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[전은규칼럼] 기획부동산 토지투자전 필요한 '잠시 멈춤'

입력 2017-09-25 07:00
신문게재 2017-09-25 14면

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전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장

기획부동산이 100% 모두 사기나 불법이라 할 수 없고, 무조건 나쁜 것이라고 할 수도 없다. 하지만 많은 토지 투자자들이 기획부동산의 덤핑에 오도가도 못하는 신세가 되곤 한다. 여기서 말하는 덤핑은 그들이 토지를 미리 사둔 후에 토 지투자자들에게 권유하는 것으로, 마진을 남기기 위해 몇배에 달하는 금액으로 되팔기도 한다. 일부에서는 큰 면적을 구입해 작게 되팔아 얻어지는 차익정도로서 시세대비 큰 차이가 나지 않는 경우가 존재해 이따금씩 필자도 기획부동산의 토지 투자 매물이라는 것을 들여다본다. 하지만, 당신이 초보자라면 일단 잠시 멈춤을 권한다.


어느 날 한 회원이 장문의 편지를 보내왔다. 자신이 기획부동산을 통해 토지를 구입하려 하는데, 이런 토지 투자를 해도 괜찮냐는 것이었다. 그는 모 역세권 지역의 땅 지분 25평을 투자할 목적이었다. 이 편지를 가장 먼저 받아본 20대 중반의 막내 여직원의 말이 기억에 남는다. ‘25평 되는 토지를 투자해서 뭐하시려고 하는 건데요?’

맞다. 토지 투자자라면 가장 먼저 체크해야 하는 사항이다. 투자 시 가장 먼저 해야 하는 것은 ‘그 토지에 왜 투자하느냐’이다. ‘나중에 집도 짓고’라는 식의 대답이 나왔다면 미안한 말이지만 망했다. 공부가 부족한 토지 투자자인 것을 입증했기 때문이다. 지분으로 투자한 토지에 집을 짓지 못할 뿐더러, 25평 규모의 토지의 면적도 모르는 셈이니 말이다.

‘투자한 후 차익을 기대하는 거죠’라고 대답한 경우라면 어떤 개별등기와 공동등기 지분 중 어느 쪽으로 투자했는지 확인해야 한다. 개별등기인 경우에는 자신의 지분만큼을 사고파는 것에 대해 제재가 없다. 원하는 시점에 지분을 팔 수는 있는 것이다. 그러나 공동등기인 경우 등기에 함께 올려진 이들의 허가를 받아야 판매가 가능하다.

필자에게 장문의 편지를 보낸 이는 개별등기로 투자한 사람이었고, 시세와 큰 차이가 없는 가격이었다. 다만, 그의 토지는 소형의 지분토지였기에 다시 되파는 데 상당한 시간이 걸렸다. 필자는 토지 투자 시 나보다 매수인의 입장에서 투자하라고 조언한 바 있다. 구체적 목표와 분석이 이루어진 뒤 투자하지 않으면 매도가 어렵다는 점을 기억해야 한다.

기획부동산을 통한 토지 투자 시 나의 목적과 투자 계획, 매도 계획은 어떤지 스스로 점검해 보자. 그런 뒤에도 손해 볼 것이 없다 생각된다면 그때 투자에 임해도 전혀 나쁠 것이 없다. 그 시간 동안 당신의 토지 투자는 그만큼 성장해 있을 테니 말이다. 

 

전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장

 

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