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[비바100] '규제 무풍' 수익형 부동산, 풍선효과로 '시선집중'

입력 2018-06-11 07:00   수정 2018-06-10 14:01
신문게재 2018-06-11 14면

 

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최근 부동산 시장에 대해 전방위 규제가 가해지면서 부동산 시장이 냉각되고 있다. 하지만 풍선효과로 반사이익을 보는 시장도 있기 마련이다.

대부분의 규제가 아파트에 몰려있는 반면 지식산업센터(구 아파트형 공장)나 생활형 숙박시설(레지던스) 등은 규제와 무관해 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다. 먼저 최근 강화된 규제로 주택 시장이 주춤한 동안 지식산업센터가 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다. 상가, 오피스텔에 비해 수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕택이다. 이에 발 맞춰 분양업체들도 서울 도심뿐 아니라 서울 접근성이 좋은 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서고 있다.



실제로 분양성적도 좋았다. SK건설이 최근 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 인근에 공급한 ‘가산 SK V1센터’는 분양 시작 후 1개월 만에 100% 계약에 성공했다. 최근에는 수도권 교통망이 개선되면서 서울뿐 아니라 경기·인천 지역에도 속속 공급이 늘어나고 있는 추세다.

 

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가산 SK V1센터 투시도.(사진=SK건설)

 

규제와 무관하다는 것 이외에도 지식산업센터가 가진 장점은 적지 않다. 먼저, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 점이다. 주로 개인이 입주하는 지원상가와 달리 법인기업체들이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 분양가도 3.3㎡당 600만~800만원 정도로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴한 편이다. 대출도 분양가의 70~80%까지 대출받을 수 있어 소액 투자가 가능하다는 장점도 있다.

과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인체가 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했지만 정부는 올 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 했다. 지식산업센터 투자를 계획하고 있다면 전용 100㎡ 이하의 중소형 면적을 매입하는 게 유리하다. 대형 오피스와는 달리 입주하려는 기업이 대부분 중소기업이기 때문이다.

지식산업센터에 업체의 입점 선호도가 높아지면서 지식산업센터 내 상가도 덩달아 인기가 높아지고 있다. 지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 높은 수익률이 기대되며 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다. 유동인구가 많고, 고정적 배후수요를 누릴 수 있는 상가가 유리하다고 업계는 조언하고 있다.

다음으로 부동산 규제와 무관한 생활형 숙박시설인 레지던스가 있다. 최근 정부의 부동산 시장 규제가 강화되면서 틈새 상품으로 크게 주목을 받고 있다. 레지던스란 서비스드 레지던스 또는 생활형 숙박시설로도 불린다. 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 개념으로, 객실 안에서 취사도구와 세탁기 등 장기 주거에 필요한 여러 시설을 구비한 임대형 주거 상품을 말한다. 숙박용으로 활용할 경우 주택으로 분류되지 않아 다주택자 규제 대상에 해당하지 않는다. 양도소득세는 1가구 2주택에 해당되지 않아 일반세율로 과세한다. 종합부동산세는 포함되지 않으며 부가가치세 기준은 오피스텔과 동일하다.

다만, 취득세가 아파트보다 4배 이상 높다는 점은 감안해야 하며, 투자에 나선다면 먼저 시행사나 위탁 운영사의 재무 상황이나 운영 능력을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 평균 객실가동률이 최소 70~80% 이상 나올 수 있는 상품을 선택해야 고정적인 임대수익과 추가 운영수익도 기대할 수 있다.



불법 레지던스인지도 주의해야 한다. 기분양된 오피스텔을 레지던스 상품으로 용도 변경하려면 기존 투자자의 동의가 필요하다. 때문에 투자자 동의도 받지 않은 채 분양이 먼저 진행되면 사업이 지연될 수도 있다는 점도 유념해야 한다.

업계 관계자는 “수익형 부동산에 투자하는 가장 큰 이유는 안정적인 임대료를 받는 것인데 규제와 무관한 지식산업센터 및 지원상가, 생활형 숙박시설 등에 눈을 돌리는 것도 하나의 방법”이라고 조언한다. 다만 “도시형 생활주택이나 분양형 호텔 등도 초기에는 틈새 수익형 부동산으로 주목을 받았지만 공급이 몰려 공급과잉과 수익률 하락으로 외면을 당한 것을 반면교사로 삼아야 한다”고 말했다.


김동현 기자 gaed@viva100.com 

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