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[권강수 칼럼] 상권분석 마쳤다면 반드시 수치화해야

입력 2018-01-08 07:00   수정 2018-01-07 15:30
신문게재 2018-01-08 14면

권강수(명함)1. 축소
권강수 한국창업부동산정보원 이사

상가 투자 시 가장 중요하게 봐야할 부분은 바로 ‘입지’다. 상가마다 입지여건이 제각각이므로 입지의 좋고 나쁨을 알기 위해서는 먼저 ‘상권’을 알고, ‘상권 분석’을 할 줄 알아야 한다.

‘상권’이란 사고파는 상업행위가 이뤄지는 공간적 범위를 말한다. 명동이나 강남처럼 음식점이나 판매점으로 북적북적한 곳만을 상권이라고 할 수 있는 것도 아니다. 집 앞의 작은 슈퍼마켓이나 세탁소, 미용실 등도 동네 상권에 위치하고 있으며 상업행위가 이뤄지고 있다고 할 수 있다.



그렇다면 상권이란 어떻게 형성되는 걸까. 서울의 대형상권을 대표하는 명동이나 강남 등이 어느 날 갑자기 지금의 모습으로 나타난 것은 아니다. 상권 형성 초기부터 지역 명소로 거듭나기까지는 몇 가지 환경적인 요소와 특징들이 공통적으로 나타난다.

대부분의 상권은 다섯가지의 단계를 거치게 된다. 가장 첫 번째로 초기상권은 도로를 따라 형성된다.

둘째, 길을 따라 집객력이 생겨 길게 늘어진 공원을 따라 사람들이 하나둘씩 모여들어 유동인구가 증가하게 된다.

셋째, 사람이 모이니 길 주변을 따라 건물이 새롭게 신축 또는 상가주택으로 탈바꿈해 영업 할 수 있는 점포가 만들어진다.

넷째, 새로운 창업점포들이 하나둘 속속 생겨나 어느덧 커피숍, 편의점, 요식업, 치킨전문점, 제과점 등이 자리를 잡아간다.



다섯째, 지역 상권으로 자리잡아가는 과정을 몇 년간 거치는 동안 ‘의식주(衣食住)’ 업종 대부분이 들어와 명소로 거듭나는 모습을 보인다. 현재 상권이 확장되고 있는 연남동과 공릉동의 경의선 숲길공원 등도 이러한 과정을 거쳐 상권이 형성되고 있다.

다음으로 상권에 대한 분석은 5가지 항목을 기준으로 조사해야 한다.

첫째, 얼마나 두꺼운 배후 수요층을 갖고 있는지 따져봐야 한다. 아파트 단지 안에서는 아파트 가구수, 오피스 입지에는 주변 오피스 상주자가 얼마나 많은지가 중요하다. 교외형 입지는 통행하는 차량이 많을수록 좋다.

두 번째, 접근성을 고려해야 한다. 지하철이나 버스 등 대중교통 시설과 인접한 곳일수록 접근성이 좋다고 할 수 있다. 단, 지하철이 환승역이면서 상권이 활성화된 지역이 좋다. 버스정류장은 종점이나 아파트 단지 앞이 독점력을 가질 수 있어 더 좋다.

셋째, 상권의 지형을 관찰해야 한다. 대부분의 유동인구는 하향 지향적 상권 이용을 선호하므로 저지대의 평탄한 지형이 유리하다. 언덕 위와 언덕 아래쪽이 있다면 언덕 아래쪽 상권의 이용 확률이 높다.

넷째, 입지여건이 비슷하더라도 큰 상권을 선정해야 한다. 두 개의 크고 작은 상권이 근거리에 위치한다면 큰 상권에 대한 선호도가 더욱 높게 나타나게 된다.

마지막으로 연속성과 대응성을 잘 갖춘 상권에서 상가 입지를 선정해야 한다. 쉽게 말하면 점포들이 이어져 있고, 마주보고 있는 형태가 좋다. 대로변의 경우 뒷골목에 비해 상권 형성이 미약한 것을 볼 수 있는데 이는 대응성이 낮기 때문이다.

또한 상권 분석 시 중요한 것은 ‘수치화’ 하는 것이다. 여러 상권의 분석 결과를 봤을 때, 시간차가 발생하더라도 수치화한 자료가 있다면 한 눈에 비교분석이 가능하다. 또한 조사한 결과에 생각지 못한 변수가 생길 수도 있는데, 이 때 수치화된 자료가 다시 재조사 하는 과정을 더욱 수월하게 할 수 있다.

결국 상권 분석을 하는 이유는 안정적으로 높은 수익을 내는 상가를 고르기 위해서다. 그러기 위해서는 소비자가 이용하기 좋은 입지에 위치해야 한다. 가장 쉽게 좋은 상가를 고르는 방법은 결국 상가를 이용하는 소비자의 입장에서 바라보는 것이다.

 

권강수 한국창업부동산정보원 이사 

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