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[비바100] 공실(公室)부담 최소화, 先임대 상가 체크포인트는?

입력 2017-04-24 07:00
신문게재 2017-04-24 14면

왕십리 센트라스 1획지 탑스트리트 조감도
스타벅스, 편의점, 프랜차이즈 등이 선임대로 확정된 왕십리 센트라스 1획지 탑스트리트 조감도.(사진제공=부동산일번가)

 

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경기도 성남에 거주하는 김오성(43) 씨는 지난해 8월경 서울 송파구의 한 오피스텔 단지 내 상가(지상 1층)를 분양 받았다. 분양업체가 임차인이 이미 확정된 ‘선(先)임대 상가’라 별 의심 없이 계약을 체결했다. 김씨는 계약을 하면서 임대차 계약서를 썼고 임대보증금 계약금 500만원까지 받았다. 하지만 올 1월 상가 준공 때 잔금을 준다던 세입자는 지난해 11월 말 돌연 계약을 파기했다. 김씨는 임대보장제를 내세웠던 업체에 새로운 임차인을 구해달라고 요청했지만 업체 측은 이미 임차인을 한번 맞춰줬기 때문에 더 이상의 조건을 들어주기 힘들다는 반응을 보였다. 임대보증금을 받아 잔금의 일부를 대체하려 했던 김씨는 아직까지 새로운 임차인을 구하지 못하고 연 18%의 잔금 연체 이자를 물고 있다.



최근 들어서도 저금리의 지속으로 상대적으로 은행 예금금리의 2~3배 가량의 고수익률에 투자 안정성도 높은 선임대 상가에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

실제 서울 왕십리뉴타운에 단지내 스트리트몰이나 인천 청라국제도시의 한 수변상가의 경우 임대가 맞춰지면 하루 아침에도 상가주인을 찾을 정도로 선임대 상가에 대한 인기가 높다.

선임대 상가는 일단 상가건물이 완공돼 입점하는 구조로 상가투자 초기에 발생할 수 있는 시행사·시공사의 부도 등의 문제에서 자유롭다는 점에서 투자 안정성이 높다. 

 

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또한 완공된 건물이므로 상가건물 내부적, 외부적 여건을 면밀히 검토할 수 있고, 직접 눈으로 상가의 입지와 주변 상권에 대한 분석이 가능하기 때문에 건축 예정이거나 건축 중인 상가에 비해 투자 타당성을 따져보기가 용이하다.

상가의 최종 소비자라 할 수 있는 임차인이 선택한 점포는 상가의 입지와 상권 활성화 가능성이 어느 정도 검증된 것으로 볼 수 있어 임차인과 임차 업종에 대한 검토가 선행된다면 보다 안전한 투자가 가능하다.

하지만 아무리 선호도가 높은 선임대 상가라고 해도 따져볼 게 적지 않다. 가장 주의 할 것은 가장 임차인을 동원한 ‘선임대 상가’인지 여부를 파악해야 한다.

선임대 상가에 관심이 있는 투자자라면 ‘옥석가리기’에 더욱 신중해야 한다. ‘가장 임차인’를 동원한 편법 분양이 있기 때문이다. 하지만 최근 분양업체가 가장 임차인을 내세우는 경우도 있어 유의해야 한다. 이럴 경우 임차인은 임대차 계약서를 쓴 후 얼마 지나지 않아 일방적으로 계약을 파기하곤 한다. 계약을 파기해도 업체 입장에선 계약금만 손해보면 되기 때문이다. 이 때문에 선임대 상가를 분양 받을 때는 반드시 임차인 본인과 계약을 맺어야 한다.

계약금 비중을 높이는 것도 한 방법이다. 통상적인 계약금 비중은 임대보증금의 10% 정도라 계약금이 1000만원을 넘는 경우가 드물어 편법 분양이 더 쉽다. 이미 준공해 임차인이 운영하는 상가도 안심할 수 없다.

지난해 8월 인천의 한 택지지구 내 근린상가 내 점포(80㎡)를 분양 받은 박종석(54) 씨의 경우 이미 두 달 전 임차인이 입점해 휴대폰대리점을 운영하고 있는 선임대 상가였다. 주변 같은 크기의 상가처럼 보증금 3000만원에 월 70만원을 받으려던 박씨는 보증금 2000만원에 월 85만원을 내겠다는 임차인의 요청대로 계약했다. 하지만 임차인이 두 달만에 영업을 못하겠다는 바람에 아직까지 새로운 임차인을 구하지 못하고 있다.

이 같은 상황을 발생시키지 않기 위해선 선임대 상가의 임대차 계약을 맺을 때는 보증금 비중을 높이는 것이 안전하다. 일정 시간 점포에 머무르면서 실제로 운영을 하는지 확인할 필요가 있다. 임차인에게 관련 등록증이 있는지 확인하는 것도 방법이다.

가령 음식점의 경우 일반음식점 사업자 등록증이 있어야 하고 미용실이나 부동산 중개업소라면 미용사 자격증, 공인중개사 자격증 등이 있어야 한다. 업체가 책임지고 임차인을 구해준다는 임대보장제 상가도 조건을 꼼꼼히 볼 필요가 있으다.

김동현 기자 gaed@viva100.com 

 

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