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20일부터 전세대출 규제… 봄 이사철 앞두고 전세혼란

입력 2020-01-20 04:47   수정 2020-01-19 16:06

고강도 부동산 대책 나올까
청와대가 연일 부동산 시장에 대한 공세를 강화하는 가운데 주택거래허가제 도입을 검토해야 한다는 발언까지 나와 초유의 고강도 부동산 대책이 나오는 것 아니냐는 시각이 제기된다. 사진은 15일 오후 서울 송파구 일대 아파트 단지의 모습 (사진=연합뉴스)

 

20일부터 12·16 대출 규제가 전면 가동됨에 따라 봄 이사철 예상치 않은 이사 수요가 대거 발생할 전망이다. 주로 전세대출을 쓰면서 전세를 낀, 시가 9억원 초과의 집을 산 이들이다.

이날부터 시행되는 전세대출 규제는 시가 9억원 초과 고가 1주택 갭투자자를 대상으로 한다. 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증을 전면 제한하고, 전세대출자가 고가주택을 매입한 사실이 적발되면 전세대출을 회수하는 내용이 골자다. 정부는 KB시세 또는 감정원의 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원을 초가하는 주택을 고가 주택으로 판단한다. 시세가 없는 경우 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용한다.

20일 이전에 이미 고가주택을 보유하거나 현재 전세대출을 이용한 사람들은 제외된다. 이들도 전셋집을 이사하거나 전세대출을 증액할 때 신규대출로 간주돼 전세대출 금지 대상에 포함되지만 2년 전 전세가가 유지되기 쉽지 않아 전세가 상승분을 스스로 마련하거나 상승분을 월세로 전환할 여유자금을 지니고 있어야 한다.



정부는 경과규정으로 시가 15억원 이하 주택을 보유한 차주가 전셋집 이사로 대출액 증액 없이 대출을 다시 이용할 경우 오는 4월 20일까지 SGI서울보증에서 전세보증을 이용할 수 있다는 내용을 달았으나, 이 역시 최근의 전셋값 상승 상황을 반영하면 주택 수준을 낮추거나 전셋값 상승분을 스스로 마련해야 한다.

특히, 최근 입시제도가 개편되면서 교육열이 활발한 서울 대치동이나 목동에서는 수요 증가와 양도소득세 비과세·장기보유특별공제 등의 혜택을 받기 위해 집주인의 직접 입주가 늘고 있다. 그러면서 이들 지역의 전세가는 억 단위로 오른 곳이 많다.

이들은 해당 지역에 계속 머무르기 위해 전세금이 더 싼 다른 집으로 전세를 옮기거나 전세 상승분을 월세로 감당해야 한다. 예를 들어 서울 강서구 1주택(10억원) 보유자가 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)로 주고 오는 3월 강남구에 전세(보증금 8억원)으로 거주지를 이전하기 위해 부족한 2억원을 전세 대출로 충당하려 해도 그럴 수 없다는 것이다.

9억원 이하 주택을 보유한 전세대출자들도 보유주택의 가격이 9억원을 넘어서면 그 전세보증 만기에 연장이 거절되기 때문에 안정권이 아니다.

전세대출을 받아 살면서 전세를 낀 고가주택을 매입해 입주하려는 실수요자들도 타격을 받게 됐다. 기존 세입자를 내보내려면 고가주택을 담보로 전세금반환대출을 받아야 하는데 새 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하면 대출한도가 전세금반환액에 못 미치는 경우가 많기 때문이다.

실수요란 직장 이동과 자녀교육, 요양·치료, 부모봉양, 학교폭력 등을 이유로 전세를 이동하려는 이들을 의미한다.

정부는 12·16 대책 이전에 집 구입을 마친 사람에 대해 전세보증금 반환대출을 허용하고 있지만, 대책 시행 이후 대출을 신청한 경우 LTV 비율은 새 규제를 적용해 9억원까지는 40%를, 9억원 초과분은 20%를 적용해야 한다.

시가 14억원 주택의 대출한도에 새 LTV 비율을 적용하면 5억6000만원에서 4억6000만원으로 1억원이 줄어든다. 여기서 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하면 대출한도는 더 작아진다.

기존 LTV 규제로 자금 계획을 세웠던 집주인은 이 차이를 메우지 못하면 세입자를 내보낼 수 없다. 심지어, 이들은 고가주택 보유자로 분류돼 자신이 현재 사는 주택에 대해 신규 전세대출을 받을 수 없다.

이에 대해 일각에서는 “정부가 이런 상황을 도와줄 의지가 없어 보인다”며 불만의 목소리가 나오고 있다.

이은혜 기자 chesed71@viva100.com 

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