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[전은규 칼럼] 10명중 9명이 토지투자를 어려워하는 이유
주식투자를 하거나 아파트를 사고 싶어 하는 사람들은 많은데 토지 투자를 하는 사람은 생각보다 상대적으로 적다. 막연히 토지 투자는 돈이 많거나 나이가 있는 분들이 하는 투자로 여기는 사람들이 많다. 주식투자는 언제 어디서나 쉽게 매수하거나 매도할 수 있다. 스마트폰만 켜면 지구 반대편에 있는 기업의 재무제표나 영업상황도 확인할 수 있다. 아파트나 주택 투자도 토지 투자에 비해 수월하다. 대부분 도시에 있어 접근하기 쉽고 정보를 얻을 수 있는 곳도 많다. 그러나 토지 투자는 주식이나 아파트, 주택 투자보다 다소 번거롭다. 현장답사를 가려면 거리가 만만치 않다. 게다가 토지는 가격을 확정하기가 쉽지 않다. 거래가 많지 않기 때문이다. 지금은 다행스럽게도 인터넷이 발달하고 토지에 관한 정보가 디지털화되면서 투자하기가 쉬워졌다. 예전에는 일일이 직접 가서 관련 서류나 땅을 확인해야 했지만 지금은 포털 지도 서비스를 이용해 기본적인 정보를 확인할 수 있다. 무엇이든 처음이 어렵다. 토지 투자도 그렇다. “토지 투자 어떻게 시작해야 할까요”라고 물어보는 사람이 많다. 책을 10권 읽는 것보다 세미나 강의에 한 번 참석하는 게 낫다. 세미나 강의 10번 참석하는 것보다 임장활동 한 번 하는 게 낫다. 임장활동 10번 하는 것보다 한 번 투자하는 게 낫다. 어떤 분은 공부만 한다. “아직 모르는 게 너무 많아요”라며 공부를 핑계로 투자를 미룬다. 1년, 2년 공부만 하는 걸 보면 시간이 아깝다. 똑같이 공부를 시작해서 3~5년 후 남들이 투자 수익을 거두는 시점까지도 망설이는 분이 있다. 공부는 하는 게 맞다. 하지만 기초 지식을 갖췄다면 실제 투자를 하면서 깊이 있게 공부해야 훨씬 빨리 지식이 늘어난다.우선 모의 투자로 시작해 보는 것을 추천한다. 경매 법정에 가서 실제 투자하는 것처럼 경매 물건을 검색하고 입찰서까지 쓰는 것이다. 그리고 당일 정말 투자하는 것처럼 법정에 가서 입찰 봉투를 집어넣는 것까지 해보는 것이다. 이런 경험을 해두면 나중에 실수할 확률이 줄어든다.다음으로 “앞으로 3개월 안에 땅을 산다”라고 목표를 정하자. 꼭 종잣돈 1000만 원이 아니더라도 500만원이 있다면 경매로 투자를 시작해 볼 수 있다. 오피스텔은 매매가가 보통 1억원이 넘는다. 하지만 토지는 2000만원짜리 물건도 나온다. 실패를 해도 빨리해보는 게 낫다. 실패했다고 해서 내가 산 땅이 사라지지 않는다. 약간의 손해를 보고 팔면 된다. 대신 그 실패를 밑거름으로 다시 도전할 힘이 생긴다.토지 투자를 생각하고 계신다면 ‘소액이라도 앞으로 3개월 안에 땅은 산다’ 처럼 짧게 목표 일정을 잡고 실천에 옮기시길 추천드린다. 전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장
[전은규 칼럼] 토지 투자, 목적에 따라 달라야 한다
토지 투자를 하면서 가장 먼저 정해야 할 것은 바로 투자의 ‘목적’이다. 누군가는 단순히 시세차익을 얻기 위해 토지 투자를 할 수도 있고 누군가는 노후를 편안하게 보내기 위해 귀촌하려는 데 필요한 집을 얻기 위해서일 수 도 있다. 또 누군가는 별장이나 세컨드하우스를 찾는 사람이 있을 수도 있고 사업용으로 쓰기 위해 토지를 구매하려는 사람이 있을 수도 있다. 그런데 전원생활을 위해 구입하는 토지는 기본적으로 투자용 토지와는 구입 기준이 다를 수 있고, 비용도 훨씬 적게 들 수 있다. 투자용 토지는 미래에 지닐 가치를 기준으로 투자하지만, 전원주택용 토지는 당장에라도 생활이 가능한 곳이어야 한다는 기준으로 선택해야 한다는 것이 중요하다. 산 좋고 물 좋고 공기 좋은 것은 전원주택의 기본이겠고, 그것보다 더 중요한 것은 전기와 수도가 바로 연결될 수 있어야 한다. 너무 외진 곳에 토지가 있으면 전기와 수도를 끌어 대느라 예상치 못한 공사비용이 들어갈 수 있다. 실제로 상수도와 오수관이 닿지 않아 다른 곳에서 끌어와서 쓰는 경우에는 배관공사와 도로공사를 포함한 설치 공사를 해야 하는데 그 비용은 우리가 생각하는 수준이 아니다. 지자체마다 조금씩 다르기에 자세한 사항은 해당 지자체의 상수도 담당자에게 문의하면 되지만 가능하다면 마을에서 200미터를 넘지 않는 범위 안에 있는 토지를 구입해야 마을의 기존 인프라를 활용할 수가 있다. 전원주택용 토지를 구할 때 지목은 어떻게 해야 할까? 주택은 따로 개발할 계획이고 토지만 사는 경우라면 지목 문제는 그리 고민하지 않아도 될 것 같다. 대지와 잡종지는 물론이고, 농지와 임야에도 집을 짓는 것이 가능하기 때문이다. 단, 대지나 잡종지는 비용이 상대적으로 더 비싸다. 그래서 비교적 규제가 덜하면서도 기반시설이 쉽게 조성될 수 있는 농지를 구하는 것이 조금이라도 투자금 부담을 줄일 수 있는 방법일 것이다.한편 풍수지리라는 요소도 전원주택용 토지를 구할 때 빠질 수 없는 중요 한 점이다. 배산임수라고 하지만 산이 너무 높아서 그늘이 많이 진다면 겨울에 추위가 이만저만이 아니다. 또 해가 적으면 늘 어둠침침해서 우울해지기 쉽고 전기세도 더 나올 수 있다. 그리고 땅이 단단한지 아닌지도 확인해야 한다. 단순히 흙 층이 쌓여 있는 것이라면 집이 무너져 내리거나 산사태의 위험이 있을 수 있고, 개울이 너무 가깝게 있으면 여름철 폭우가 내렸을 때 홍수나 침수의 우려가 있다. 전원주택 용지에 비하면, 귀농을 위한 토지는 규제도 적고 값도 싸다. 용도 지역 중에서도 최저가인 농림지를 사도 무방하다. 전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장
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