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| 이상혁 상가정보연구소 선임연구원 |
“상가는 무조건 A급을 사라”는 말이 있는데, 틀린 말은 아닙니다. 그렇다고 너무 부담을 가질 필요는 없습니다. 입지가 썩 빼어나지 않아도, 크고 화려하지 않아도 은행 금리 이상의 수익률을 올릴 수 있는 상가는 도처에 많이 있습니다.“
이상혁 상가정보연구소 선임연구원 (39)은 대학교에서 경영학을 전공한 이후 8년간 전문지, 경제 일간지와 주간지에서 건설부동산부 기자로 재직했다. 이후 2년여간 패션 관련 자영업(의류 제작 및 운영 , 백화점 유통업)을 경험했다. 그에게는 이 기간이 직접 몸소 체험하며 시장의 흐름을 느낄 수 있는 값진 시간이었다.
그가 상가에 대해 관심을 가지게 된 계기는 부동산 관련 기사를 쓰는 경험을 했기 때문이라고 한다.
그가 시장에 대한 연구를 본격적으로 시작하면서 주변에서 투자에 관한 지식이 많다고 생각해 조언을 구하시는 분들이 꽤 많았다고 한다. 대다수는 아파트에 대한 상담이었는데 크게 어렵다고 느낀 적은 없었다. 앉은 자리에서 분석에 필요한 각종 정보를 쉽게 찾아낼 수 있었고, 거기에 몇 가지 개발호재와 사례 등을 종합해보면 판단이 섰다.
이 연구원은 첫 사회생활을 고시원에서 시작해 32세에 첫 내 집을 마련하기까지 축적된 나름의 노하우도 있었기에 주택관련 재테크에 대해서는 웬만한 자신감이 있었다.
하지만 상가는 달랐다. 실제 현장을 가보지도 않은 상황에서는 상담을 해줄 엄두조차 나지 않았고, 막상 현장을 가도 뭐부터 살펴봐야 할지 막연했다. 그래서 처음에는 ‘잘 모르겠다’는 대답 대신 ‘그 지역 괜찮아’ 또는 ‘거긴 호재가 별로 없어’ 식의 두루뭉술한 대답으로 얼버무렸다.
그러던 중 평소 잘 알고 지내던 박대원 소장님으로부터 입사 제의를 받았고, 2017년 4월에 입사했다.
직장상사이자 스승이신 박 소장님께 상권 및 업종 분석 요령과 중요성을 배웠고, 이를 실무에 반영하는 경험들이 쌓이면서 시야가 넓어지고 있음을 느꼈다고 한다.
이 연구원은 상가정보연구소에서 상가·오피스 등 수익형 부동산 시장에 산재해 있는 정보 및 관련 공공데이터를 수집하고 분석하는 일을 하고 있으며, 도출한 자료를 토대로 투자자 및 기업체, 언론사 자문역할도 수행한다. 또 앞으로 임대인과 임차인이 상생할 수 있는 시장구조를 만들기 위한 활동을 적극적으로 강화해나갈 계획이라고 한다.
그는 부동산 재테크에 대해 이렇게 말을 한다. 부동산 재테크에 대한 대중들의 관심이 날로 늘고 있습니다. 특히 인구고령화와 일자리 부족으로 부동산을 통해 수익을 창출하는 수익형 부동산에 대한 관심이 필연적으로 커지는 추세다.
이제는 감에 의존해 주먹구구로 투자하는 시대는 저물고 있다. 야구는 통계의 스포츠라고 하는데 수익형 부동산 투자 역시 마찬가지다. 매매가, 임대료, 공실률, 금리, 상가매출 등 흩어져 있는 정보와 통계를 수집하고 분석해 수익률을 미리 예측하고, 나아가 리스크 관리까지도 염두에 둔 후에 투자 결정을 내려야 게임에서 이길 수 있다.
특히 상가는 주택에 비해 투자하기 어렵다고들 한다.
상가 관련 정보는 주택에 비해 미약할 뿐 아니라 투자 성패에 영향을 미치는 돌발 변수들이 굉장히 많고, 가격대도 다른 부동산보다 높아 접근이 쉽지 않습니다. 수익률은 상대적으로 높은데 반해 공실 위험이 큰 편이라 섣불리 대출을 많이 끼고 투자했다가는 쪽박을 찰 수도 있다. 하지만 ‘하이리스크 하이리턴’, ‘아는 만큼 보이는’ 시장이어서 더 매력적이다. 상가시장의 원리를 잘 이해하고 공부한다면 상가가 왜 수익형 부동산의 꽃이라 불리는지 알 수 있다고 한다.
그는 상가 투자시 임차인의 시각으로 상가를 바라보는 것이 중요하다고 말한다. 즉, 내가 창업을 해 상가 운영을 한다고 가정을 하고 장사가 잘 될 만한 곳을 찾아보라는 얘기다. 이런 식으로 상가를 고르다보면 자연스럽게 유동인구와 배후수요가 많은 상권을 가려내는 눈을 갖게 된다. 소상공인시장진흥공단이 운영하는 상권분석시스템 등 사이트를 통해 상권분석에 들어가는 노력과 시간을 단축할 수 있다.
투자할 상가를 구체화한 후에는 임차업종 선정이 무엇보다 중요하다고 한다. 상가에 최적화된 업종과 임차인을 유치한다면 입지적 불리함을 충분히 해소할 수 있다. 임차인이 장사가 잘되면 임대료를 높게 받을 수 있고 수익률도 그만큼 올라간다. 수익률이 높으면 건물가치도 올라가기 때문에 쏠쏠한 시세차익도 거둘 수 있기 때문이다.
이 연구원은 많은 사람들이 ‘투자는 하고 싶지만 돈이 없다’고 한다. 하지만 돈이 모일 때까지 기다리다 보면 평생 남들이 돈 버는 것만 바라보다가 끝난다는 논리를 내세운다.
특히 주거와 관련한 고정관념 중 하나가 월세 살다가 돈을 모아 전세로 갈아타고, 그러다가 돈을 더 모아 자가를 사야한다는 것이다. 딱히 그래야할 이유가 없는 데도 대다수가 그렇게 하기 때문에 무심코 따라하는 것은 아닌지 반문해볼 일이다. 정말 투자에 의지가 있다면 그런 고정관념을 깨야 한다.
돈을 활용하는 ‘재테크’ 개념에서 보면 전세는 고액의 돈을 금고 속에 넣어둔 것과 다를 바가 없기 때문이다. 전세든 자가든 담보대출을 내어 활용하는 것도 좋은 방법이다. 담보대출은 비교적 금리가 낮기 때문에 투자 실패 확률도 그만큼 적어진다. 용기 있는 자가 미인을 얻듯, ‘투자할 용기’가 부동산 투자의 시작점임을 강조하고 싶다.
이연진 기자 lyj@viva100.com
