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| (사진출처=게티이미지뱅크) |
창업과 폐업과정에서 가장 많은 시간과 비용을 들여야 하는 것이 상가 임대다. 몫 좋은 곳에 위치한 가게를 좋은 조건에 얻는 것은 창업 성공을 위한 첫 번째 관문이며, 가게를 안정적으로 운영하기 위해서는 건물주(임대인)과 원만한 관계 유지가 필요하다. 또 폐업시 보증금을 반환을 둘러싸고 임대인과 갈등을 겪는 임차인들도 많다. 창업 및 폐업, 점포 운영 과정에서 발생할 수 있는 상가 임대차 갈등을 ‘요기요 사장님포털’의 도움을 받아 문답으로 알아본다.
Q. 이전에 설치되었던 간판을 직접 철거하고 간판을 설치했는데 계약을 종료할 때 새간판을 임차인이 철거해야 하나?
A. 이론적으로는 임차인이 새롭게 설치한 간판을 철거해야 할 뿐만 아니라, 기존에 설치되어 있던 간판을 다시 설치해야 한다. 하지만 이와 같이 임대인에게도 합리적인 이익이 없는 원상회복을 임차인에게 요구하는 것은 비현실적인 것으로서 임대인이 권리를 남용하는 것이라 할 수 있다. 기존에 설치되어 있던 간판을 철거해야할 의무는 기존 임차인에게 있다. 따라서 임대차계약 당시 임대차목적물에 설치된 간판이 있다면, 임대인에게 이를 철거해 줄 것을 요청하는 것이 바람직하다. 또는 차후 간판 철거를 원상회복 범위에서 빼기로 미리 정해둘 필요가 있다.
Q. 원상회복을 완료하고 임대인에게 점포를 인도했는데, 임대인은 원상회복이 제대로 되지 않았다면서 보증금 전액을 돌려주지 않고 있다.
A. 보증금을 반환하지 않는 임대인의 행위는 부당하다. 법원은 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고, 그로 인한 손해배상액 역시 약소한 정도에는 임대인이 임차인의 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액을 넘어서는 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 수 없다고 판결했다(99다34697). 가령 전기시설에 대한 원상회복비용 약 30만원을 이유로 보증금 약 1억2000만원을 돌려주지 않는 임대인의 행위는 허용될 수 없는 것이다. 임대인은 원상회복이 부족한 경우라도 원상회복에 소요되는 금액만을 공제하고 보증금을 반환할 수는 있어도, 보증금 전액에 대한 반환을 거부할 수 없다.
◇원상회복의무란?
임대차 계약이 종료되면 임차인이 상가를 처음 임차 받았던 상태로 돌려줘야 하는 법적 의무를 의미한다. 그러나 개인 간의 모든 계약과 마찬가지로 상가의 상태와 계약 내용에 따라 달라질 수있고, 원상회복 의무를 면제하는 것도 가능하다. 따라서 임대차 계약을 할 때부터 원상회복의무가 있는지, 그 범위는 어디까지로 할지 명확히 정해두는 것이 중요하다. 또 임차인은 원상회복 관련 분쟁에 대비하기 위해 임대차 계약 당시 상가의 상태를 동영상이나 사진으로 촬영해 보관하는 것이 좋다.
Q.상가의 수선관리의무는 누구에게 있나?
A. 임대인은 임차인이 상가를 사용해 장사를 할 수 있도록 수선하고 관리해줄 의무가 있다. 임차인이 필요비나 유익비를 지출한 경우 임대인의 의무를 대신한 것이라서 임대인에게 비용을 청구할 수 있다. 그러나 웬만한 임대차계약서에는 모두 ‘계약종료시 원상복구하여 반환한다’는 조항이 있다. 이런 조항이 있는 경우 법원이 비용상환청구를 인정하는 경우가 극히 드물다. 따라서 건물에 관해 어떤 비용을 지출할 때는 먼저 임대인과 지출에 대한 별도 협의를 거치고, 비용에 관해 협의한 내용을 증거로 남겨두는 것이 좋다. 임대차계약서의 원상회복 조항에도 불구하고 이 비용만큼은 임대인이 별도의 책임을 진다는 증거가 있어야 계약 종료 시에 적절히 대응할 수 있기 때문이다.
Q. 화장실 변기가 깨져 고객들로부터 민원이 들어오고 있는데, 오래돼서 깨진 변기 수리는 누가 해야 하나?
A. 상가에 임차인이나 고객이 사용하는 화장실 시설이 파손 됐다면 이는 임대차 목적에 따른 사용을 방해하는 요소다. 변기가 오래돼서 깨졌다면 그 수선 의무는 임대인에게 있다. 만일 임차인 비용으로 변기를 수리했다면 임차물의 보존을 위한 ‘필요비’로서 언제든 임대인에게 반환 청구 할 수 있다.
다만 임대차계약서에 ‘임차인은 계약 종료시 원상회복하여 인도한다’는 조항이 있는 경우 법원은 건물에 지출한 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 특약이라고 보는 경우가 많아서 임대인에게 상환을 청구하기 어렵다. 따라서 함부로 비용을 지출하기보다는 임대인과 협의하여 비용을 분담하는 방식으로 사전에 협의하는 것이 현명한 선택이다.
Q. 임대인 동의 하에 설치한 천장형 에어컨, 임대인에게 팔 수 있나?
A. 부속물로서 매수 청구할 수 있다. 천장형 에어컨은 건물의 구성품이 아닌 독립된 물건으로서, 손쉽게 건물로부터 분리 할 수 있고, 별도의 경제적 가치를 가지고 거래되는 물건이다. 따라서 부속물매수청구 대상이 되는 ‘부속물’로 볼 수 있다.
많은 임대인이 원상회복 시 천장형 에어컨을 철거할 것을 요구한다. 또한, 에어컨을 떼어낸 뒤 마감 처리에 대해 임대인과 이견이 생기는 경우도 종종 발생한다. 그러나 폐업하는 임차인 입장에서 떼어낸 천장형 에어컨을 쓸 곳도 마땅치 않고 에어컨 철거를 위한 인건비도 부담일 수 있다. 이 경우 임대인과 협의하거나 임차인이 에어컨에 대해 매수 청구를 한다면 철거비를 절약할 수 있는 방법이 될 수 있다.
Q. 임대차 계약 기간을 채우지 못했는데 계약을 해지할 방법은 없나?
A. 상가 임대차 계약 기간은 통상 2년을 기준으로 체결하지만, 1년 또는 그 이하, 혹은 5년 이상 기간을 정하기도 한다. 상가 임차인은 상당한 비용을 들여 시설을 설치하거나 권리금을 지급하고 임대차계약을 하기 때문에, 일정 기간 동안 상가를 사용할 수 있는 기간이 보장되지 않는다면 상당한 손해를 입을 수 있다.
따라서 상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등)는 계약기간과 해지에 대해 다음과 같이 규정하고 있다. ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년 으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
따라서 계약 기간이 1년 이상으로 체결된 경우, 기간을 다 채우지 못한 상태로 임차인이 계약을 해지할 법적 근거가 없다. 즉, 임대차 계약기간은 계약의 중요한 내용이므로 상대방의 귀책사유 없이 일방이 계약을 해지할 수 없으므로, 임대인이 합의를 해주는 경우 외에는 불가능하다.
Q. 계약 기간을 채우지 못하고 나가면 중개수수료를 임차인이 부담해야 하나?
A. 그렇지 않다. 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙이다. 임대차 계약기간 중에 임차인이 계약을 해지하는 경우, 임차인에게 부동산 중개수수료를 부담 하게 하는 관행이 있다. 하지만 중개수수료는 임대인이 새로운 임차인과의 계약이 성사됐을 때 그 대가로 공인중개사에게 지급하는 것이다.
따라서 임대차계약 종료와 함께 임대인과의 법률관계가 끝난 임차인이 중개수수료를 지급할 이유가 없다.
다만 임대차계약 기간 내에 임차인이 계약을 해지하고자 할 경우 중개수수료를 임차인이 부담하게 하는 ‘약정’은 가능하다.
Q. 이미 임대차 목적물을 돌려주었는데 임대인이 보증금을 주지 않고있다. 보증금 입금이 지연되면 이자가 붙나?
A. 지연배상금이 붙는다. 임대차계약 당시 보증금 지급을 지연할 경우 일정 이자가 붙는다는 합의를 하였다면 그 이자가 붙는다. 합의가 없었다면 법령이 정한 이율로 연 6%씩 지연배상금이 붙는다.
박자연 기자 naturepark127@viva100.com
