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[이호영 칼럼] 점점 멀어지는 '내 집 장만 꿈'… 약발 안 먹히는 부동산 규제

입력 2018-09-10 07:00
신문게재 2018-09-10 14면

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이호영 부동산센터 대표

2008년 글로벌 금융위기 이후 몇 년 동안 거래 절벽과 경기 침체가 이어졌다. 장기간 경기침체로 저금리 기조 속 쏟아낸 부동산 경기 활성화 정책은 매수세 쏠림 현상을 낳았고 참여정부 시절 미뤘던 ‘내 집 장만’하는 서민이나 실소유자 모두를 움직였다. 여기에 투자 수요까지 늘면서 부동산 거래량도 함께 늘었다. 


지난해 출범한 문재인 정부는 과열된 부동산 시장을 안정화시키기 위해 6·19대책을 발표했다. 하지만 청약시장 과열 현상은 지속됐고 주택 가격도 강남은 물론 수도권 전체가격이 치솟았다. 정부는 시장 과열이 ‘실수요’보다 ‘투기수요’ 때문이라고 판단해 갭투자의 근원인 대출을 규제하고 투기지역을 중복 지정하는 등 전방위적 규제인 8·2대책을 발표했다.

발표 직후 ‘부동산 시장의 안정’이라는 기대감과 ‘시장 괴리로 지역편차·빈부격차의 심화’라는 우려감이 공존했다. 하지만 대부분 촛불정부라는 미명 아래 정부에게 한층 힘을 실어주는 모양새였다. 폭등하던 집값과 시장 과열을 잡고 서민 등을 위한 대책이라 공언했던 만큼, 한때 집값 상승률이 주춤하는 등 부동산 시장이 정부 의도대로 바뀌는 듯 보였다.

하지만 현재 부동산 시장 상황은 180도 변해 아이러니한 상황이 계속 연출되고 있다. 서울의 ‘똘똘한 한 채’ 투자는 지방 부동산 경기와 집값을 곤두박질치고, 자기자본 없는 서민의 내 집 장만은 더욱 어려워졌다. 반면 투기지역 위주로 집값은 올라도 너무 올랐다.

최근 1년간 서울 집값 변동률을 살펴보면 노무현 정부 시절과 판박이다. 참여정부는 강남 집값에 연연해 8·31 부동산 대책 등 굵직한 대책만 10여 차례 내놨다. 하지만 강남은 두 배 이상 올라 ‘강남불패’라는 신조어까지 만들고 서울 집값도 50% 이상 올랐다. 이어 수도권마저 투기 광풍에 몰아넣었다.

문재인 정부 역시 대책을 3번 내놨으나 1년 새 강남 집값은 20~30% 급등하고 강북지역도 덩달아 오름세를 보이고 있다. 이에 △투기지역 등 추가 지정·확대 △임대사업자 혜택 축소 △일시적 1가구 2주택 기간 단축 △1가구 1주택 양도세 비과세 강화 △공시가격 현실화 적용 △종부세 추가 인상 △추가 대출 규제 △개발제한구역(그린벨트) 해제 △준주거·상업지역 규제완화 등 수 많은 대책을 쏟아내고 있지만 약발이 먹힐지는 의문이다. 투기수요 등은 1년 전 선물 받았던 종합규제세트를 이미 소화시켰기 때문이다.

문제는 현재 집을 사는 사람은 애꿎은 서민이나 실수요자라는 점이다. 집값 상승에 따른 박탈감과 갈팡질팡하며 매도·매수시기를 놓쳐 발생하는 기회비용으로 곳곳에서 가정불화나 근로의욕상실까지 발생하고 있다. 만일 시장이 참여정부 시절로 회귀한다면 차기 정부에서 또 다시 부동산 경기 활성화 대책을 내놓으면서 ‘투기수요’를 ‘투자수요’로 봐야 할 것이다.

 

이호영 부동산센터 대표

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