로 몇 해 전 경기도 그린벨트가 대대적으로 풀리면서 고양시나 남양주시 등 각종 택지개발로 인해 녹지가 사라지고 있다. 특히 고양시 덕양구는 이미 이전 정부에서 보금자리주택 사업지로 개발되면서 원흥지구 보금자리주택, 삼송지구 택지개발사업, 행신지구 택지개발사업 등 대규모 단지의 아파트개발이나 택지개발로 인해 많은 녹지가 사라진 게 사실이다. 최근 수도권 3기신도시 개발계획으로 인해 서울시 인근 경기지역 일대 그린벨트 역시 곳곳이 해제됐다. 이에 반해 쾌적한 도시생활을 위한 녹지공간 확보가 필요한 서울시는 자연환경 및 생태계 보존 등을 이유로 서울시내 그린벨트지역을 풀지 않았다. 개발업자와 관계자는 법정조경 기준에 딱 맞추기보다 녹지공간 확보에 충분히 신경을 쓰고 관심을 기울여 사람과 자연이 함께 공존할 수 있는 조경설치와 충분한 녹지조성을 통해 자연환경과 잘 어우러지는 개발사업의 좋은 사례가 많아졌으면 바램이다.

[ 칼럼] 소형주택이 뜬다…고령화와 1인 가구 증가로 임차인 선호 변화

2019-09-02 07:00

불과 얼마 전까지만 해도 100살까지 산다는 것은 꿈만 같은 얘기였다. 예부터 오래 산다는 것은 하늘이 내린 축복이라 생각했고 그 만큼 오래 산다는 것은 부러움의 대상이었던 것이다. ‘꼬부랑 노인’이란 말은 옛말이 되고 ‘인생은 60부터’라는 말이 생길 만큼 젊은 60대의 근로자나 자영업자가 늘고 있다. 통계청 자료인 장래인구추계에 의하면 2015년 대한민국의 평균연령은 40.9세, 2025년에는 46.2세, 2065년에는 58.7세가 될 것이라고 한다. 이러한 고령화 시대를 맞이하여 일찌감치 노후생활을 준비하는 젊은 사람들도 많이 늘어났다.최근 고령화 사회로의 진입으로 노인인구의 증가와 저출산으로 인한 지속적인 인구감소로 신축아파트의 미분양이 늘고 방4개 이상의 대형면적으로 된 주택의 공실도 늘어나고 있다. 반면, 30㎡부터 60㎡이하의 원룸과 투룸의 수요가 꾸준히 늘고 있는 추세이다. 현재는 매매시장보다 임대시장이 상대적으로 활발해지면서 새로운 주거형태에 대한 관심이 부쩍 늘고 있다.얼마 전 전역하여 복학준비로 바쁜 장대성(23, 대학생)씨는 대학가의 원룸은 높은 임대료가 부담되어 종로로 출근하는 장 씨의 누나와 함께 은평구에 소재한 투룸을 구했다.자녀를 출가시킨 김정남(61)씨도 거주하던 120㎡의 아파트가 김 씨 부부에게는 텅 빈 아파트에 여름에는 냉방비, 겨울에는 난방비가 부담되고 두 부부가 살기에는 너무 넓고 적막하다고 했다. 김 씨는 겨울이 오기 전 아파트를 정리하고 단독주택을 매수해 주택을 리모델링해 조그만 마당에 텃밭을 가꿀 계획을 세우고 있다.올해 2명의 자녀를 유학 보낸 경영수(53세)씨 부부는 지난 겨울 대형평수의 아파트를 정리하고 6차선 대로변에 조립식 공장을 매수하여 수익성 건물을 짓고 싶어한다. 1층은 미용실로 사용하고 나머지 층은 방은 1~2칸이지만 거실이 있는 주택으로 임대하고 최상층에는 복층으로 만들어 거주하라고 권했다.대한민국의 전체 인구수는 점차 감소하지만 인구대비 가구 수는 오히려 늘고 있다. 이로 인해 소규모 주택들의 인기도 많아지고 있다. 실제로 10㎡~15㎡의 초소형 원룸들의 공실이 많이 늘고 있는 반면, 조금 작은 방이라도 거실과 분리된 20㎡이상의 분리형 원룸이나 40㎡ 안팎의 투룸을 임차인들이 선호하고 있다.1인가구든 2인가구든 보다 넓은 면적에 편안한 주거환경을 원하고 있다. 소형주택과 수익형주택을 짓길 원한다면 앞서 말했듯이 앞으로 인구는 점차 감소하고 인구대비 가구수는 점차 증가하므로 이런 시대적 흐름에 따라 미리 대비해야만 한다.

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