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[비바100] 역전세난? 여긴 딴세상!… 오피스텔 전세매물 품귀현상

입력 2018-04-16 07:00   수정 2018-04-15 17:32
신문게재 2018-04-16 14면

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(연합)

 

최근 입주물량 증가로 역전세난이 우려되는 아파트 시장과 달리 전세매물은 품귀현상을 빚고 있는 오피스텔은 정반대의 현상이 벌어지고 있어 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 15일 KB국민은행에 따르면 지난 3월 기준 오피스텔 매매가격 대비 전세가격 비율은 78.49%로 집계됐는데 같은 기준 아파트의 전세가율은 68.77%로 나타났다. 올 1분기(1∼3월) 기준 오피스텔 매매가격은 0.20% 상승한 것으로 조사됐으며 전분기(0.33%) 대비 상승폭은 축소됐지만 0.20% 선을 유지하는 모습이다.

 

‘국민투자처’로 불리는 오피스텔의 경우 금리인상과 규제 강화, 입주물량 증가 등 ‘3중고’의 악재가 겹쳤지만 가격 하락으로 이어지지는 않고 있다. 이는 아파트 가격이 좀처럼 꺾이지 않으면서 오피스텔이 대체재로 각광받고 있기 때문으로 업계는 분석했다. 매수세가 꾸준히 유지되는 가운데 마곡산업단지, 문정법조타운 등 업무지구를 배후에 둔 지역에서 투자수요 및 실거래 유입이 이어지고 있다.

아파트의 경우 올해 44만 가구에 달하는 입주물량이 예정되어 있는데다 최근 2~3년간 기승을 부린 갭(Gap)투자의 영향으로 예년보다 많은 물량이 풀렸다. 반면 오피스텔의 경우 임대수익을 목적으로 하는 수요자가 많아 전세매물이 적어 오피스텔 전세시장은 매물 기근 현상을 보이고 있으며 이 같은 오피스텔 전세가격 고공행진은 당분간 이어질 것으로 전망된다.



전국 오피스텔 임대수익률은 5.18%로 또 한 번 최저치를 갱신했는데 올해 역대급 입주물량이 쏟아질 것으로 예정돼 전국 수익률 5%선을 유지하기는 위태로운 실정이다. 이처럼 전세가율과 임대수익률이 반대로 움직이는 것은 ‘수요’와 ‘공급’에 따른 결과다. 세입자들은 월세보다 전세를 바라는 수요가 많지만 집주인 입장에서는 전세보다는 월세로 공급하고 싶어하기 때문이다. 그 결과 전세가는 오르고 월세는 하락하는 셈이다.

이에 개발호재 등으로 매매가가 오를 가능성이 있는 지역들을 중심으로 갭투자가 성행할 조짐을 보이고 있다.

 

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올 1분기 오피스텔 입주물량은 1만5619실로 전년동기(9469실) 대비 64.94% 증가했다. 또 1분기 전체 입주물량의 절반 이상은 경기도(8656실)에 집중됐는데 △시흥 1474실 △수원 1806실 △하남시 784실 등 대규모 택지개발지구에 물량이 많았다. 특히 하남만 하더라도 2020년까지 1만8071실이 입주물량이 계획돼 단기간 물량이 집중돼 공급과잉으로 인한 공실 발생이 우려된다.

마지막으로 주거용 오피스텔 갭 투자 포인트 및 주의점에 대해서 알아보기로 하자. 먼저 전세수요가 많은 지역인지 체크해야 한다. 두 번째로 서울 도심 역세권, 신혼부부 수요 많은 대기업 밀집지역, 산업단지 등 직주근접형 오피스텔인지 확인해야 한다. 세 번째로 교통여건 개선 등으로 서울 접근성이 좋은 지역, 신도시, 택지지구를 공략해야 한다. 마지막으로 금리인상기에는 무대출 투자가 현명하다.

다음은 주의점이다. 먼저 시세 상승인지 따져봐야 하는데 시세 상승을 주도하는 개발호재 등 유무를 체크해야 한다. 두 번째는 원룸보다는 투룸, 스리룸 등 오피스텔인 아파텔이 유리하다. 세 번째로 서울 등 수도권, 지방 양극화 심화를 고려해야 하며 전세가율이 75% 이상인지 따져봐야 한다. 세입자 입장에서는 깡통전세에 대한 주의가 요구되는데 오피스텔 전세수요는 특히 신혼부부나 직장초년생, 학생들일 가능성이 높기 때문이다. 여기서 깡통전세란 매매가와 전셋값 차이가 얼마 나지 않아, 매매가가 조금이라도 떨어지면 경매에 넘어가도 전세보증금을 돌려받기 어려운 전세매물을 말한다.

아파트의 경우 최근 전세가율이 하락하면서 기존 깡통전세 세입자의 위험부담이 커진 상태며 전세가율이 높은 오피스텔 매물은 갭투자 매물일 가능성이 높다. 따라서 임대인이 다른 매물 여러채에 투자하지는 않았는지, 대출이 많지는 않은지 등 계약에 앞서 주의가 요구된다.



장경철 부동산일번가 이사는 “수익률 하락에도 불구하고 오피스텔의 실제 거래는 꾸준한 편”이라며 “임대수익을 확보할 수 있다는 점에서는 분명히 좋은 투자처지만 10년 만에 기준금리 역전이 일어났고 올해 주택담보대출 금리가 5%대로 진입할 것으로 예상돼 투자 매력도가 떨어질 수 있다는 점을 유의해야 한다”고 말했다. 

 

김동현 기자 gaed@viva100.com

 

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