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[ 칼럼] 부동산 투자 '제1 법칙'… '핫플' 길목을 점령하라

2020-03-09 07:30

많은 사람들이 부동산 전문가에게 궁금해 하는 것은 크게 두 가지다. ‘투자가치가 있는 곳이 어디인지’, 그리고 ‘어떻게 투자해야 할지’다. 그 중에서도 부동산 투자의 80%는 입지분석에 있다고 할 수 있을 만큼 ‘어디에’ 투자하는지가 중요하다. 특히 수익형부동산 투자 시장은 경제, 사회적 환경에 비교적 크게 영향을 받는 만큼 변칙성이 높아 투자처를 고를 때 늘 신중해야 한다. ‘성공’하는 투자에는 한가지 법칙이 존재한다. 바로 ‘중심권 접근성’이다.대표적으로 생각해보자.회사 근처 허름한 식당도 20년, 30년간 꾸준히 자리를 잡고 장사를 하는 곳이 있는 반면 유명 프랜차이즈가 들어와도 5년을 버티지 못하고 떠나가는 곳이 있다. 수익형부동산도 마찬가지다. 공실이 늘상 있는 곳이 존재하는가 하면 임차인이 나가자마자 바로 새 입주자를 찾는 그런 곳이 존재한다. 결정적인 차이점은 ‘목’, 얼마나 많은 사람들이 주변을 지나다니는지가 아닐까.큰 틀에서 보면 현재의 부동산시장도 그렇다. 서울 수도권 아파트 값은 하루가 멀다 하고 고공행진을 이어가고 있지만 대부분의 지방권역에선 그 반대양상을 보이고 있다. 주목해야 하는 것은 왜 이렇게 일정 지역에만 수요가 특정 지역에 쏠리냐는 점이다. 그 중심에는 기반시설과 교통이 있다. 일례로 강남이라는 곳은 산업, 경제, 브랜드 이미지가 복합적으로 어우러져 만들어진 선망의 공간이다. 그리고 이곳을 중심으로 국가의 주요 교통망, 주요도시사업 등이 개발된다. 즉, 앞으로 투자해야 할 지역 역시 이와 크게 다르지 않다. 따라서 다세대·다가구 주택에 투자할 때도 강남으로 이어지는 길이 짧아지는 지역, 인접한 지역 등에 투자하라고 조언한다. 대표적인 곳으로는 강남 재건축 단지 인근이 1순위가 될 것이고, 지가상승과 더불어 수요자들이 몰릴 곳으로는 하남, 과천 등이 강남과 인접해 그 차선책이 될 곳으로 꼽힌다. 지방도 마찬가지다. 서울 접근성이 높은지에 따라 그 수익률이 달라질 것이다. 결국 서울, 강남으로 대표되는 중심권이 중요하다. 다세대·다가구 투자 등 수익형 상품 투자를 할 때도 이를 중심으로 투자지역 선정 후보지를 추리는 것을 추천한다. 투자지 선정이 이뤄진 후 부동산 분석으로 접근한다면 조금 더 안정적인 투자가 가능할 것이다.

[ 칼럼] 경매로 낙찰받은 집, 세입자가 나가지 않는다면

2020-02-10 07:00

서울안에 꽤 합리적인 가격으로, 그것도 대출을 70% 가량 받아 구입할 수 있는 부동산이 있다면 그것은 부동산 경매를 통해서 일 것이다. 경매 재테크가 대중적인 투자방법이 되면서 이에 발생하는 문제점도 많아졌다. 개중에는 낙찰받은 부동산 권리 등이 깔끔하지 않아 발생하는 경우도 많다. 특히 부동산 경매는 입찰하는 것보다 입찰 후 과정이 더 골치가 아픈 경우도 많다. 대표적인 사례로 경매로 낙찰받은 집에 세입자가 나가지 않는 경우 등이 꼽힌다.경매로 넘어온 부동산은 낙찰금을 세입자, 부동산소유자, 채권이나 채무관계에 있는 사람들이 배당순서대로 나눠 갖게 된다. 배당을 받을 것이 있는 당사자들은 법원의 매각명세서에 당사자내역으로 알 수 있다. 그 중 어떤 임차인은 각종 저당권, 선순위 전세권, 가압류 등 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했음에도 배당요구를 하지 않는 경우가 있다. 이 경우에는 낙찰자가 임차인에게 보증금을 줘야 하는 것이다. 즉 입찰 전 이러한 기준권리를 확인한 다음 대항력이 분명히 있는 임차인이 있다면 보증금을 감안해야 한다는 것이다.반면 배당을 요구한 임차인의 경우에는 새로 바뀐 집주인(입찰받은)이 명도확인서를 받아야 배당금을 받을 수 있다. 이때, 임차인이 집을 비워주고 난 후에 명도 확인서를 써줘야 한다. 그런데 이 모든 것에 해당되지 않는 경우도 있다. 말소기준권리 이후의 후순위 임차인(대항력 없는 임차인)이 배당요구를 하지 않은 경우 혹은 대항력과 확정일자를 뒤늦게 받아 배당요구를 했으나 보증금 만큼의 돈을 배당받지 못하는 경우의 임차인이 있다. 안타깝지만 낙찰자가 이 임차인에게 보증금을 줄 의무는 없다. 이에 분명 임차인은 집을 비워주지 않는다. 이러한 경우엔 강제집행절차를 진행하는 방법이 있다. 강제집행을 하기 위해서는 첫째로 부동산점유이전금지가처분신청을 하고 신청에 대한 결정문이 나오면 ‘명도소송’을 진행해 법원의 판결문을 받는다. 이 판결문을 통해 ‘집행’을 할 수 있게 된다. 이 모든 기간이 보통 6개월 정도 걸린다. 법적 절차를 밟음으로서 발생할 수 있는 기타 비용과 시간적 정신적 비용까지 합하면 꽤 스트레스 받는 일이다. 따라서 강제집행까지 가기전 합의를 통해 이전을 마무리 하는 것이 좋다. 못받은 배당금이 크지 않다면 낙찰자가 임차인에게 회유를 하는 방법이 더 깔끔할 수도 있다. 융통성을 잘 발휘하면 쉽게 풀릴 문제를 굳이 어렵게 돌아갈 필요는 없다. 경매를 통해 부동산을 구매하시려는 분들은 여러 가지 상황을 고려하시고 입찰을 진행하시길 바란다.

[ 칼럼] 새해 토지투자 계획 있다면, 정부 부동산 정책 확인하라

2020-01-06 07:00

흰 쥐의 해, 경자년(庚子年)이 밝았습니다. 금연, 금주, 내 집 마련, 결혼 등. 많은 사람들이 새해 다짐으로 꺼내드는 키워드입니다. 새해 다짐이라는 것은 쉽게 해내기 어려운 만큼 노력도 필요로 합니다. 작년과 올해는 특히 부동산이나 토지 투자에 관심을 갖는 분들이 많을 것입니다. 특히 제가 쓴 칼럼이나 책을 읽으신 분들이라면 ‘올해는 나도 내 집(땅)을 가져야겠어’ 란 다짐을 하고 계시는 분도 계실 것이라 생각합니다.다른 다짐들에 비해 ‘내 땅 갖기’하는 것은 쉬운 다짐에 속합니다. 돈과 정보 그리고 실행력이 있으면 가능합니다. 토지건 집이건 상가건 간에 요즘은 ‘부동산투자’를 하기 참 좋은 시대이기 때문입니다. 비록 정부가 부동산시장에 대해 강력한 규제를 가하고 있지만, 투자 조건 자체는 좋아졌습니다. 우선 과거와 달리 눈만 뜨면 원하는 정보를 얻을 수 있습니다. 돈이 있어도 정보가 없어 돈을 못 벌었던 70년대, 80년대 과거와는 다른 유복함입니다. 저금리 기조가 계속되고 있다는 점도 투자를 준비하는 분들에겐 유리한 조건입니다. 또 기술의 발달로 시간을 아낄 수 있게 됐습니다. 방문하려고 하면 이동만 하루를 버려야 했던 부산도 KTX를 타면 2~3시간 내에 다녀올 수 있을 정도입니다. 미리 인터넷상 올라와 있는 매물을 알아볼 수도 있습니다. 클릭 몇 번에 인터넷 로드맵을 통해 간접적으로나마 땅을 확인할 수도 있습니다. 주말에 바람 쐴 겸 관심지역을 돌아보면서 매물을 알아보기에도 도로사정이 퍽 좋아졌습니다.그러나 모든 환경이 좋은 것 만은 아닙니다. 한국 경제를 둘러싼 상황은 녹록지 않습니다. 우리나라 경제의 버팀목인 수출은 하락세를 면치 못하고 있습니다. 경제성장률도 당초 목표에 못 미치는 2%대로 떨어져 2009년 글로벌 금융위기 이후 10년 만에 가장 낮은 수준까지 내려왔습니다. 따라서 새해 토지투자를 포함한 재테크를 목표 한다면 전략적, 세부적으로 단계를 밟아나가길 바랍니다. 우선 어디서부터 시작할지 감이 오지 않는 분이라면 신문, 특히 ‘부동산’면을 매일 읽는 것을 목표로 삼아보십시오. 정부가 어떤 방향으로 정책을 펼치는지, 시장을 개혁해 나가려고 하는지 그리고 어떠한 부분에 새로운 투자 기회가 있는지를 확인할 수 있을 것입니다. 쥐는 12간지 가운데 첫번째 동물로 지혜롭고 근면하며 번식력이 강해 예로부터 다산과 풍요를 상징합니다. 쥐띠 해를 맞이함에 있어 투자자의 입장에서도 간단하지만 자산을 불리는 데 중요한 원칙들을 살펴보고 지켜 나간다면 향후 큰 효과를 볼 수 있는 해가 되시기를 바랍니다.

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