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| 인천 중구 운북동 일대에 들어서는 한 글로벌 비즈니스몰 조감도. (사진제공=굿몰) |
#서울 양천구 목동에 거주하는 전업주부인 이정욱(56·가명)씨는 본인 보유자금 4억∼5억원을 가지고 투자 목적의 상가를 찾던 중 작년 초 수도권에 한 신도시 단지 내 상가에 입점된 기업형 슈퍼마켓(SSM) 1층 점포 한칸을 분양받았다. 이 점포의 분양가격은 8억1000만원. 임대료 조건은 보증금 8000만원에 월세 365만원이며 분양면적은 86㎡이다. 3.3㎡당 분양가는 3100만원 수준. 보유 금액을 고려해 은행대출을 4억원 정도 받기로 했다. 대출 금리는 연 4.8%로 대출을 받지 않았을 때 얻게 되는 수익률 수준보다 대출 레버리지를 활용한 수익률이 높다고 판단했다.
#지난해 분양에 나선 하남 미사강변도시 미사역(5호선 연장, 2018년 개통예정) 인근의 한 1층은 분양한 지 3개월이 채 지나지 않아 80% 이상 분양이 완료됐다. 통상적으로 신도시 상가의 경우 입주가 진행된 후 수개월이 지나도 분양이 어려운 경우가 대부분이다. 하지만 이 상가는 완공되기 전부터 높은 분양 계약률을 기록하고 있는 것. 이는 시행사가 ‘선임대 후분양’ 방식으로 1층 상가를 공급했기 때문이다. 시행사는 상가 1층에 은행, 기업형슈퍼마켓(SSM), 본사 법인직영 편의점, 본사 직영 브랜드 커피전문점 등 인기 업종을 우선 유치한 후 투자자들을 모으기 시작했다. 선임대 상가에 대한 투자 안정성이 부각되면서 부동산 경기 침체기에도 뜻밖의 성과를 얻을 수 있었다.
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최근 수익형 부동산에 투자해 매달 안정적인 수익을 기대하는 사람들이 늘면서 기업체로부터 월세를 받는 이른바 ‘법인 임차인’ 수익형 상품이 투자자들의 이목을 끌고 있다.
개인이 임대료를 지불하는 식당 등 소규모 점포들과 달리 이들 업종은 기업이 내기 때문에 월세를 떼일 염려가 적고 최소 5년 이상 장기 계약이 가능하다는 장점이 있다.
관련업계에 따르면 수익형 부동산의 공급이 늘면서 공실이나 수익률 하락 등 부작용이 발생할 위험성이 커지고 있다. 하지만 사전에 임차인이 법인으로 특정화 되어 있거나 선임대로 확정되어 있는 수익형 상품의 경우 임대차 계약 지위를 승계받을 수 있어 투자자들의 꾸준한 관심을 받고 있다.
이는 공실위험이 덜하다는 것인데 특히 △은행 등 금융기관 △기업형 슈퍼마켓(SSM) △본사직영 패스트푸드점 △기숙사형 오피스텔 △법인 사용 섹션 오피스 등에 투자자들 몰려들고 있다.
수익률도 대략 시중은행 금리의 3배 가량인 연간 6~7%대를 보여 장기적이고 안정적인 수익이 기대된다는 분석이다.
다만 법인을 대상으로 하는 수익형 부동산에도 주의해야할 점이 있다고 전문가들은 조언한다.
법인 임차인의 경우 최소 필수면적이 있어 실질 투자금이 적지 않게 들어가는 경우가 많고, 150㎡ 이상의 넓은 매장공간을 쓰는 경우 해당 업체가 계약기간이 끝나고 철수했을 때를 가정해 현 임대료 수준이 지속 가능한지를 철저한 입지 분석을 통해 판단해야 한다는 것이다.
또한 임차대상이 제한되어 있는 지역의 경우 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있으니 입주가능 업체수와 강남 등 교통 접근성이 좋아 입주업체들이 선호하는 지역인지도 살펴봐야 한다.
보유하고 있는 투자 금액에 비해 무리한 투자를 하는 것 역시 조심해야 한다. 법인 임대업종의 경우 월세에 비해 보증금 비중을 높이는 경우가 많아 초기 투자비용이 줄어들 수 있지만 궁극적으로 보증금도 투자 금액으로 환산되어야 하는 지렛대 비용이라는 것이다. 따라서 본인이 가진 자금 규모를 많이 초과할 경우 전체 면적의 일부 호실에만 투자하는 것도 한 방법이라고 업계 관계자들은 조언한다.
장경철 부동산일번가 이사는 “임대사업을 하려면 개인사업자보다 법인사업자가 자금부분 등에서 여러면에서 유리한 것이 사실”이라며 “따라서 분양업체 입장에서도 우량 법인업체와 임대차 계약을 맺을 경우 투자자 유치가 수월해지는 만큼 이러한 시도는 늘어날 전망이다”고 말했다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
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