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| ㈜감정평가법인 머니플러스 대표이사 윤기호 |
서울 아파트 값이 급등하자 지난 8월 8일 정부는 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안을 발표했다. 재건축·재개발촉진법을 제정해 재건축·재개발 사업의 속도를 빠르게 하고, 용적률과 임대주택 비율을 완화해 사업성을 높이기로 했다. 전세사기 여파로 고사 상태에 빠져 있는 빌라 등 비아파트 시장의 공급을 정상화시키기 위해 LH(한국토지주택공사)는 서울의 신축빌라를 무제한 매입하기로 했다.
무엇보다도 12년 만에 서울과 수도권 그린벨트(개발제한구역)를 해제해 8만가구 규모의 주택용지를 공급하기로 했다. 그린벨트를 해제해 택지로 조성하는 과정에서 불가피하게 개인의 사유토지 등을 수용하게 되는데, 이때 손실보상의 문제가 제기된다.
손실보상의 대원칙은 헌법 제23조 제3항의 정당한 보상이다.
일반적으로 토지보상법이라고 불리는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’은 보상대상과 보상절차, 보상기준 등에 대해 상세히 규정하고 있다. 토지, 건축물 등 물건(건축물·입목·공작물 등), 잔여 건축물에 대한 손실, 광업권·어업권 등 권리, 영업(농업·축산)손실, 휴직·실직 근로자 임금손실 등도 보상 대상이며, 주거용 건물의 거주자에게는 주거이전비와 이사비 등도 지급된다.
토지 등에 대한 보상금을 결정하기 위해 협의 절차를 거친 후 협의가 성립되지 않으면 재결 절차(수용재결, 이의재결)를 거치게 되고, 재결에 대하여도 만족하지 못하면 행정소송을 제기할 수 있다. 즉, 최대 네 번의 감정평가를 거쳐 손실보상금이 결정된다. 협의 절차를 진행할 때, 사업시행자, 시·도지사, 토지소유자가 각각 추천한 3곳의 감정평가법인등(감정평가법인, 감정평가사사무소)에서 보상금을 산정한 후 산술평균치로 보상금을 결정한다.
사업시행자는 토지소유자와 협의가 성립되지 않은 경우 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청하고, 관할 시·도 토지수용위원회는 2곳의 감정평가법인 등을 선정하여 감정평가를 진행한 후 보상금을 결정하는 재결을 실시하게 된다.
수용재결에 불복하는 경우 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청하고, 중앙토지수용위원회도 역시 2곳의 감정평가법인 등을 선정하여 감정평가액을 산정한 후 보상금을 재결한다. 재결 절차(수용재결, 이의재결)에 불만이 있는 경우 마지막으로 행정소송을 제기할 수 있으며 다시 한번 감정평가를 진행하여 보상금액을 확정 짓게 된다. 일부에서는 보상금을 결정할 때 공시지가를 기준으로 평가하여 토지를 저가에 수용한다고 주장하기도 한다. 하지만 현행법은 해당 공익사업으로 인한 개발이익은 배제하되, 시세를 반영하도록 하고 있다.
대개의 경우 자신의 토지 등이 공익사업에 편입될 때 그 절차와 권리구제방법 등에 대해 생소할 것이나 크게 염려하지 않아도 된다. 일반적으로 사업시행자가 토지·물건 조사단계부터 협의·재결 절차가 진행될 때마다 토지소유자 등에게 연락하여 협조를 구하고 상황을 설명해준다. 다만, 토지소유자 등도 토지보상 절차에 대해 관심을 가지고, 자신의 권리를 스스로 행사하는 성의는 가지고 있어야 할 것이다.
㈜감정평가법인 머니플러스 대표이사 윤기호
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