[권순원 칼럼] 내 집 마련, 지금이 적기인가?

권순원 CRM부동산연구소 소장

언론에서 연일 집값 하락에 대한 뉴스를 쏟아내고 있다. 하지만 수요자 입장에서는 이러한 시장 움직임을 쉽게 체감하지 못하고 있다. 

서울부동산정보광장에 따르면 5월 서울 아파트 거래량은 총 4328건(25일 현재)으로 조사됐다. 4월말 기준 6280건이 거래된 것과 비교하면 31% 감소한 수치이다. 강남3구(강남· 서초 ·송파)의 경우에도 4월 615건에서 5월 462건으로 급감한 것으로 조사됐다. 이는 양도세 중과가 본격화되자 세금부담이 늘어난 집주인들이 관망세로 돌아서면서 매물 자체가 줄어들었기 때문으로 풀이된다.

거래량은 줄고 집값은 떨어지고 부동산 침체기로 접어드는 전조현상으로 볼 수 있다. 주택시장을 진단하는 ‘벌집순환모형(Honeycomb Cycle)’을 토대로 주택시장의 경기순환국면을 분석한 결과, 올 상반기부터는 정체 또는 후퇴기로 빠르게 진입 중인 것으로 보인다. 가격과 거래량이 동반 하락하는 현상을 보이고 있기 때문이다. 하지만 지방은 이런 현상이 뚜렷한 반면 강남권은 사정이 달랐다. 상반기 중 오히려 매물은 줄고 가격이 오르는 활황기의 모습을 보였다.

벌집순환모형은 1994년 네덜란드에서 처음 제시된 이론으로 가격과 거래량은 실물경기와 연동돼 마치 벌집 모양 같은 일정한 패턴, 즉 ‘회복-활황-정체-후퇴-침체-전환기’의 6단계 국면을 반복 순환하면서 움직인다는 것이다. 그러나 모든 지역에 이러한 이론을 적용시키기에는 무리가 있다. 지역별 집값 양극화가 뚜렷하기 때문이다.

그렇다면 과연 지금이 내 집 마련의 적기인가. 부동산 가격이 너무 오른 데다 금리 인상과 정부의 규제 강화 등이 이어지면 추가하락 여지도 충분하다고 판단한다. 여기에다 실물경기가 전체적으로 둔화될 수 있는 데다 하반기에는 새 아파트 입주 물량도 크게 늘어나 가격 하락 가능성도 높다.

문제는 수요자들이 원하는 지역의 집값은 이미 오를 대로 올라 무주택 서민들의 내 집 마련은 사실상 불가능에 가까워졌다는 점이다. 서울은 소득에 비해 집값이 천정부지로 치솟아 100% 자기 자금으로 집을 사기란 쉽지않다. 특히 DSR 도입으로 학자금 대출이나 신용대출과 같은 생계형 대출까지 심사에 반영하게 돼 무주택자들의 자금마련 부담은 더욱 커지고 있다. 즉 주택구매의 레버리지 효과를 더 이상 기대할 수 없게 된 것이다. 그러나 추가 하락을 마냥 기다릴 필요는 없다. 기대하는 수준까지 떨어지지는 않을 것이다. 수도권은 공급이 많아 하반기가 더 유리하다. 지방은 당분간 집을 사는 것을 미룰 필요가 있다. 차라리 전세로 사는 편이 낫다.

권순원 CRM부동산연구소 소장