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[브릿지 칼럼] '8만호 대책'에 떠오르는 토지보상
서울 아파트 값이 급등하자 지난 8월 8일 정부는 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안을 발표했다. 재건축·재개발촉진법을 제정해 재건축·재개발 사업의 속도를 빠르게 하고, 용적률과 임대주택 비율을 완화해 사업성을 높이기로 했다. 전세사기 여파로 고사 상태에 빠져 있는 빌라 등 비아파트 시장의 공급을 정상화시키기 위해 LH(한국토지주택공사)는 서울의 신축빌라를 무제한 매입하기로 했다. 무엇보다도 12년 만에 서울과 수도권 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 8만가구 규모의 주택용지를 공급하기로 했다. 그린벨트를 해제해 택지로 조성하는 과정에서 불가피하게 개인의 사유토지 등을 수용하게 되는데, 이때 손실보상의 문제가 제기된다. 손실보상의 대원칙은 헌법 제23조 제3항의 정당한 보상이다.일반적으로 토지보상법이라고 불리는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’은 보상대상과 보상절차, 보상기준 등에 대해 상세히 규정하고 있다. 토지, 건축물 등 물건(건축물·입목·공작물 등), 잔여 건축물에 대한 손실, 광업권·어업권 등 권리, 영업(농업·축산)손실, 휴직·실직 근로자 임금손실 등도 보상 대상이며, 주거용 건물의 거주자에게는 주거이전비와 이사비 등도 지급된다.토지 등에 대한 보상금을 결정하기 위해 협의 절차를 거친 후 협의가 성립되지 않으면 재결 절차(수용재결, 이의재결)를 거치게 되고, 재결에 대하여도 만족하지 못하면 행정소송을 제기할 수 있다. 즉, 최대 네 번의 감정평가를 거쳐 손실보상금이 결정된다. 협의 절차를 진행할 때, 사업시행자, 시·도지사, 토지소유자가 각각 추천한 3곳의 감정평가법인등(감정평가법인, 감정평가사사무소)에서 보상금을 산정한 후 산술평균치로 보상금을 결정한다. 사업시행자는 토지소유자와 협의가 성립되지 않은 경우 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청하고, 관할 시·도 토지수용위원회는 2곳의 감정평가법인 등을 선정하여 감정평가를 진행한 후 보상금을 결정하는 재결을 실시하게 된다. 수용재결에 불복하는 경우 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청하고, 중앙토지수용위원회도 역시 2곳의 감정평가법인 등을 선정하여 감정평가액을 산정한 후 보상금을 재결한다. 재결 절차(수용재결, 이의재결)에 불만이 있는 경우 마지막으로 행정소송을 제기할 수 있으며 다시 한번 감정평가를 진행하여 보상금액을 확정 짓게 된다. 일부에서는 보상금을 결정할 때 공시지가를 기준으로 평가하여 토지를 저가에 수용한다고 주장하기도 한다. 하지만 현행법은 해당 공익사업으로 인한 개발이익은 배제하되, 시세를 반영하도록 하고 있다.대개의 경우 자신의 토지 등이 공익사업에 편입될 때 그 절차와 권리구제방법 등에 대해 생소할 것이나 크게 염려하지 않아도 된다. 일반적으로 사업시행자가 토지·물건 조사단계부터 협의·재결 절차가 진행될 때마다 토지소유자 등에게 연락하여 협조를 구하고 상황을 설명해준다. 다만, 토지소유자 등도 토지보상 절차에 대해 관심을 가지고, 자신의 권리를 스스로 행사하는 성의는 가지고 있어야 할 것이다. ㈜감정평가법인 머니플러스 대표이사 윤기호㈜감정평가법인 머니플러스 대표이사 윤기호
[브릿지 칼럼] 개인사업자 세금 줄여주는 법인전환과 영업권
2023년 국세통계연보 사업자현황에 따르면 개인이 영위하는 일반사업자는 약 520만명이나 된다. 개인으로 사업하는 게 좋은 경우가 있고, 법인으로 전환하여 사업하는 게 더 유리한 경우가 있다. 개인으로 시작했다가 사업이 일정규모 이상이 되면 법인으로 전환하는 경우가 일반적이다. 아마도 세금 부담 때문일 것이다. 보통 개인사업자의 과세대상 이익이 1억원을 넘어가게 되면 법인전환을 고려해 볼 만하다. 과세대상 이익이 1억원일 경우, 개인소득세는 약 2000만원인데 비해 법인세는 약 1000만원 정도이다. 개인사업에 비해 법인전환시 1000만원이나 세금을 줄일 수 있다는 말인데, 과세대상 이익이 늘어날수록 이 차이는 더욱 커지게 된다. 개인사업자가 법인전환하는 과정에서 반드시 챙겨야 할 것이 있는데, 바로 ‘영업권’이다. 법인세법상 규정하고 있는 영업권이란 ‘사업에 관한 허가·인가 등 법률상의 지위, 사업상 편리한 지리적 여건, 영업상의 비법, 신용·명성·거래처 등 영업상의 이점’을 말한다. 법전에 나와 있는 내용을 보면 추상적이지만, 사실 영업활동을 통해 계속적으로 이익이 발생하고 있는 사업이라면 기본적으로 영업권이 존재한다고 봐도 무리가 없다.개인사업자가 보유하고 있던 영업권을 전환법인에게 양도하면 개인과 법인 모두에게 유리하다. 개인은 법인으로부터 영업권 가액을 현금으로 지급받을 수 있는데, 이때 지급받는 금액의 일부에 대해서만 과세되고, 법인은 영업권을 비용처리할 수 있으므로 법인세 절감 효과를 누릴 수 있다. 소득세법에 따르면 개인사업자가 영업권을 전환법인에 양도하고 그 대가로 받은 금품은 기타소득으로 분류되는데, 이때 필요경비로 무려 60%나 인정된다. 양도한 영업권 가액의 40%에 대해서만 종합과세 된다는 것이다. 예를 들어, 양도한 영업권 가액이 1억원일 경우 종합소득에 합산되는 금액은 40%인 4000만원이다. 나머지 6000만원에 대해서는 세금이 부과되지 않는다. 전환기업에서는 양수한 영업권을 무형자산으로 계상하여 5년간 감가상각할 수 있다. 법인세법에서는 적절한 평가방법에 따라 영업권을 평가하고, 그 평가금액을 기준으로 영업권을 양도·양수하는 경우에만 영업권을 인정한다. 법인세법 시행령 제89조에 따르면 1순위(시가 : 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격), 2순위 (감정평가액 : 감정평가법인 등이 감정평가한 가액), 3순위(상속세 및 증여세법에 따른 평가액 : 상속세 및 증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액)를 순서대로 적용하여 계산된 금액으로 영업권 가액을 결정하도록 되어 있다. 1순위(시가)를 찾는 것이 현실적으로 매우 어려우므로 실무에서는 주로 2순위인 감정평가액을 영업권 가액으로 사용한다. 따라서 법인전환 전에 감정평가법인 등에게 영업권을 감정평가 받은 후, 그 감정평가액으로 영업권 양도·양수를 진행하고 있다. 상속 부동산에 대해 양도소득세를 절감하기 위해서는 상속세 신고기한 내 감정평가를 받아야 하듯이, 영업권을 활용하여 절세하기 위해서는 원칙적으로 법인전환 전에 영업권 평가를 받아야 한다. 법인전환이 이루어진 다음에는 영업권을 활용한 절세전략이 쉽지 않다. ㈜감정평가법인 머니플러스 대표이사 윤기호.㈜감정평가법인 머니플러스 대표이사 윤기호.
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