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[이호영 칼럼] 안전한 신축 고시원으로 임대 사업 가능할까

입력 2019-12-23 07:00   수정 2019-12-22 13:51
신문게재 2019-12-23 17면

이호영 부동산센터 대표
이호영 부동산센터 대표

고시원이라고 하면 TV에서 볼 수 있는 고시생이 거처하던 ‘쪽방’을 머릿속으로 떠올리게 된다. 요즘 ‘고시텔’이라고도 불리는 신축 고시원 건물은 쪽방보다 원룸에 더 가깝고 다른 종류의 원룸과 비교해도 별다른 차이가 없다. 


신축오피스텔과 신축고시원의 외관식별 방법은 건물이 5층 이상일때 비로소 알 수 있는데 바로 ‘피난계단’의 유무로 판단한다. 물론 대형오피스텔 등 건축물에서도 별도의 피난(직통)계단이 설치되기 때문에 육안구별은 쉽지 않지만, 소규모 건축물에서는 충분히 확인할 수 있다.

고시원은 원룸의 형태가 존재하기 전부터 1인 가구(학생, 직장인 등)들이 저렴한 임대조건에 숙식을 해결할 수 있는 도심 속 주거공간이다. 하지만 각종 화재사건의 주범이자 대형 인명사고의 근원지가 되면서 한동안 기피시설로 인식돼 왔다.

2008년 용인 김량장동과 서울 논현동의 고시원 건물 화재사건을 계기로 2009년 7월 16일 건축법 개정을 통해 고시원 시설을 별도로 규제하고 강화했다. 이에 소방안전기준을 더욱 강화하고 ‘다중생활시설’로 규정하면서 한층 강화된 고시원 건축기준을 마련한다.



어찌 보면 요즘 신축하는 고시원(고시텔, 원룸텔)이 소방과 재난 안전기준에 따라 시스템을 갖추면서 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 기타 유사한 건물보다 오히려 더 안전하다고 볼 수 있다. 고시원은 건축물의 용도가 ‘다중생활시설’에 해당된다. 그만큼 고시원을 신축하면 건축법 외에도 타법의 규제를 많이 받게 된다.

고시원은 위락시설과 제2종 근린생활시설 중 인터넷 게임시설 제공업·단란주점·안마시술소·안마원·노래연습장과 동일한 층에 들어설 수 없다. 또 부대·복리시설인 휴게시설, 관리실, 공동취사시설, 공동세탁실 등은 의무적으로 설치해야 한다. 복도에 사각지대가 생기지 않도록 CCTV를 설치해야 하고, 연속해 15개실을 초과할 경우 15실마다 실당 평균면적에 해당하는 한 곳 이상의 개방된 휴게시설을 갖춰야 한다.

신축 고시원의 최대 장점은 임대수익이라 말할 수 있다. 원룸형 도시형 생활주택은 세대당 전용면적이 최소 12㎡ 이상이어야 하지만 고시원은 실별 최소(최대)면적의 기준이 없어 호실 수가 많아지거나 면적을 넓게 사용할 수 있다. 임대수익도 많아질 수밖에 없고 수익이 많으면 당연 수익률이 높을 수밖에. 항상 지하철이 근접한 부지를 선택하면 임대수요가 많아지므로 타 수익형 부동산보다 수익률이 높은 편이다. 12% 이상의 수익률이 나오는 고시원도 눈에 많이 띈다.

 

이호영 부동산센터 대표

 

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