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[전은규 칼럼] 토지투자시 알쏭달쏭한 돈되는 용도지역 해석

입력 2018-05-21 07:00
신문게재 2018-05-21 14면

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전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장

토지투자를 시작하는 초보자나 이미 여러번 투자했던 사람들이나 익숙하지만 어렵게 느껴지는 것이 바로 용도지역이다. 용도지역은 토지를 판가름하는 지표가 된다. 가끔 사람들이 지목을 가지고 ‘좋은땅’인지 아닌지 구분하려 하는데, 지목은 그저 이름이나 성별처럼 그 토지를 구분을 짓는 것일 뿐이라는 점을 알아두자.


‘대지가 좋은 거 아닌가요? 그래서 비싼 거구요.’ 대지가 비싼 것은 맞다. 하지만 그것은 대지가 지닌 활용도 때문이지 그 ‘토지’가 좋다고 말하기는 어렵다. 다시 용도지역으로 돌아가보자. 용도지역이라는 것은 정확히 무엇일까? 용도지역은 토지의 속성이라고 표현하고 싶다. 그래서 이 토지를 도시지역과 비도시지역으로 구분하는 것이 우선이 된다. 도시, 비도시에서 가지치기를 해 세분화되는 것이니 말이다.

여기서 잠깐, 투자자들이 알고 싶은 것은 따로 있다. ‘돈 되는 용도지역 읽는 법’이 아닐까? 오늘 필자는 용도지역을 살피는 와중에 확인할 수 있는 몇 가지를 알려주고자 한다.

첫째, ‘준○○ 지역’은 나쁘지 않다는 것이다. 예로는 준주거지역과 준공업지역을 들 수 있다. 실제로 준주거지역은 주거지역과 상업지역이 혼재돼 있는 지역이다. 오히려 상업과 주거 어떤 것에도 구애를 받지 않아 주거지역 중에서도 가치가 가장 높게 평가된다. 준공업지역도 마찬가지다. 전용공업지역이 전문 공장만 있는 데 반해, 준공업지역은 공장·주거·상업이 혼재돼 있기 때문이다.

둘째, 용도지역을 살펴보면 1종, 2종 등으로 종이 나눠져 있는 걸 볼 수 있다. 한우로 따지면 1등급이 가장 좋은 것처럼 1종이 가장 좋은 것처럼 느껴지지만, 용도지역에서 종상향이 이뤄진다는 것은 1→2→3의 순서로 이뤄진다. 종의 숫자가 높아질수록 가치가 커진다는 것이다.

셋째, 투자하기 좋은 용도지역와 수익률은 다르다는 것이다. 지목에서도 대지가 활용도가 높듯이 가격도 높다. 용도지역도 마찬가지인데 일반상업, 중심상업 지역은 활용도가 높아 몸값도 비싸다. 그러다 보니 투자금 대비 수익률은 낮은 편이다. 그럼 수익률이 높은 용도지역이 어딜까? 인기가 없는 비도시 지역의 녹지지역과 관리지역이 지가상승률이 높은 편이다. 필자가 가장 선호하는 용도지역이 계획관리지역인 이유가 바로 여기 있다. 계획관리지역은 비도시지역에 해당되나, 농지를 비롯해 임야와 마을 등 개발 가능하기 때문이다.

 

전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장

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