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[브릿지 칼럼] 전월세 상한제, 단계적 폐지 방안 마련해야
전월세 상한제가 도입된 지 4년이 지났다. 2020년 7월부터 시행된 전월세 상한제는 임차인이 전월세 계약 갱신을 요구할 경우 전월세 가격 인상률을 5% 이내로 제한하는 제도다. 전월세 가격의 과도한 상승을 억제함으로써 임차인의 주거 안정을 도모하는데 그 취지가 있다. 그러나 전월세 상한제가 오히려 전월세 가격 상승을 부추기는 요인으로 지목되면서 제도 폐지 논의가 다시금 수면 위로 떠오르게 됐다.최근 서울 지역을 중심으로 전세 가격이 가파르게 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 전세 가격은 2023년 5월 넷째 주를 시작으로 2024년 8월 셋째 주까지 66주 연속으로 올랐다. 이 기간 누적 상승률은 7.63%에 달한다. 이런 상황에서 갱신 계약이 완료된 전세 물량이 시장에 풀리기 시작하면 전세 가격은 더욱 가파르게 오를 수 있다. 지난 4년간 시세만큼 올리지 못했던 집주인들이 신규 계약 체결 시 전세 가격을 한꺼번에 올릴 것이기 때문이다. 또는 향후 4년간 가격 상승분을 미리 반영해 전세 가격을 올려 받으려는 집주인도 있을 것이다. 어느 경우든 전세 가격을 상승시키는 압력으로 작용한다.그 동안 전월세 상한제의 이런 문제점은 여러 차례 지적돼 왔다. 파이터치연구원의 분석에 따르면, 전월세 상한제 도입으로 2년간(2020년 6월~2022년 5월) 신규 계약과 갱신 계약의 전월세 가격 격차는 21% 확대되고, 전월세 평균 가격은 8.1% 상승한 것으로 나타났다. 그 이유는 다음과 같다. 상한제를 적용받는 전월세 계약(갱신 계약)의 경우 전월세 가격 인상률이 5% 이내로 제한되지만, 상한제를 적용받지 않는 전월세 계약(신규 계약)의 경우에는 임대인이 전월세 가격을 직접 설정할 수 있다. 이에 따라 후자의 전월세 가격이 큰 폭으로 상승하면서, 전월세 평균 가격은 상한제 도입 전 대비 오히려 상승한다.이 같은 분석 결과를 뒷받침하는 실사례를 찾는 것은 어렵지 않다. 일례로 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 따르면, 2021년 7월 마포구 마포래미안푸르지오(59.96㎡) 전세 계약의 경우 상한제를 적용받는 갱신 계약은 보증금 6억3000만원에 계약됐지만, 상한제를 적용받지 않는 신규 계약은 8억 6000만원에 계약됐다. 최근 2024년 7월에도 동아파트에서 갱신 계약은 6억4000만원에 계약된 반면, 신규 계약은 7억8000만원에 계약된 바 있다. 주목할 것은 전월세 상한제를 옹호하는 측에서는 이 같은 부작용이 단기적인 현상일 뿐 장기적으로는 해소될 것이라고 주장했지만, 시행 4년이 지난 시점에서도 여전히 발생되고 있다는 점이다. 정부가 전월세 가격을 인위적으로 통제하는 전월세 상한제는 이중가격 문제를 발생시키고, 결과적으로 전월세 가격 상승을 부추기는 부작용을 초래한다. 따라서 전월세 상한제에 대한 근본적인 재검토가 필요하다. 이는 윤석열 대통령의 공약 사항이기도 하다. 다만, 당장 폐지 수준의 개정이 이뤄질 경우 급격한 전월세 가격 상승으로 임차인의 부담이 증가될 수 있다. 그러므로 현행의 5% 상한률을 법 개정 1년차에는 7%, 2년차에는 10%로 완화한 후 3년차부터 완전히 폐지하는 등의 단계적 폐지 방안을 마련하는 것이 타당하다.박성복 파이터치연구원 연구실장박성복 파이터치연구원 연구실장
[브릿지 칼럼] 집값과 결혼, 저출생 간의 관계
한국은 세계에서 아이를 가장 낳지 않는 나라다. 세계은행의 세계개발지표에 따르면, 2022년 기준 한국의 합계출산율은 ‘0.78’로 전 세계국가들 중 꼴찌다. 추세적으로 살펴봐도 상황은 나아질 조짐이 보이지 않는다. 2016년 이후 합계출생률은 단 한해도 증가한 적이 없었기 때문이다. 이처럼 저출생 현상이 유례없이 빠른 속도로 악화되는 가운데 지난 6월에 발표된 윤석열 정부의 저출생 대응책이 눈에 띤다. 특히 주목할 점은 미혼자를 대상으로 한 주택공급 및 신혼부부 특별공급 확대 방안이 포함됐다는 것이다. 기존의 저출생 관련 정책은 아이돌봄 서비스 확대, 출생수당 지급, 육아 휴직 지원과 같이 기혼자에 초점이 맞춰져 왔다. 이런 방안들은 그 동안 막대한 재정이 투입됐음에도 불구하고 출산율을 좀처럼 반등시키지 못했다.저출생 추세를 반전시키기 위해 이제는 결혼 단계에서부터 걸림돌이 되는 문제를 해결해야한다. 혼인건수와 출생아수가 같이 변하기 때문이다. 통계청의 인구동향조사로부터 획득한 2008년부터 2023년까지의 혼인건수와 출생아수를 활용해 두 지표의 추세 유사성을 나타내는 상관관계 값을 계산하면, 100점 만점 중 99점이다. 예를 들면, 혼인건수가 2012년 32만7000건에서 2021년 19만3000건으로 41% 감소할 때 출생아수도 48만5000명에서 26만1000명으로 46% 줄었다. 이는 저조한 출산율의 중요한 원인 중 하나가 낮은 결혼율에 있다는 것을 시사한다.그렇다면, 결혼에 걸림돌이 되는 가장 큰 문제는 무엇일까? 통계청이 발표한 ‘한국의 사회동향 2023’에 따르면, 결혼을 하지 않는 주된 이유에 대해 20·30대 응답자의 33.7%가 주거마련 등의 경제적 이유를 가장 많이 꼽았다. 실제 데이터를 살펴보면, 주택가격과 혼인건수가 반비례한다는 것을 확인할 수 있다. 국민은행 부동산 데이터허브에서 제공하는 아파트 매매중위가격과 혼인건수의 상관관계 값은 -100점 만점 중 -94점이다. 연립주택과 단독주택 매매중위가격과 혼인건수의 상관관계 값도 각각 -93점, -89점으로 매우 높게 나타난다. 이는 주택가격이 상승할수록 혼인건수는 줄어든다는 것을 의미한다.따라서 결혼하기 좋은 환경을 만들어 출산율을 높이기 위해서는 주택가격을 떨어뜨릴 필요가 있다. 파이터치연구원이 수행한 정책시뮬레이션에 따르면, 정책주택 공급 증가를 통해 주택가격을 37% 하락시켜 2010년 수준(2억원대)으로 되돌리면, 혼인건수가 24% 증가하는 것으로 나타났다.지금의 저출생 문제를 해결하기 위해 중앙 및 지방정부는 우선 공기업을 통해 주택공급을 늘려 주택가격을 인하를 유도해야 한다. 동시에 주택가격을 인상시키는 각종 규제 신설을 자제해야 한다. 주택가격을 인하시키겠다고 각종 부동산 규제를 신설한 2020년과 2021년의 정책 실패를 되풀이해서는 안된다. 또한, 미혼자가 주택을 용이하게 구입해 결혼을 주저하지 않도록 대책을 강구해야한다. 예를 들면, 미혼자를 위한 ‘결혼준비계좌’ 같은 지원제도를 고려해볼 수 있다. 결혼준비계좌는 미혼자가 일정 기간 동안 일정 금액을 납입하면 높은 금리의 이자를 지급해주면서 이 계좌로 모은 자금을 활용해 결혼을 목적으로 주택을 구입하면 정부기여금을 추가적으로 지급해주는 제도다. 박성복 파이터치연구원 연구실장박성복 파이터치연구원 연구실장
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