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[비바100] 정권마다 바뀌는 오락가락 부동산정책…투기근절·집값안정 이번엔 될까

정권별 부동산 정책의 흐름

입력 2017-12-11 07:00   수정 2017-12-10 16:27
신문게재 2017-12-11 14면

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사진은 압구정 아파트 단지 모습.(연합)

정부 교체 시기마다 새로운 부동산 정책이 발표되고 있다. 이 과정에서 부동산시장은 보수정권과 진보정권의 이념 싸움터가 되기도 했다. 

 

노무현 정부 시절부터 현재까지 부동산시장과 정책의 흐름을 되짚어보면 부동산 시장에 대한 미래도 짐작해 볼 수 있다.

 

 

◆노무현 정부


참여정부는 부동산 시장을 안정화시키기 위해 각종 부동산규제 정책을 쏟아냈다. 하지만 수도권 아파트가격은 오히려 2배 가량 상승했다. 이로 인해 서민들은 도심을 떠나 외곽의 저렴한 집을 찾아 이주해야 했다. 분양시장이 과열양상을 보이자 ‘분양가상한제’를 부활시켜 투기수요의 진입을 사전에 차단했다.

또 ‘투기과열지구’ 및 ‘투기지역’ 제도를 마련했다. 다주택자들은 양도세를 중과했다. ‘LTV’(주택담보인정비율)와 ‘DTI’(총부채상환비율) 제도도 만들어 무차별적인 주택담보대출을 막았다. 그러나 이러한 강력한 부동산규제대책에도 불구하고 부동산시장을 잠재우지 못했다.


◆ 이명박 정부



이명박 정부시절 세계 금융 위기가 터지면서 강남·목동·분당 등 ‘버블세블지역’을 중심으로 아파트가격은 걷잡을 수 없이 하락했다.당시 부동산시장을 활성화시키기 위해 전매제도 완화, 미분양주택 취득세 완화(50%), 취득세 일시적 완화, 다주택자 양도세 일시적 완화, 투기과열지구·투기지구 해제 등 모든 방법을 동원했다. 하지만 효과는 거두지 못했다.


◆ 박근혜 정부


박근혜 정부도 부동산규제완화 관련 모든 카드를 사용해 침체된 부동산시장을 살려보려고 했다. 강력한 부동산규제완화 정책인 4·1 대책이 부동산시장의 강력한 촉매제 역할을 했다. 아파트 과잉공급 문제 해소를 위해 공공 분양물량을 축소하고 민간주택의 공급속도를 조절하기로 했다. 또 생애최초 주택구입자에게는 취득세를 전액 감면했으며 신규아파트나 미분양 아파트 구입시 양도소득세 5년간 전액 면제하는 등 파격적인 혜택을 제공했다. 한발 더 나아가 8·28 대책에서는 취득세를 영구 인하하기로 했다.

2014년에는 다주택자 양도세 중과제 마저 폐지하고 LTV와 DTI 규제마저 완화해버렸다. 당시 시장에서는 LTV와 DTI 규제 완화가 ‘빚 내서 집 사라’라는 메시지로 받아들여졌다. 결국 부동산시장은 다시 과열양상을 보이기 시작했으며 전국 아파트가격도 급등했다.




◆ 문재인 정부

문재인 정부 출범 이후에도 부동산 시장 과열현상이 계속되고 있다. 6월 19일, 문재인 정부는 처음으로 부동산시장에 경고의 메시지를 던졌다. 하지만 효과가 나타나지 않자 8·2 대책이라는 강력한 규제의 칼날을 꺼내 들었다. 서울과 과천, 세종 등 투기과열지구로 지정했다. 이 지역들은 분양권 전매가 사실상 금지되고 재건축조합원 지위의 양도를 금지시켰다. LTV와 DTI가 강화되고 청약요건도 까다로워졌다. 또 다주택자 양도세중과제도 부활시켰다. 10·24 가계부채 종합대책에서는 신DTI, DSR 등을 통해 가계부채 규모를 축소시키고 부동산 투기를 막기로 했다. 지난 달 27일에는 무리한 대출을 통한 주택을 매입을 억제하는 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’도 내놨다.


◆ 부동산 정책 전망
 

노무현 정부와 이명박·박근혜 정부시절의 부동산대책은 당시 부동산시장 분위기와 대외여건을 감안하면 반드시 필요한 정책이었다. 

 

다만 전 정권인 박근혜 정권의 부동산정책은 아쉬움이 크다. 과도한 부동산규제 완화가 오히려 화를 불러왔기 때문이다. 취득세나 양도세 등 세제를 완화시켜 거래를 활성화시키는 방법은 바람직하다.

 

대출규제 완화라는 극약처방까지 사용했어야 하는지도 의문이다. 정부가 부동산 시장에 개입할 수록 장기적인 관점에서는 부메랑으로 돌아오기 때문이다. 무분별한 주택담보대출이 1400조원 가계부채로 바뀐 것이 대표적이다.

 

현재 상황도 크게 다르지 않다. 정부의 강력한 부동산대책과 갈수록 나빠지는 대외여건 등으로 부동산 시장이 한 순간 침체에 빠질 우려가 있다. 

 

또  시장이 빠른 속도로 침체하는 과정에서 ‘역전세난’과 ‘하우스푸어’, ‘렌트푸어’ 문제가 다시 불거질 수도 있다. 이에 따라 부동산 시장을 중장기적인 관점에서 보고 정책을 결정하는 느긋한 자세가 필요해 보인다. 

 

김광석 리얼투데이 이사는 “부동산 시장을 살아있는 생물이라고 표현하는 만큼 정책 변화에 따라 그만큼 변동성이 크다”며 “투기를 막고 꼭 필요한 실수요자에게 혜택이 고루 돌아가는 정책효과가 어느 때 보다 필요하다”고 말했다.  

 

김동현 기자 gaed@viva100.com 

 

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