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| 재건축 규제로 사업 지연이 불가피한 강남 일대 재건축 단지 (사진= 연합뉴스) |
정부가 발표한 6·17 부동산 대책에 따라 재건축 규제가 대폭 강화되면서 재건축 단지들에 상당한 타격이 예상된다. 정부는 안전진단과 거주요건을 강화하고 재건축 부담금을 본격적으로 징수한다. 이에 강남 등 재건축 사업을 추진하고 있는 서울 지역 재건축 시장이 얼어붙으면서 사업이 지연될 가능성이 크다. 정부가 서울 집값을 자극하는 요인 중 하나로 일부 재건축 시장을 지목하고, 도심 내 주택 공급 수단인 재건축을 원천 차단하면서 그 불똥이 전세시장에 옮겨 붙을 수 있다는 우려가 크다.
부동산114에 따르면 올해 1분기 기준 서울 등 수도권 투기과열지구에서 조합설립 이전 단계인 재건축 추진 단지(안전진단 추진 포함)는 총 85곳 8만643가구에 달한다. 현재 안전진단 등을 추진하고 있는 재건축 초기 아파트단지의 경우 정부의 재건축 규제를 적용받을 가능성이 높다.
먼저 이들 단지는 2년 거주 요건을 채우지 못한 조합원이 분양권을 포기하고 현금청산을 하는 사례가 나올 수 있다. 정부는 투기 목적 수요 차단을 위해 재건축 조합원 분양 신청 자격을 강화하기로 했다. 수도권 투기과열지구 내 재건축 단지를 소유한 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 받을 수 있다. 지금까지 재건축 단지 소유자는 거주 여부와 관계없이 분양 신청을 할 수 있었다. 요건을 충족시키지 못하면 감정평가액대로 현금 청산을 받게 된다.
이르면 내년부터 규제가 시행될 가능성이 높은 만큼 강남 일대 재건축단지들의 시간표는 촉박하다. 현재 조합설립인가 바로 전 단계인 추진위원회 승인 단계에 있는 강남구 은마아파트, 개포주공5·6·7단지, 서초구 방배삼호, 신반포아파트, 양천구 목동 등 재건축단지들은 규제를 피하는 게 쉽지 않다.
이와 함께 재건축의 첫 단계로 꼽히는 재건축 안전진단 절차도 강화한다. 1차 안전진단의 기관 선정 및 관리와 2차 안전진단 의뢰 주최를 현재 관할 시·군·구에서 시·도로 변경한다. 이 제도는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 이후 2021년 상반기부터 시행할 예정이다.
헌법재판소의 합헌 결정에 따라 재건축초과이익환수제도 시행한다. 올해 하반기 재건축초과이익환수제가 시행되면 서울 강남권 주요 재건축 단지들은 최대 6억∼7억원의 부담금 폭탄을 맞게 될 전망이다. 정부는 지난해 4월부터 현재까지 62개 조합(37개 지자체)에 약 2533억 원의 부담금 예정액을 통지했다.
이처럼 재건축 사업을 전방위적으로 규제하면서 도심 내 신규 아파트 공급 물량이 감소하고, 이들이 공급하는 전세매물이 줄어 전체 전세시장의 공급 위축으로 이어질 수 있다. 서울 도심 내 수요에 비해 아파트 공급이 감소하면 전셋값 상승 압력으로 작용할 수 있다는 분석이 나온다. 여기에 여당이 추진하려는 ‘임대차 3법’까지 더해져 전세시장 불안감은 더 커질 것이라는 지적이다.
이연진 기자 lyj@viva100.com 기자의 다른기사보기 >
