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[비바100] “투자금은 보호되나요” 부동산 P2P투자 전 확인해야할 것들

입력 2019-04-09 07:00   수정 2019-04-08 17:40
신문게재 2019-04-09 17면

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(사진출처=게티이미지)

기존에는 ‘부동산 투자’하면, 최소 수천만원 혹은 억대의 자금을 가지고 투자하는 것을 의미했지만 이제는 시대가 달라졌다. 온라인 플랫폼을 통해 다수로부터 투자금을 모아 대출자에게 대출을 실행하는 방식의 P2P(개인 대 개인) 금융상품은 대출자에게는 중금리의 혜택을 줄 수 있고, 투자자들에게는 평균 연 12%의 수익률을 제공해줌으로써 서로가 윈윈(win-win)할 수 있는 방식의 새로운 투자상품으로서 각광받고 있다. 그 중에서도 부동산 P2P 투자는 중소형 건축물을 지으려는 대출자에게 다수의 투자자로부터 건축자금을 모아 빌려주는 부동산 투자 방법이다.


“제 투자금은 보호 되나요?”

부동산 P2P 투자를 할까 고민하는 사람들이 가장 많이 하는 질문 중 하나다. 수많은 재테크 상품들처럼 P2P 투자상품 역시 원금보장이라는 말은 쓸 수도, 써서도 안되는 단어다. 대신 업체별로 투자금을 보호할 수 있는 여러가지 장치들이 있는데, 내가 투자를 고민하는 회사가 이런 장치들을 마련하고 있는지 확인해보는 게 좋다. 다음은 부동산 P2P 투자시 투자금 안정성을 확인할 수 있는 체크리스트 7가지.


 

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① 한국P2P금융협회 가입사인가



한국P2P금융협회는 P2P 투자자들을 보호하고, 산업의 성장을 위해 만들어졌다. 한국P2P금융협회는 각 업체의 투자금, 대출금, 연체율, 부실률 등을 주기적으로 업데이트하고 있기 때문에 협회에 가입돼 있다면 투자 전 관련 공시자료를 확인할 수 있다.

 


②가이드라인을 준수하고 있는가



P2P 가이드라인은 금융위원회에서 P2P 산업을 관리하기 위해 만든 가이드라인이다. 여러가지 내용들이 있지만 대표적으로는 P2P 투자사의 자금과 투자금을 분리해서 관리하는 예치금 신탁방식, 개인투자자의 투자금액 1000만원 제한(플랫폼 당), 원금 보장 등의 과장광고 금지 등이 있다. 다만 가이드라인은 행정지도에 불과해 법적 구속력이 없다. 200개 이상의 P2P 업체들이 약 5조원 규모의 시장으로 성장함에 따라 정부는 최근 강력한 법적 근거 마련에 나섰다. 이르면 올 해 상반기 안에 법제화 될 것으로 보인다. 상반기 이후에 투자할 투자자들은 법적 근거도 살펴보는 것이 좋다.



③ 회사에 부동산 관련 전문가들이 상주해 있는가



투자상품에서 리스크를 줄이려면, 투자자를 대신해 상품을 평가해줄 전문가들이 있어야 한다. 특히 대출 여부를 결정하는 과정에서 부동산 경매, 개발, 감정평가, 건축 시행·시공, 부동산 금융 전문가 등 다양한 분야의 전문가들이 회사에 상주해 대출여부를 결정하고, 체계적인 검증을 해야만 믿고 투자할 수 있다. 따라서 투자하려는 P2P 회사에 부동산 관련 전문 인력들이 있는지 꼭 확인해봐야 한다.



④ 리스크를 막기 위한 자체 심사기준이 있는가

P2P 회사별로 리스크를 평가하는 기준이 달라, 유사한 조건의 상품이라도 상품 등급이 크게 달라질 수 있다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율인 주택담보대출비율(LTV), 대출자의 신용조건, 입지 등의 상품 조건을 살펴봐야 한다. 비슷한 상품이 플랫폼별로 어떤 등급이 매겨지고 있는지, 자체적인 평가 기준이 있는지 확인이 필요하다.



⑤ 대출자금을 투명하게 관리하는가

2017년 5월 생겨난 P2P 가이드라인에 따르면, P2P 플랫폼 회사는 신탁방식을 통해 P2P 회사의 돈과 투자금을 별도로 분리해 관리해야 한다. 이런 부분들이 정확하게 지켜지고 있는지 확인하는 것은 기본이며, 별도로 대출자가 공사를 제대로 진행하고 있는지 확인하고, 그 과정에 따라 대출금을 분할해서 제공하고 있는지도 확인하면 좋다. 대출금을 한 번에 지급했다가, 시공사와 문제가 생겨 공사가 제대로 진행되지 않을 수도 있기 때문이다.



⑥ 대출금이 회수되지 않을 경우, 또 다른 회수 방법이 있는가

부동산 P2P 투자의 경우, 건물이나 토지가 담보가 되기 때문에 다른 P2P투자 상품보다 상대적으로 안전한 편이다. 그러나 대출금이 회수되지 않을 것을 대비해, 투자사에서 담보권(근저당권 또는 신탁등기)을 설정했는지 확인하면 좋다. 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때, 채무자가 돈을 갚지 못하면 담보인 부동산을 처분해 빌려준 돈을 받을 권리를 말하는 근저당권에서 후순위로 설정돼 있을 경우, 투자금을 회수하지 못할 위험성이 있다. 만약을 대비해 해당 담보권을 제 3의 금융회사에 매각하거나 경매·공매 절차를 통해 투자금을 보호할 수 있는 장치를 마련해 뒀는지 살펴야 하는 이유다. 투자금 보호를 위한 최소한의 장치가 있는지 확인할 필요가 있다.



⑦ 대출금 상환방식에서 또 다른 리스크는 없는가

부동산 P2P는 건물을 짓기 위한 건축자금에 투자하는 것이기 때문에, 보통 대출금을 갚는 방식은 2가지로 나누어진다. 건물을 다 지은 후 그것을 담보로 1금융권에서 대출받아 대환대출을 하는 방식과 다 지은 건물을 분양해 분양금으로 대출금을 갚는 방식이다. 분양금으로 대출금을 갚는 경우, 분양이 되지 않거나 생각보다 낮은 금액으로 분양될 경우 대출금 전액을 갚기 어려워질 수 있어 대환대출을 통한 대출금 상환 상품을 고르는 것이 좋다.


부동산 P2P업체 테라펀딩 마켓팅팀 기자의 다른기사보기 >

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