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[비바100] 경매서 홀대받는 대형 아파트의 재발견

입력 2018-07-09 07:00   수정 2018-07-08 13:47
신문게재 2018-07-09 14면

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추천경매물건 일산두산위브더제니스 주상복합아파트.(사진=레이옥션)

경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 일산두산위브더제니스 주상복합아파트가 경매에 나왔다.

총 층수 57층 중 48층에 위치한 195㎡ 형이다. 평수로 따지면 59평형에 해당한다. 전용면적은 145.8㎡로, 실평수를 기준하면 44.1평인 대형평형 아파트다.

의정부지방법원 고양지원 경매10계에서 사건번호 2017타경66861로 오는 11일 오전 10시에 매각될 예정이다. 감정가격은 11억 2000만원이고, 현재 2회 유찰돼 감정가의 49%인 최저가 5억 4880만원에 경매가 진행될 물건이다.



일산두산위브더제니스는 2013년 4월 입주한 최고 59층, 총 8개동 2700가구 규모다. 교통현황을 살펴보면 우선 경의중앙선 탄현역이 도보3분거리에 위치한 초역세권 입지다. 버스노선은 일반·간선·직행 등의 노선을 탄현역 인근 정류장을 통해 이용하면 된다.

유치원을 비롯한 각급 학교도 자리잡고 있어 교육환경도 우수하다는 평가다. 아파트 옆에 유치원이 있고 상탄초, 일산동중, 황룡초 등이 가깝다. 이 밖에 덕이고, 현산초, 일산고 등도 멀지 않은 곳에 있다.

생활편의환경을 살펴보면 아울렛, 상업시설들이 모여 있는 덕이동 로데오거리가 가깝다. 메가박스, 이마트 등 대형 쇼핑문화시설도 인근에 있다. 이외에도 은행, 병원, 약국, 주민센터, 지구대 등 생활편의시설 및 관공서도 밀집돼 있어 편리하게 생활할 수 있는 환경이다.

가격측면으로도 향후 투자가치가 있을 것이라는 것이 업계의 평가다. 최근 국토교통부 실거래가를 살펴보면 지난 3월에 9억6500만원에 거래된 데 이어 한달 후인 4월에 10억원으로 3000만원 이상 상승했다. 이어 지난 5월에 10억1200만원으로 매매되는 등 거래가 활발해 가격 상승 역시 가파르게 이뤄지고 있다. 지난해 8월에는 감정가와 비슷한 11억 2400만원 거래된 바 있다. 이 가격은 역대 최고 매매가격이다.

현지 업계에 따르면 현재 중개매물은 없는 상태다. 전세가 시세는 4억3000만원, 월세 시세는 보증금 4000만원에 월세 180만원 수준으로 형성된 물건이다.



등기부권리상 우리은행 채권최고액 5억5000만원의 근저당권이 있고, 주식회사 리치앤코의 2000만원 강제경매개시결정등기가 있다. 그러나 현재는 모두 말소되고 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 없는 좋은 물건이라는 것이 업계의 평가다.

임대차관계는 보증금 4억원의 전세임차인이 있으나, 등기부상 최선순위 설정권리보다 늦은 후순위세입자인 만큼 낙찰자에게 대항할 수 없다. 따라서 이 또한 낙찰자가 인수해야 하는 임차권리가 아니다.

일반적으로 아파트 낙찰사례와 추세를 보면, 대부분 감정가격의 90% 내외에서 낙찰되는 경우가 많다. 그런데 이번 경매물건은 시세보다 훨씬 저렴하고, 권리분석상 문제도 전혀 없다. 그렇다고 생활이나 교통면에서도 문제 없는 입지라는 평가가 이어짐에도 왜 이렇게 싸게 나온 것일까?

바로 ‘대형평형’ 아파트이기 때문이다. 부동산가격도 결국은 거시경제의 핵심인 수급의 원칙에 의해 움직인다. 일반적인 아파트 투자처는 세가지 키워드를 중요하게 생각한다. 바로 ‘소형’과 ‘역세권’ 그리고 ‘대단지 브랜드’다. 이 같은 이유로 대형평형아파트는 투자의 선호도 측면에서 떨어진다.

그런데 모두가 선호하는 소형평수인 데다 역세권 입지를 갖춘 대형 건설사 브랜드 아파트의 경우 많은 입찰자가 몰리게 되는 것이 대부분이다. 이렇게 되면 감정가의 90%를 훨씬 상회하는 가격에 낙찰된다. 최근에는 100%를 훨씬 넘어서는 낙찰가율을 기록하는 경우도 많아 낙찰가가 일반 급매물 수준으로 높아지는 사례도 많다.

결국, 환금성이나 임대수요가 많긴 하지만 수익성 측면에서 살펴보면 매우 떨어지는 투자방법이 되는 셈이다.

여기서 역발상을 해보자. 정말 대부분의 수요자들이 선호하는 그런 아파트만 거래가 되고 대형평형은 거래가 되지 않을까? 아니다. 수요계층이 다를 뿐이지 반드시 거래가 이뤄지게 된다. 오히려 역발상으로 대형평형아파트를 공략해서 수익성을 극대화하는 전략이 필요한 것이다. 본 아파트가 이러한 역발상 전략에 근거해서 입찰을 고려해야 할 경매물건이라고 볼 수 있다.

김동현 기자 gaed@viva100.com
자료제공=이광철 레이옥션 이사 

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