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| 전은규 대박땅꾼연구소장 |
서울안에 꽤 합리적인 가격으로, 그것도 대출을 70% 가량 받아 구입할 수 있는 부동산이 있다면 그것은 부동산 경매를 통해서 일 것이다.
경매 재테크가 대중적인 투자방법이 되면서 이에 발생하는 문제점도 많아졌다. 개중에는 낙찰받은 부동산 권리 등이 깔끔하지 않아 발생하는 경우도 많다. 특히 부동산 경매는 입찰하는 것보다 입찰 후 과정이 더 골치가 아픈 경우도 많다. 대표적인 사례로 경매로 낙찰받은 집에 세입자가 나가지 않는 경우 등이 꼽힌다.
경매로 넘어온 부동산은 낙찰금을 세입자, 부동산소유자, 채권이나 채무관계에 있는 사람들이 배당순서대로 나눠 갖게 된다. 배당을 받을 것이 있는 당사자들은 법원의 매각명세서에 당사자내역으로 알 수 있다. 그 중 어떤 임차인은 각종 저당권, 선순위 전세권, 가압류 등 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했음에도 배당요구를 하지 않는 경우가 있다. 이 경우에는 낙찰자가 임차인에게 보증금을 줘야 하는 것이다. 즉 입찰 전 이러한 기준권리를 확인한 다음 대항력이 분명히 있는 임차인이 있다면 보증금을 감안해야 한다는 것이다.
반면 배당을 요구한 임차인의 경우에는 새로 바뀐 집주인(입찰받은)이 명도확인서를 받아야 배당금을 받을 수 있다. 이때, 임차인이 집을 비워주고 난 후에 명도 확인서를 써줘야 한다. 그런데 이 모든 것에 해당되지 않는 경우도 있다. 말소기준권리 이후의 후순위 임차인(대항력 없는 임차인)이 배당요구를 하지 않은 경우 혹은 대항력과 확정일자를 뒤늦게 받아 배당요구를 했으나 보증금 만큼의 돈을 배당받지 못하는 경우의 임차인이 있다. 안타깝지만 낙찰자가 이 임차인에게 보증금을 줄 의무는 없다. 이에 분명 임차인은 집을 비워주지 않는다. 이러한 경우엔 강제집행절차를 진행하는 방법이 있다.
강제집행을 하기 위해서는 첫째로 부동산점유이전금지가처분신청을 하고 신청에 대한 결정문이 나오면 ‘명도소송’을 진행해 법원의 판결문을 받는다. 이 판결문을 통해 ‘집행’을 할 수 있게 된다. 이 모든 기간이 보통 6개월 정도 걸린다. 법적 절차를 밟음으로서 발생할 수 있는 기타 비용과 시간적 정신적 비용까지 합하면 꽤 스트레스 받는 일이다. 따라서 강제집행까지 가기전 합의를 통해 이전을 마무리 하는 것이 좋다. 못받은 배당금이 크지 않다면 낙찰자가 임차인에게 회유를 하는 방법이 더 깔끔할 수도 있다.
융통성을 잘 발휘하면 쉽게 풀릴 문제를 굳이 어렵게 돌아갈 필요는 없다. 경매를 통해 부동산을 구매하시려는 분들은 여러 가지 상황을 고려하시고 입찰을 진행하시길 바란다.
전은규 대박땅꾼연구소장
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