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2019년 기해년은 60년만에 돌아온 부와 복을 상징하는 황금돼지의 해다. 기해년에도 아파트에 대한 규제가 이어져 유망지역 수익형 부동산의 강세는 지속 될 것으로 보인다.
그중에서도 당연 전철이 개통되는 지역에 수익형 상품이 주목을 받을 것으로 보인다.
수익형 부동산을 포함한 부동산 자산가치는 통상적으로 지하철 건설 계획발표와 착공, 준공 등 각각 3번의 승인 단계에 걸쳐 가격이 오른다는 것이 업계의 공식이다.
아파트나 토지와 같은 비수익형 부동산은 신설 지하철 노선이 발표되면 그 시점에 가격이 상승하고 착공시에 또 한번 가격이 오르고 마지막 개통시에 가격이 오른다.
반면 상가 등 수익형 부동산은 주거용 부동산이나 토지와 다르게 ‘3승법칙’이 그대로 적용되지 않는다. 일단 신설 지하철 노선이 발표되면 기대심리에 의해 역세권 예정지 상가 등 가격이 상승하지만, 기대심리에 의해 호가만 오를 뿐 거래는 잘 이뤄지지 않는다.
다음으로 착공시에는 가격이 예상만큼 상승하지 않는다. 지하철 공사기간은 통상 5~6년 정도 소요되는데 공사 기간 동안 공사로 인한 소음, 먼지, 인도폭 축소, 고객 동선의 변화 등으로 임차인의 매출이 감소하는 경우가 많다. 이에 따라 가치 상승의 요인인 임대료 상승도 없다.
마지막으로 지하철 개통은 수익형 부동산 가격을 대폭 상승시킨다. 지하철의 개통에 따른 교통의 편리성으로 역 인근에 있는 상가나 오피스텔, 오피스 등은 유동인구나 임대수요가 증가하며 호황을 누리게 된다. 따라서 지하철역이 신설되는 상가나 오피스텔 등에 투자하려면 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분을 해야 하는지 계획을 잘 세울 필요가 있다.
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기해년만해도 수도권 전철 3개 노선이 연장 개통을 앞두고 있어 신설역 주변 수익형 부동산이 주목을 받을 것으로 업계는 전망하고 있다.
2019년도 하반기에만 지하철 5호선 연장, 김포도시철도, 수인선 등 3개 노선이 개통될 예정이기 때문이다.
먼저 서울 지하철 5호선 연장 하남선이 2019년 6월이후(7월 예상) 개통예정에 있다. 이 노선은 5호선 상일동역에서 강일지구(강동), 미사강변도시(하남)를 거쳐 하남 덕풍동(신장동 등)으로 이어진다. 하남 구시가지에 해당하는 덕풍동, 신장동 일대에서 5호선 이용이 한결 수월해진다.
당초 올해 11월 개통예정이던 김포도시철도는 2019년으로 지연됐으나 7월께 개통되면 그동안 교통지옥에 시달려온 한강신도시, 김포 구시가지 주민들의 불편이 크게 개선될 ‘단비’ 같은 역할이 기대된다. 이 노선은 김포 양촌을 시작으로 구래~마산~장기~운양~걸포북변~사우(김포시청)~풍무~고촌~김포공항(서울 강서)으로 연결되는데 특히 김포지역의 경우 서울 접근성이 좋은 비규제지역이라는 점에서 향후 집값에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.
아울러 내년 12월께는 수원과 인천을 연결하는 총 43.4㎞ 길이의 수인선, 마지막 3차(안산 한양대앞~사리~야목~어천~봉담~고색~수원역) 19.9㎞ 구간이 개통한다. 수원에서 안산, 시흥, 인천 남동까지 환승없이 이동이 가능해져 해당 노선 일대 직장을 두고 있는 실수요자들의 교통 불편이 크게 해소될 전망이다.
안산의 경우 추진중인 신안산선까지 개통되면 수요는 한층 증가할 전망이다. 또한 교통불편이 많았던 화성 봉담, 서수원 일대도 수인선이 개통되면 수원역 환승도 한층 개선된다.
이 같은 전철 개통은 상권활성화는 물론 임대수요 유입에 효과적이라 개통지역 일대 수익형 부동산 시장은 상대적으로 빨리 안정화 될 수 있다는 평가가 나온다.
다만 금리인상 가능성 등 수익형 부동산 시장에 관망세가 확산되고 불안감도 커지는 모습을 보이고 있는데다 최근 수도권 내에서는 개발호재가 역세권 주변지역으로만 집중되는 등 지역 차별화가 심화돼 수익형 부동산 투자에 신중을 기해야 한다는 지적도 나온다.
한 부동산 전문가는 “전철사업은 개통이 다소 지연되는 경우는 있어도 착공하고 나면 개통되지 않는 경우는 없어 개통이후까지 충분하게 소유하겠다는 생각으로 수익형 부동산 투자에 접근하면 전철개통에 따른 긍정적인 효과를 기대할 수 있다”면서 “특히 불안정한 시장 상황이라면 확실한 재료가 있는 교통수단 개통예정지역, 비규제지역내 수익형 부동산에 관심을 가져볼만 하다”고 말했다.
김동현 기자 gaed@viva100.com
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