20일부터 9억 이상 주택 보유자의 전세대출이 막힌다. 12·16 주택시장 안정화 방안 중 전세대출 관련 조치가 겨냥한 타깃이 다주택자임이 다시 확인된다. 일명 갭투자를 원천 차단할 목적의 시행세칙 적용에 따른 효과 못지않게 보증 중단 확대 조치의 부작용이 걱정되는 것이 사실이다. 그만큼 극약처방이기 때문이다.
시가 9억원 이상 고가주택 보유자에 대한 서울보증보험(SGI) 전세대출보증 중단은 대출이 되는 금융기관들의 입구를 원천 봉쇄한다는 뜻이다. 말 그대로 고가주택 갭투자자를 정밀타격하는 정책 수단으로 인정된다. 그런데 소액의 투자금으로 전세 끼고 집을 사는 게 가능한 것은 우리만의 독특한 전세제도에도 기인한다. 전세가격과 매매가격의 갭차이에 투자했으나 자본력이 부족한 개미 갭투자들에게도 비상이 걸렸다. 선례로 보면 주택 시장 규제가 시장을 이긴 기억이 별로 없어서만은 아니다. ‘견디기 어려우면 매각하라’, ‘이래도 집 살래’ 식의 정서만 갖고는 규제가 시장을 오래 이길 수 없다.
금융회사 단위로 전제대출보증 제한 규제를 회피·우회하지 못하게 제한하는 것이야 합동점검 등을 통해 어렵지 않게 잡을지 모른다. 보증상품 구조도 바꿔나갈 필요는 있다. 문제는 기존 전세대출이다. 전세대출을 쓰면서 전세 낀 집을 샀는데 이것이 끊기면 전세금반환대출 한도가 줄면서 세입자를 내보기도 곤란해진다. 전세가격 상승분이 세입자의 월세 부담으로 전이될 수도 있다. 집주인들이 전세 물건을 회수하거나 반전세로 돌리는 계약이 늘고 있으며 당분간 확산 가능성이 크다. 대출 문턱이 높아진 상황에서 직장이나 교육 문제로 집이 필요한 실수요자들에게 피해가 없어야 할 것이다. 실수요와 투기세력은 늘 구분해야 한다.
지금도 그렇고 앞으로도 어느 한 측면만 보고 만족해선 안 된다. 고가 주택에 대한 지나친 규제로 9억원 이하 아파트와 전세가격이 오르는 풍선효과는 벌써 나타났다. 전셋집이 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 것도 실수요자의 운신 폭을 줄어들게 하는 요인이다. 임차인에게나 임대인에게나 부담이 전가되지 않은 방향으로 보완하면서 가야 한다. 대출 규제에 전세 품귀 현상까지 맞물려 전세시장이 불안하면 또 추가 대책을 불사한다는 자세만 갖고는 시장 안정화가 어렵다. 2월 이사철을 앞두고 전세대출 규제로 직간접적으로 혼란이 예상된다. 규제의 역설이라든지, 고가주택과 전세대출 양립 불가 원칙이 전세시장 불안을 부르는 규제의 후폭풍에 주의해야 한다.
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