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| 최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수 |
급등하던 부동산시장이 정부의 강력한 9·13 대책의 영향으로 관망세로 돌아서면서 숨 고르기를 하고 있다. 이러한 양상은 연말까지 이어지다가 내년 봄 이사철이 돼야 다시 움직임을 보일 것으로 예상된다. 부동산시장이 지속적으로 보합세를 유지할지, 아니면 반등할지에 대한 전문가들의 전망이 엇갈리는 가운데 향후 부동산시장에 영향을 미칠 변수들에 관심이 쏠리고 있다.
먼저 금리인상이다. 미국 연방준비제도의 몇 차례 기준금리 인상에도 불구하고 국내 경기를 감안해 미뤄지고 있는 금리가 인상되면 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것이다. 경기가 침체되고 있는 상황에서 금리인상이 단행되면 부동산시장 뿐 만 아니라 다른 실물경제도 타격을 받을 것이다.
추가 금융규제도 영향을 미칠 것이다. 최근 부동산시장의 급등을 잠재운 가장 큰 요인은 9·13대책에서 나온 금융규제다. 규제지역 1주택자에 대해 주택담보대출을 금지한 것이 가장 효과가 있었던 것으로 보인다. 정부는 기존의 금융규제와 더불어 연말에 DSR(총부채상환능력비율), RTI(임대업이자상환비율) 같은 금융규제를 더욱 강화할 예정이다. DSR은 주택담보대출을 받을 때 대출자 소득을 심사하는 기존 총부채상환능력(DTI)보다 훨씬 포괄적인 규제여서 투기 억제에 큰 효과가 있을 것이다. 뿐만 아니라 RTI는 임대사업자의 대출을 규제함으로써 수요억제에 효과가 있을 것으로 예상되고 있다.
정부의 공급확대 정책도 심리적인 영향을 미칠 것이다. 그 동안 서울을 중심으로 주택시장이 급등한 것은 공급부족에 따른 현상으로 봐야 한다. 정부가 연말에 발표 예정인 3기 신도시, 택지개발지구 지정, 용적률상향을 통한 공급확대 정책은 시장에 심리적 영향을 줄 것이다. 특히 1기 신도시보다 접근성이 좋은 곳에 4~5곳의 3기 신도시 건설 발표는 수도권 주택시장에 미치는 파급효과가 클 것으로 보인다. 그 동안 미분양에 허덕이다가 서울의 주택부족으로 겨우 분양시장이 살아나고 있는 김포 한강, 파주 운정, 인천 검단, 양주 옥정 같은 입지가 좋지 않은 2기 신도시가 가장 큰 타격을 받을 것으로 전망된다.
국내 경기침체도 수요 감소로 이어질 것이다. 국내 경기침체가 고용불안과 소비감소로 이어지면 국내 경제 전반에 악 영향을 미치며 그 여파가 부동산의 수요 감소로 이어질 것이다. 실업증가와 소비위축으로 이어지는 장기 침체로 빠지게 되면 부동산시장뿐만 아니라 국내 산업 전반에 타격을 주면서 큰 위협요인으로 작용할 것이다.
올 한해 부동산시장의 특징은 서울시장 급등과 지방시장 침체라는 양극화 현상이다. 같은 수도권이라도 서울만 급등하고 경기도와 인천은 상대적으로 안정된 현상을 보였다. 최근 국내 부동산 시장의 급등은 공급이 부족하고, 투기가 극심한 서울지역의 문제로 봐야 한다. 따라서 정부는 서울의 주택공급확대와 투기문제 해결에 집중해야 한다. 서울시내 유휴지 활용, 용적률상향을 통한 공공임대주택 대량공급, 재개발재건축을 활용한 민간공급확대 등 서울의 공급부족문제 해결을 위한 다양한 정책이 필요하다.
서울과 지방의 양극화가 심화되고 있는 상황에서 투기세력과 실수요자를 구분하지 않는 획일적인 부동산정책은 바람직하지 않다. 향후 부동산정책은 과열된 서울의 부동산 시장은 안정시키고, 침체된 지방시장은 살리는 이원화 정책이 필요하다.
최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수
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