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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
윤석열 정부는 부족한 도심의 주택공급을 확대하기 위해 재개발·재건축사업에 대한 규제를 풀고 있다. 2024년 1·10 부동산 대책에서 재개발·재건축 규제를 대폭 완화했다. 먼저, 재건축 연한 30년을 채운 아파트는 안전진단 없이 곧바로 추진위원회를 구성해 재건축에 착수할 수 있도록 했다. 노후도 요건도 60%로 내렸으며, 촉진지구지정이 되었다면 50%까지 낮아졌다. 정비구역으로 지정하기 전에도 조합설립을 신청할 수 있게 되었으며, 통합 재건축을 하게 될 때 안전진단을 아예 면제하도록 했다.
또한 기존에는 정비사업 진척이 어려웠던 소규모 지역들도 주변 지역과 통합해서 개발이 이루어지도록 했다. 그 외에도 미니 뉴타운에 대한 지원확대, 자력 개발이 어려운 곳에 대해서는 LH의 참여를 통해 사업성을 보완할 수 있도록 했다. 그리고 정부가 특별법을 제정해서 추진하고 있는 1기 신도시 재정비사업은 2024년 하반기 중 선도 지구를 지정한다. 그 후 2025년 특별정비계획을 수립하고, 2027년 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 추진한다. 1기 신도시에서는 아파트 단지 2개 이상이 참여하는 통합 재건축이 추진되며, 1기 신도시 주거지역의 평균 용적률은 100% 내외로 상향한다.
이처럼 윤석열 정부는 다양한 재개발·재건축사업의 규제완화를 추진하고 있지만, 시장상황이 따라 주지 않으면 활성화되기는 어려울 것이다. 즉, 현재와 같은 고금리와 부동산 경기가 얼어붙은 상황에서 재개발·재건축 규제완화의 효과는 미미할 것이다. 재개발·재건축사업을 위축시키는 요인으로는 공사비 급등과 부동산 경기침체 등이 있다.
가장 시급한 문제는 건설 원자재 가격이 급등하면서 공사비를 둘러싼 시공사와 조합원간 갈등이 심화되고 있다는 점이다. 지난해 전국 재건축 평균 공사비는 3.3㎡당 687만5000원으로, 3년 사이에 43%나 올랐으며, 서울은 이미 800만~900만원에 달하고 있다. 가장 많이 쓰는 철근이 56.6%, 시멘트는 46.8%나 급등했다. 이처럼 건설 원자재 가격이 크게 뛰면서 조합원 분담금이 늘어난 상황에서 사업추진이 쉽지 않다.
뿐만 아니라 인건비도 크게 뛰었다. 대한건설협회에 따르면 건설업 127개 전체 직종의 하루 평균 임금은 27만789원으로 1년 전보다 6.01% 올랐다. 지난해 하반기와 비교하면 1.99% 인상됐다. 이에 따라 분양가 상승 압력도 거세다. HUG에 따르면 올 1월 전국 민간아파트 3.3㎡당 분양가는 1747만원으로 1년 전 대비 10.95% 치솟았다. 서울의 경우 같은 기준 3707만원으로 1년 전 대비 21.03% 높아졌다.
그리고 부동산 경기침체에 따른 미분양 증가이다. 부동산 R114에 따르면 지난해 12월 전국 미분양 물량은 6만2489가구로 한 달 전 대비 4564가구 늘었다. 지난해 3월 이후 꾸준히 감소세를 나타내던 미분양 물량이 10개월 만에 증가세로 돌아섰다.
이처럼 공사비 급등과 부동산 경기침체로 재개발·재건축 사업이 어려워지면 수요가 많은 도심 아파트 공급 감소로 이어질 것이다. 이는 몇 년 후 집값 불안으로 이어질 가능성이 크다. 정부는 용적률 상향을 통해 재개발·재건축의 사업성을 높여줄 수 있는 방안을 모색해야 한다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
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