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| 권강수 한국창업부동산정보원 이사 |
상가 투자는 ‘세입자’, 다른 말로는 ‘임차인’과 ‘창업자’ 관점에서 물건을 고르고 실행해야 성공할 수 있다.
세입자 관점에서 접근해야 한다는 말은 이해는 되지만 막상 투자자가 창업하려는 세입자의 입장에서 철저하게 생각하는 것은 쉽지 않다. 건물주가 ‘갑(甲)’, 세입자가 ‘을(乙)’이라는 지위가 꽤 오랫동안 뿌리박혀 있었기 때문이다.
세입자 관점에서 바라보는 것의 중요성을 이해하기 위해서는 먼저 상가 투자 ‘성공’ 이라는 의미를 짚어볼 필요가 있다. 상가 투자 성공이란 안정적인 임대수익을 꾸준히 올리면서도 시간이 지남에 따라 더욱 높게 받을 수 있고, 상가의 가치 또한 분양시기나 매매 당시보다 많이 오르는 것으로 정의할 수 있다.
상가 투자 후 임대수익을 가져다 줄 이는 결국 ‘세입자’다. 더 나아가서 상가의 가치를 올려주는 역할도 할 수 있다. 그렇기 때문에 상가 투자를 세입자 관점에서 해야 한다는 것이다.
단순히 ‘좋은 상권에 있는 괜찮은 상가를 산다면 성공한 투자’라고 생각할 수도 있지만, 상가 투자는 구매한 이후가 더 중요하다. 어떤 세입자와 함께하느냐에 따라 수익과 상가의 가치가 달라질 수 있다. 임대인이 갑이고 세입자가 을이라는 기존의 고정관념에서 벗어나 상생관계로 발전시켜야 실패하지 않을 수 있다.
투자 물건을 정할 때에도 세입자의 관점에서 살펴야 한다. 상가가 어떤 세입자라도 들어오고 싶은 좋은 위치에 있는지, 아니면 특정 업종이 들어와야 장사가 잘 될 곳인지를 판단할 수 있어야 한다는 것이다.
최근 종로나 압구정 상권 사례를 보면 세입자의 중요성이 더욱 체감된다. 요즘의 창업시장은 경기는 나아지지 않고 있지만 골목 상권의 발달로 고객은 분산되는 추세다. 특히 유명 상권의 경우 적자폭이 더욱 커진 반면, 임대료 하락폭은 그보다 크지 않다.
그럼에도 건물주들은 임대료 인하보다 공실을 택하고 있다. 임대료 인하로 낮아질 상가 가치를 염려하고 있는 것이다. 그러나 오랜 공실로 상권이 축소된다면 고객의 외면으로 이어지고 결국 상가는 무용지물이 될 수 있다는 점을 알아야 한다.
상가 투자자도 세입자의 관점에서 접근해 점포의 임대료 인하, 렌트 프리 등의 방안을 적극적으로 모색할 필요가 있다. 결국 세입자가 존재하고 상가가 위치한 상권이 부흥해야 상가 투자자도 잘 되는 길임을 기억해야 한다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사
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