#A씨는 수서역세권 공공택지지구에 토지를 보유하고 있다. A씨는 국가에서 공익을 목적으로 토지를 수용한다고 하니 협조를 해야 한다는 생각을 하고 있다. 하지만 보상절차를 잘 알지 못해 손해를 보거나 보상금액이 턱없이 적을까 걱정이 드는 것도 사실이다. 토지보상금 수령 시 꼭 알아둬야 할 것들에 대해 조언 받고 싶지만 막막하기만 하다.
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토지수용이란 특정한 공익사업을 위해 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 일을 의미한다.
이때 A씨처럼 토지보상금에 대한 정보가 없는 상황에서 갑작스런 토지 수용절차에 당혹감을 느껴본 사람들이 많을 것이다. 막상 토지보상 금액이 충분하지 않다는 생각에 여러 절차를 통해 대응을 하는 사례도 많다.
유홍준 교수의 저서 ‘나의 문화유산 답사기’에는 ‘아는 만큼 보인다’라는 표현이 나온다. 이 말을 인용하자면 토지보상금도 ‘아는 만큼 더 받는다’라고 말할 수 있다. 토지보상금에 대해 꼭 알아둬야 할 필수적인 정보에 대해 소개하고자 한다.
‘더’ 받는 방법을 세 가지로 요약해서 설명하겠다. △보상금액 평가액 산정에 관심 갖기 △절세전략을 고려해 실질 수령액 높이기 △전문가를 통한 수령자금 관리 등이다. 이 세 가지는 필수적으로 관심을 가져야 하는 사항이다.
◇ 보상금액 평가액 산정 ‘주목’
첫째, 보상금액을 제대로 받기 위해서 주민대책위원회를 구성해 정보를 공유해야 한다. 감정평가사 선임 등의 과정에 적극적으로 의견을 개진하는 것도 필요하다.
이와 함께 법률전문가의 조언을 받는 것도 좋은 방법이다. 현재 공익사업을 위한 토지 보상은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(95조)과 농어촌정비법(91조), 도로법(49조의 2), 광업법(87·88조)과 같이 개개의 법률에 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반적으로 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 진행된다. 따라서 전반적인 진행과정을 이해하는 것이 필요하다.
공공택지지구와 같이 공익을 목적으로 하는 사업계획이 결정되면 다음과 같은 단계로 보상금 지급이 진행된다.
△보상대상 토지, 물건 현황 파악 △보상계획 공고 △감정평가사 선정 △보상액 산정 △수용여부 협의 △(협의 불성립 시) 수용재결 신청 △(재결결과 불복 시) 법원공탁 후 소유권 강제이전 △보상금액에 대한 이의신청 또는 행정소송의 순서다.
또 공익사업 시행자는 △영업 손실 보상 △이주자 택지 제공, 이주주택 특별 분양, 이주정착금 지급 등 이주대책 △근린생활 시설용지 우선 공급 등 생활대책을 공지하므로 해당요건을 확인하고 신청여부를 결정하면 된다.
◇ 실질 수령액 높이기…절세전략 고려
둘째, 절세를 감안해 보상금 수령 전략을 세우는 것도 중요하다.
본인의 의사와 무관하게 강제로 수용이 진행되지만, 수령한 보상금액에 대해서는 양도소득세를 부담해야 한다. 양도소득세는 취득금액과 보상금액의 차액을 기준으로 보유기간에 따른 장기보유공제(최대 양도차익의 30%)를 적용한 금액에 대해 구간별 세율 6.6~46.2%를 적용(지방소득세 포함)해 산출한다. 일정요건을 충족하는 경우 세액을 감면받을 수 있다.
감면율은 현금으로 보상받는 경우 10%, 채권으로 보상받는 경우 15%, 8년 이상 자경한 농지의 경우 100% 등이 적용된다. 감면세액은 1년 통산 1억원, 5년 통산 2억원의 한도가 적용되기 때문에 보상금액을 같은 연도에 한꺼번에 수령하는 것보다는 연도를 분산해 수령하는 것이 유리하다. 소득분산과 감면세액이 확대 적용돼 최대 1억4000만원 절세도 가능하기 때문이다.
보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 인근지역(투기지역은 제외)에 상가나 아파트 등 부동산을 취득하거나, 투기지역을 제외한 전국에 농지를 취득하는 경우에는 취득세를 비과세 받을 수 있는 혜택도 있으니 꼼꼼히 체크하는 것이 좋다.
◇ 전문가 통한 수령자금 관리
마지막으로 수령한 보상자금의 관리에도 신경을 써야 한다. 많은 사람들이 이 단계를 소홀히 하다가 손해를 보는 일이 종종 있다.
예상치 못한 거액의 보상금을 수령하는 경우 자금관리를 제대로 하지 않은 채 자녀들에게 배분하면 예상치 못한 세금을 추징당할 수도 있다.
규모가 큰 보상자금은 가까운 금융회사보다 VVIP고객 관리 경험이 풍부한 프라이빗 뱅커(PB)를 통해 상담을 받으며 관리하는 것이 더 유리하다. 프라이빗 뱅커를 통해 관리를 받을 경우 고객 특성을 반영한 금융상품 운영뿐만 아니라, 자산관리 시 필요한 세무·법률·부동산 전문가들의 자문도 무료로 제공받을 수 있기 때문이다.
아울러 토지수용이 이뤄진 이후 사업시행자가 강제철거를 하기 위해 제기할 수 있는 명도소송으로 인한 손해를 줄이기 위해서는 가능한 이른 시점에 보상금을 결정하길 권유한다.
이호용 KB국민은행 WM스타자문단/세무사/CFP 기자의 다른기사보기 >
