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최근 정부가 양도세 중과에 이어 보유세마저 강화하면서 다주택자들의 셈법이 복잡해졌다. 주택임대사업도 정부가 지난 4월부터는 4년 단기임대의 혜택은 축소하고 8년 준공공임대로 등록시에만 혜택을 강화했다. 주택임대사업자 등록을 통한 혜택을 누리기 위해서 최소 8년 이상 의무임대기간을 지켜야 한다는 것이다.
주택임대사업이 장기간 보유기간의 준수와 전매제한 등 규제가 심화되자 규제가 덜하고 전매가 자유로운 일반임대 대상 수익형 부동산이 상대적으로 주목을 받고 있다.
대표적인 수익형 부동산 상품으로 상가, 생활형 숙박시설, 지식산업센터, 섹션 오피스, 주한미군렌탈사업, 수익형 펜션 등이 있다.
이들 상품의 공통점은 일반임대 사업자로 등록한다는 것과 더불어 전매, 종합부동산세 등에서 자유롭다는 점이다.
상가의 경우 보유세 인상 등 갈수록 강화되는 규제 영향이 덜한데다 안정적인 임대수익을 얻을 수 있어 신규 분양하는 곳에 대한 관심도 높았다.
실제 올해 상반기 동안 전국의 상업·업무용 부동산 거래량은 19만2468건으로 지난해 동기(17만 1220건) 대비 12.4% 늘었다. 특히 지난 3월에는 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 강도 높은 대출 규제를 앞두고 수요가 몰리면서 3만 9082건이 거래돼 역대 최고 기록을 세운 바 있다.
레지던스라고 불리우는 생활형 숙박시설도 규제에서 자유로워 인기를 끌었다. 오피스텔처럼 주거용으로 사용할 수 있고 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 청약통장이 없어도 청약 신청을 할 수 있기 때문이다.
강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제에서도 벗어나 있다. 개별등기를 할 수 있고 주택으로 분류되지 않아 다주택자 양도소득세 중과 대상에서도 빠지고 전매제한도 없다.
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| 최근 주택임대사업자에 대한 규제가 강화되면서 지식산업센터 등 일반임대 사업용 부동산에 대한 인기가 높아지고 있다. 사진은 수도권의 한 지식산업센터 분양 홍보관을 방문한 투자자들의 모습.(사진제공= ㈜동익동탄피에프브이) |
지식산업센터 또한 규제에서 자유로워 높은 인기를 끌고 있다. 아파트 등과 달리 소득대비대출비율(LTI)·RTI 등 대출 규제가 없는데다 전매제한 또한 없다. 개인 임차인보다는 법인 기업과 계약을 맺는 경우가 많아 갑자기 공실이 발생하거나 임대료가 밀리는 일도 드물어 안정적이라는 장점도 있다.
전매제한과 무관한 섹션오피스 공급도 활발하다. 보통 전용면적 20~30㎡ 규모로 호실 조합을 통해 사무공간을 넓힐 수 있어 1인 창업자부터 기업까지 다양하게 입주 가능하다. 실내에 욕실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 없어 같은 공급면적이라도 오피스텔보다 사용공간이 더 넓다. 또 입주 기업에 제약이 없으며, 투자자들이 임차인 요구에 따라 원하는 규모로 업무시설 구성이 가능해 폭넓은 수요 확보가 가능하다는 것도 장점이다.
미군렌탈사업도 주목받고 있다. 미군렌탈사업이란 주한미군 기지에 근무하는 미군 및 미군가족, 미국 민간인, 미군계약직 등 국내에 파견근무를 나와있는 미국인들을 대상으로 하는 주택임대 사업이다.
미군을 대상으로 하는 임대사업의 경우 1~2년치 임대료가 선불로 지급되는데, 한화가 아닌 미국 달러로 입금되기 때문에 매달 월세를 받는 수익형 상품과는 달리 년세로 운영할 수 있어 안정적이다.
임대료의 지급 주체가 미국방부이기 때문에 임대료의 미납걱정이 없고 SOFA협정에 의해 장기간 확정적인 수익을 올릴 수 있어 꾸준한 수익을 낼 수 있다.
새로 시행되는 대출규제의 핵심인 DSR은 모든 대출에 대해 연간 원리금 상환 부담과 소득을 비교해 대출한도를 정하는데 시중은행들은 DSR기준으로 부동산 담보대출은 200%가 넘으면 대출을 실행시키기 어렵다는 방침이다. 특히 부동산에서는 임대업자 이자상환비율 RTI를 시행해 연간임대소득이 주택은 1.25배 이상이 충족돼야 대출이 가능하다.
그러나 미군렌탈주택의 경우 연간임대소득이 임대업자 RTI승인기준의 3배 이상에 달하므로 대출을 받는데 전혀 어려움이 없다.
또한 1가구 2주택에 들어가는 주택상품이지만 임대사업자 등록으로 해결이 가능하고 미군렌탈하우스는 임차대상인 미국인의 신분상 전입신고와 확정일자를 받지 않아 국제세법에 근거, 소득공제도 받지 않는다.
레저 수익형 부동산에 대한 관심도 높아질 전망이다. 그 중 가장 주목 받을 것으로 전망되는 상품은 수익형 펜션이다.
수익형 펜션은 주택으로 간주되지 않으며 전매제한 등 규제에서 자유롭고 유명 관광지에 공급되어 지역 명소나 바닷가 등과 접근성이 좋은 경우 수익률도 높은 편이다.
한 부동산 전문가는 “수익형 부동산의 경우 크게 주택임대사업자와 일반임대사업자로 나눌 수 있는데 상품의 특성에 따라 어느 사업자가 유리한지 선택을 해야 한다”며 “과거 유행처럼 수익형 투자 바람을 몰고 왔던 오피스텔이나 분양형 호텔처럼 규제에서는 벗어다 있지만 공급이 일시적으로 늘어날 경우 공급과잉과 수익률 하락이라는 이중고를 겪을 수 있어 상품의 경쟁력, 입지, 공급추이 등을 종합적으로 따져 투자해야 한다”고 조언했다.
김동현 기자 gaed@viva100.com
