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| 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장. |
‘부동산은 현장이 전부다.’
필자의 투자 철학이다. 이번 칼럼에서는 소액 상가투자를 기준으로 현장을 방문하는 것이 얼마나 중요한지, 그리고 현장에서 무엇을 확인해야 하는지 알아보고자 한다.
◇현장조사의 시작=우선 상가는 누군가의 사업장이 된다는 것을 잘 알아둬야 할 것이다. 즉, 입지가 좋아야 하지만 동시에 들어오는 업체가 무엇인지도 고려해야 하고, 주변에 주로 분포된 상가는 무엇인지 확인해봐야 한다.
현장조사를 할 때 정말 다양한 사람을 만나본다. 보통 일반사람은 곧바로 부동산을 찾는다. 여기서 조금 더 아는 사람은 낡은 간판을 한 토박이 부동산을 고르는 정도다. 하지만 필자는 동네 이장, 구멍가게 주인, 택시기사 등을 만나 현지인들이 느끼는 개발의 정도와 급매 물건 등을 수소문하는 방법을 쓴다.
공인중개사는 물론이고, 큰 건물이라면 관리소장을 만나보고, 인근의 임차인에게 음료수를 하나 내밀며 물어보기도 한다. 물론 그 기본에는 ‘만약 내가 상가를 낼 사람이라면?’이라는 것을 바탕에 둔다.
◇언어의 선택=동대문 시장의 도매상들은 ‘언어’로 손님을 구분한다. 도매시장에서 파는 도매가의 옷은 소매상들을 위해 파는 것이다. 도매상들의 눈에는 누가 그냥 일반 고객인지, 소매상을 할 사람인지 티가 다 나는 것이다. 그래서 일반인에게는 도매가가 아닌 소매가 그대로 파는 것을 알게 됐다. ‘언어’의 차이 때문이었다. 프로들은 결코 ‘영수증 주세요’라고 말하지 않는다. ‘장끼 주세요’라는 다른 말을 쓴다.
상가투자 역시 공인중개사들에게 초보투자자로 보이고 싶지 않다면, 그들의 언어를 배울 필요가 있다는 것이다. 소액 상가투자 시에도 늘 고민스러운 ‘권리금’도 그들의 세상에서는 ‘권리가 얼마냐’라고 말한다. 이런 기본 단어 몇 가지 알고 가는 것은 상대방이 나를 ‘경험자’라고 생각할 수 있어 더 다양한 정보를 제공해줄지 모르는 일이다.
◇관리소장을 공략하라=관리소장은 이장님 만큼 강력한 존재다. 공인중개사는 어떻게든 의뢰받은 물건을 거래하려 들다 보니, 이성적인 정보를 주지 못한다. 특히나 소액으로 상가를 투자하는 경우에는 경매를 통한 입찰일 경우가 많은데 이때는 공인중개사보다 관리소장이 더 많은 정보를 주기도 한다. 대표적인 예가 바로 공실률과 관리비다.
상가 경매 투자 시에는 관리소장이 생각보다 친절하게 건물정보를 알려주는 편인데, 낙찰을 받아야 건물 운영에 도움이 되기 때문이다. 이 때 내가 찜해둔 상가 외 다른 건물의 납부 여부와 입주종목여부, 공실과 임차기간 등을 확인하자.
전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장
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