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| 최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수 |
서울 주택시장이 9·13 대책 이후 관망세로 돌아서며 숨고르기를 하고 있다. 최근 6개월간 서울 대부분의 주택가격이 1억~5억원 정도 올랐다. 이처럼 서울지역의 집값이 급등한 것은 시세 차익을 노리는 투기수요와 공급부족이 가장 큰 원인으로 지적되고 있다.
전국 주택보급률이 100%를 넘어선 상태에서 서울지역의 주택보급률만 98%에 그치고 있다. 하지만 서울지역은 택지부족과 재개발·재건축 지역의 투기억제 정책 등으로 공급이 쉽지 않다.
민간시장에서 공급이 위축될 경우 공공임대주택의 대량공급을 통해 공공임대주택을 많이 공급하는 것이 시장을 안정시키는 가장 좋은 방법이다. 박원순 시장 취임 후 서울시는 공공임대주택의 지속적 공급으로 나름 성과를 보이고 있다. 민선 6기 박원순 서울시장 당선 후 공공임대 2만호와 준공공임대 6만호 등 총 8만호 공급계획을 세웠다. 그 결과 지난 5년간 서울시는 공공임대주택 8만9865호를 공급해 2017년 12월 기준 계획대비 108%를 달성한 것으로 나타났다.
그러나 행복주택의 입주 대기 수요가 10만 명을 넘어서고, 임대아파트 입주를 위해 몇 년씩 대기하는 현실을 감안한다면 더 많은 공급방안을 찾아야 한다.
첫째, 재개발·재건축 규제를 풀면서 공공임대주택 공급방안을 찾아야 한다. 현재 서울시는 재개발사업에서 공공임대주택을 매입하거나, 재건축사업에서 추가용적률의 50%를 공공임대주택으로 활용하도록 기준을 높이는 방안을 추진하고 있다. 그러나 재개발재건축이 부동산투기의 원흉으로 지목되면서 각종 규제를 가하고 있는 상황에서 재개발재건축 용적률 상향을 통해 공공임대주택을 공급하겠다는 것은 모순이다. 따라서 재개발재건축 규제를 풀면서 추가용적률 상향을 통해 공공임대주택을 대량으로 공급할 수 있도록 해야 한다.
둘째, 새로운 대량공급 방안도 검토해야 한다. 현재 서울시가 추진 중인 용적률 확대 같은 규제완화를 통한 공급정책은 수요를 충족하기에는 한계가 있다. 예를 들어 100만평에 이르는 용산 미군기지 이전부지 일부를 임대주택, 일자리, 문화·복지 시설이 융합된 복합형 공공임대타운으로 건설하는 것도 검토해볼 만하다. 또한 서울도심에 있을 필요가 없는 30만평의 태릉의 육사부지도 외곽으로 이전하고 공공임대타운으로 건설하는 방안을 검토해야 한다.
셋째, 공공임대주택의 재고율 목표도 높여야 한다. 서울시는 2022년까지 공공임대주택 재고율 9% 달성을 목표로 잡고 있다. 이는 OECD 국가기준 8%를 참고한 것으로 보인다. 그러나 서울시는 택지부족과 재정 문제 등을 감안할 때, OECD 평균 8%의 2배인 16% 이상은 목표로 잡아야 할 것으로 보인다.
우리나라 주택시장은 주기적으로 매매시장과 전월세시장이 불안하고 급등하는 현상을 보이고 있다. 특히 서울은 전국의 주택시장에 미치는 영향이 크고, 바로미터 역할을 한다는 점에서 안정화가 무엇보다 중요하다.
민간시장은 시장논리에 맡기고, 공공은 임대주택의 대량공급에 치중하는 이원화 정책이 바람직하다. 그러나 국내 여건상 이원화 정책이 어렵기에 공공의 역할 재정립이 필요하다.
최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수
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