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[비바100] 3대 물려주는 알짜 상가 4선(選)

입력 2017-12-18 07:00   수정 2017-12-17 13:49
신문게재 2017-12-18 14면

‘잘 고른 상가는 3대를 간다’는 상가투자 격언이 있다. 그만큼 상가는 잘 고르면 안정적인 임대수익에 적지 않은 프리미엄(웃돈)도 기대할 수 있다. 투자처를 잃은 시중 뭉칫돈이 상가 등 수익형 부동산 시장으로 흘러 들어가고 있다. 올해 전국 상업 및 업무용 부동산 거래량이 30만건을 돌파하며 사상 최대치를 기록한 것이 단적인 예다. 특히 대출제한과 금리인상이라는 악재에도 불구하고 알짜(실속형) 상가들은 안정적안 수익을 올릴 수 있어 불황기에도 인기를 끌 것으로 보인다. 호황기는 물론 불황기에도 꾸준히 사랑받는 상가 투자처 4선을 소개한다. 
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(사진=픽사베이)
 

 

◇ 꿩먹고 알먹고(=주차장 전용상가)

 

부동산 시장에서 ‘꿩먹고 알먹고’ ‘일석이조’와 같은 상품이 있다면 주목 받는 것은 당연하다. 대표적인 것이 ‘주차장 전용상가’다. 주차장 전용용지는 연면적 30%까지 상가나 오피스텔 등을 지을 수 있고 주차이용 수익은 물론 점포에 세를 놓는 임대수익까지 올릴 수 있다. 주차장 전용상가의 임대수익률은 통상적인 상가의 수익률보다 높은 7% 이상인 것으로 알려지고 있다. 주차장용지 가격이 일반상업용지보다 50~60% 저렴한데다 통상 70~80%선인 상가 전용률로 공간활용도가 높다는 점도 또 다른 인기 비결이다. 주의점도 있다. 기본적으로 건물 연면적의 70%를 주차장으로 활용해야 한다. 입지여건과 주변 상권을 잘 따져 봐야 하며 주변 상권이 활성화하기 힘든 곳이라면 주차장 임대수익이 크게 떨어질 수 있다.

 

 

◇ 점포 공유·상가겸용주택


장기 불황과 임대료 상승의 이중고를 겪고 있는 자영업자들이 많아지고 있는 가운데 ‘매장공유’가 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 불황기가 길어지면서 상업용 부동산시장에서는 ‘이부제점포’(점포쉐어링)와 ‘숍인숍’이 부상하고 있다. 옷가게 안에 액세서리 가게나 네일숍이 입점하거나, 패스트푸드점 안에 스티커 사진기를 두는 것이 대표적인 사례다. 또 주거는 물론 동시에 임대수익도 해결하는 ‘상가겸용주택’이 인기다. 점포와 주택에서 동시에 임대수익을 낼 수 있는 데다 자신의 주거까지 해결할 수 있기 때문이다. 공공택지 내 단독주택용지는 주택만 지을 수 있는 ‘주거전용’과 건축 연면적의 40% 이내에서 상가를 들일 수 있는 ‘점포겸용’ 두가지다. 주거전용은 3층 이하, 점포겸용은 4층 이하로 신축할 수 있다. 점포겸용은 집뿐 아니라 상가를 지어 직접 운영하거나 세를 놓을 수 있는 게 장점이다.

주택 임대료가 떨어지더라도 상가 임대료나 운영 수입으로 보전할 수 있다. 다른 금융상품에 비해 수익률도 높은 편이다. 특히 상가겸용주택 중 1주택은 양도 전에 실제 주택으로 사용하는 면적이 상가 면적보다 크고 양도가액이 9억원 이하라면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 상가주택은 아파트보다 비싸고 거래가 많지 않아 상대적으로 ‘환금성’이 떨어진다. 또 상가 업종 제한이나 중심 상권과의 거리, 유동인구 등을 세밀하게 분석한 후 땅을 사야 한다.


◇ 파생상가



상가시장에서 ‘파생상가’가 인기다. 파생상가는 배후세대의 특성에 따라 파생적으로 형성되는 업종을 유치하는 점포를 말한다. ‘보조 상가’라고 불리는 대형시설에 딸려 있는 부속상가를 말한다. 예컨대 메디컬 빌딩의 약국·안경점, 대단지 아파트 단지 내 편의점 등과 같이 주 건물의 부속·보조역할을 하는 것을 칭한다.

파생상가를 분양받으려는 경우 배후가구의 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다. 상가규모를 감안한 상주 고객 수와 유동인구 등 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖췄는지 따져야 한다.


◇ 상가 공동투자



‘상가공동투자’도 다시 주목받고 있다. 상가 공동투자의 장점은 투자 위험을 분산할 수 있고 공동투자로 재산세, 종부세 등 각종 세금을 줄일 수 있다. 팔 때는 양도차익이 분산돼 양도세 절감효과가 발생한다. ‘돈 되는’ 상가의 경우 비싼 가격으로 개인 투자가 어려운 점도 공동 투자를 선호하는 또 다른 이유다. 공동투자할 경우 임대 수요가 많은 역세권·대로변 상가 등을 골라야 한다. 공동 투자는 투자자 간 분쟁의 소지가 적지 않아 사전에 수익금 정산과 관리 방법 등을 공증해둬야 한다.

장경철 부동산일번가 이사는 “시장 활황기보다는 불황기에 상가투자에서의 옥석 가리기가 필요하다”며 “4가지 유형의 알짜 상가투자처들은 불황기 가격 하락 이 덜하고 고정적인 수요자 확보로 향후 시세차익도 기대할 수 있어 향후에도 꾸준한 인기가 예상된다”고 말했다.


이계풍 기자 kplee@viva100.com 

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