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[비바100] 경매를 통한 부동산투자의 핵심은?

입력 2018-06-25 07:00   수정 2018-06-24 13:47
신문게재 2018-06-25 14면

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최근 낮은 정기예금률 등으로 많은 투자자들이 부동산에 관심을 기울이고 있는 추세다.

지난해 통계청 자료를 살펴보면, 소득이 증가하거나 여유 자금이 생길 경우 부동산에 투자할 의사가 있는 가구주는 56.0%로 2016년과 비교해 5.1%포인트 증가했다. 국민 두 명 중 한명이 부동산투자를 수익성과 안전성을 고려한 적정투자처로 선택했으며 이 같은 선택을 하는 경우가 늘어날 수도 있다는 뜻이다. 업계에서 부동산투자에서 바라볼 수 있는 수익으로 흔히 3가지를 꼽는다. 임대수익, 시세상승 수익, 레버리지 수익 등이 여기에 해당한다.



하지만 경매의 경우 이에 더해 수익의 종류가 한가지 더 존재하고 있다. 시세 또는 급매가격보다 싼 가격에 부동산을 취득하기 때문에 바로 ‘초기시세차익’이라는 수익이 별도로 발생하는 것이다. 경매의 경우 취득당시부터 이미 수익을 확보하고 투자의 시간이 흐르기 때문에 중개매물취득보다 효과적인 방법으로 각광받고 있다.

24일 업계에 따르면, 올해 현재 한달에 진행되는 경매건수는 평균 1만 건 이상이고, 한달에 매각되는 부동산은 1조원에 달한다. 평균낙찰가율은 75% 내외 정도이며, 낙찰률은 30~40%정도 수준으로 이뤄지고 있다. 이를 따져보면 한달에 3000명정도의 사람들이 총 2500억원의 수익을 본다는 뜻이다. 단순하게 산술적으로 계산해 보자면, 개인당 8000만원정도의 낙찰 한건당 초기시세차익이라는 수익을 실현하고 있다는 뜻이기도 하다. 3개월에 한건씩 낙찰받는다고 가정할 경우 1년에 3억원이 넘는 수익을 내고 있는 셈이다.

안전성 측면에서도 경매를 통한 부동산 취득에 이점이 있다. 매매를 통한 부동산거래의 경우 잔금일 당일까지도 등기부등본(부동산등기사항증명서)를 확인해야 한다. 계약당시에는 없었던 다른 권리들이 등기됐는지를 살펴봐야 하기 때문이다. 가처분 등 매수자의 지위를 위태롭게 하는 추가위험이 도사리고 있는지도 살펴봐야 한다. 또한 이중계약 같이 예측하기 어려운 피해가 있을 수도 있다.

하지만, 경매의 경우 등기부에 경매개시결정이 등기되면 압류의 효력이 발생된다. 금전채권에 관한 강제집행의 첫 단계로서 집행기관이 채무자의 재산에 대해 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고, 이를 확보하는 강제행위인 압류를 진행함으로써 발생하는 법률적 작용인 것이다.

압류로 인한 일반적인 효력은 처분금지의 효력, 시효중단의 효력, 우선변제의 효력 등이 발생하고, 주물 또는 원물의 압류효력은 종물 또는 과실에도 미치기 때문에 매우 안전한 부동산거래의 형태가 되는 것이다.



경매로 부동산을 취득할 경우, 몇 가지 이점이 더 있다. 시세보다 낮게 부동산을 취득하기 때문에 시세기준으로 받는 대출금액이 커지는 효과가 있다. 즉, 레버리지 효과를 극대화할 수 있다는 뜻이다. 또한, 상업용부동산(상가, 오피스텔, 빌딩)을 매매로 취득할 경우, 건물분에 대해 부가가치세를 별도로 납부해야 한다. 그러나 경매는 부가가치세법 시행령으로 이를 제외하고 있어 절세의 효과도 부각된다. 이밖에도 토지거래허가 구역내의 토지도 허가없이 경매로 낙찰 받을 수 있다는 장점도 있다.

마지막 장점으로는 지난해 발표된 ‘8·2 부동산 대책’에 따라 투기과열지구에선 조합설립 인가 이후 단계인 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위를 양도받을 수 없고 새 아파트를 배정받지 못하고 감정가격으로 현금청산을 받게 된다. 다만, 도시 및 주거환경정비법과 시행령으로 재건축 물건의 경우라도 경매로 낙찰을 받은 경우 조합원 승계를 인정한다고 규정하고 있다는 점도 유의해야 한다고 업계는 조언한다.

이광철 레이옥션 이사는 “경매의 경우 매매를 통한 부동산 투자와 비교해 다양한 장점을 갖추고 있다”며 “안전성과 실질적인 수익 등 전반적으로 살펴봐도 잇점이 많기 때문에 투자자 입장에서는 경매를 통한 부동산 투자를 주목해 볼 만 하다”고 말했다.

김동현 기자 gaed@viva100.com 

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