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| 최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수 |
문재인 정부 집권 후 관망세를 보이던 부동산 시장이 최근 급등하며 들썩이고 있다. 서울 전역에 걸쳐 매매가격이 급등하고, 다가오는 가을 이사철과 맞물리면서 전세시장도 불안해지고 있다. 급기야 정부는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 확대를 통해 시장을 안정시키고, 공공택지 30곳을 추가 확보하여 공급을 확대시키겠다는 8·27대책을 발표했다. 더 나아가 전세대출을 악용하는 갭투자를 잡겠다는 의지도 보였다.
8·27 대책의 내용 중의 하나는 종로구·중구·동대문구·동작구 4곳의 투기지역, 광명시·하남시 2곳 투기과열지구, 구리시·안양동안구·광교신도시 3곳 조정대상지역 추가지정이다. 기존에 지정된 곳을 포함해 투기지역은 16곳, 투기과열지구는 29곳, 조정대상지역은 43곳으로 늘어났다.
그러나 시중에 투자처를 찾지 못하고 떠도는 부동자금이 1000조원이 넘는 상황에서 부분적인 지정으로 얼마나 효과가 있을지 의문이다. 현재 지정된 곳 이외에는 투기가 자유롭기 때문에 언제든지 풍선효과가 나타날 수밖에 없다. 풍선효과를 차단하기 위해서는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 수도권 전역으로 확대해야 한다.
정부는 또 공급확대 정책의 일환으로 서울 포함 수도권 내 공공택지 30곳 추가 확보를 통한 30만호 주택공급 대책을 내놨다. 그러나 개발계획수립과 인허가 및 건축과정을 거쳐 입주하는데 최소 5년 정도가 소요된다. 이는 장기적 관점에서 효과가 있는 대책이지 당장 부족한 주택물량을 공급하기에는 한계가 있다. 차라리 문재인 정부가 집권 후 밝힌 공공주택 100만호 공급계획을 빨리 추진하는 것이 더 효과적일 것이다.
무엇보다 투기를 잡기위해서는 1건 이상의 주택대출이 있는 다주택자들에게는 주택대출을 금지해야 한다. 다주택자들이 더 이상 금융대출을 통해 주택투기를 못하게 해야 투기수요를 억제할 수 있다. 앞으로 다주택자들이 주택을 사고 싶으면 100% 본인의 자금으로 투자를 하게 해야 한다. 싱가포르처럼 생애에 걸쳐 한번만 주택구입에 필요한 자금을 대출해 주는 제도를 정착시켜야 한다.
연소득 7000만원 이하 직장인에게 전세대출을 규제하겠다는 대책도 현실과 동떨어진 것이다. 지난 몇 년간 집값상승과 전세가격 상승으로 서민들의 주거부담이 높아진 상황에서 전세대출을 연소득을 기준으로 규제하게 되면 세입자들은 더 열악한 주거환경으로 내몰리게 된다. 전세대출을 악용하여 갭투자를 막겠다는 취지가 오히려 실수요자에게 피해로 돌아갈 수 있다. 주택소유자에게는 전세대출을 금지해서 투기수요와 실수요를 구분할 필요가 있다.
문제는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 부분적 확대 지정으로 투기를 잡을 수 있을지 여부와 5년 후에나 입주가 가능한 공공택지 30곳 지정이 시급한 공급부족 문제를 해결할 수 있을지 의문이다. 또한 실수요자를 배려하지 않은 전세대출 규제가 오히려 서민들에게 피해를 주지 않을지 냉정한 대응이 필요하다.
문재인 정부는 시장을 안정시키기 위해 부동산 대책을 계속 마련할 것이고, 투기세력은 수익을 쫓아 빈틈을 파고들며 쫓고 쫓기는 악순환이 반복될 것이다. 올해 안에 투기를 잡지 못하면 문재인 정부는 남은 임기 내내 투기세력에게 끌려가게 될 것이다. 자칫 일부에서 우려하고 있는 노무현 정부의 부동산 실패가 재현될 수도 있다. 더 강력하고 시장 상황에 맞는 현실성 있는 대책이 필요하다.
최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수
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