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최현일 한국열린사이버대학교 교수에 대한 뉴스 검색결과는 3 건 입니다.

[브릿지 칼럼] 현세대 위해 그린벨트 풀어야

최현일 한국열린사이버대학교 교수 2024-09-12 14:19

최근 그린벨트를 풀어서 청년과 서민들을 위해 공공주택을 공급하겠다는 정부계획에 일부 시민단체가 반발하고 있다. 우리나라에서 그린벨트는 1971년 도입돼 그동안 도시의 무질서한 확산방지와 자연환경 보전에 큰 역할을 한 것으로 평가받고 있다. 그러나 1998년 헌법재판소에서 그린벨트에 대해 헌법 불합치 판결이 나왔으며, 2003년 서울지방법원에서는 토지개발권 사유제하에서 그린벨트 토지 보상제를 실시하지 않는 것은 모순이라는 판결이 나오는 등 사유재산권 침해논란도 있었다. 뿐만 아니라 그린벨트로 묶여 있는 토지를 활용할 수 없어 토지부족에 따른 부동산 가격 상승의 원인이 되고 있다는 비판도 받고 있다. 우리나라의 경우 국토가 좁고, 산이 70%로 가용 토지가 적어 토지가격이 부동산 가격에 미치는 영향은 절대적이다. 서울의 경우 택지고갈로 주택을 공급할 토지가 없기 때문에 주택가격은 매년 상승하고, 청년과 신혼부부 같은 젊은 세대들의 내 집 마련은 갈수록 어려워지고 있다. 그린벨트를 풀어서라도 젊은 세대들을 위한 공공주택을 대량 공급할 수 있는 방안을 찾아야 한다. 그린벨트는 이미 김대중 정부에서 외환위기 극복의 일환으로 외국인 투자와 서민 주거안정을 이유로 역대 정부 중 가장 많은 면적을 해제했다. 노무현 정부에서도 두 번째로 많은 654㎢를 해제했으며, 이명박 정부와 박근혜 정부에서도 각각 75.18㎢, 32.8㎢를 해제했다. 문재인 정부는 3기 신도시 건설을 위해 약 100㎢의 그린벨트를 풀었다.그린벨트를 풀어 공공주택을 공급하겠다는 정부계획에 일부 시민단체가 반대하는 이유는 미래세대를 위해 그린벨트를 보존하자는 주장이다. 반대로 정부는 현재의 젊은 세대인 청년과 신혼부부들도 미래세대라는 주장이다. 현재의 청년과 신혼부부들도 미래세대로 본다면 그린벨트를 공익적 목적으로 활용할 수 있는 합리적 방안을 찾아야 한다. 미래에는 산업화 시대만큼 토지수요가 많지 않을 수도 있다. 먼저, 미래에는 인구감소로 주택수요가 감소하기 때문에 택지수요도 감소할 것이다. 우리나라의 경우 도시에서 가장 많은 토지를 필요로 하는 곳이 주택공급을 위한 택지였다. 지금까지는 도시화로 인한 인구집중으로 주택공급을 위한 많은 택지가 필요했다. 그러나 앞으로는 인구감소로 주택수요가 줄고, 택지수요도 감소할 것이다. 또한 미래에는 산업화와 고도성장 시대만큼 산업용 토지수요가 많지 않을 수 있다. 산업화의 퇴조와 저성장 시대에는 공단조성과 공장 같은 물리적 시설물의 감소로 이어져 토지수요는 감소할 것이다.지나친 주택가격 급등으로 청년과 신혼부부 등 미래를 이끌어갈 젊은 세대의 내 집 마련은 갈수록 힘들어지고, 전월세 부담은 증가하고 있다. 주택가격의 급등 원인이 토지가격의 상승에 있는 만큼 저렴한 토지를 많이 공급할 수 있는 방안을 찾아야 한다. 특히, 주거비 부담으로 고통 속에 빠져있는 젊은 세대들을 위해 그린벨트를 풀어서라도 싼 주택을 대량 공급할 수 있는 방안이 모색되어야 한다. 그린벨트를 풀어 젊은 세대의 주거문제도 해결하고, 일자리 창출을 통한 국가경쟁력도 강화한다는 공익적 측면에서 적극적으로 활용방안을 찾아야 한다. 최현일 한국열린사이버대학교 교수최현일 한국열린사이버대학교 교수

[브릿지 칼럼] 부동산정책, 투기억제로 전환돼야

최현일 한국열린사이버대학교 교수 2024-08-08 14:02

하락세를 이어가던 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 전문가들 사이에서는 일시적 반등이라는 주장과 추세적 상승이라는 주장이 엇갈리고 있다. 그동안 시장침체로 주택공급이 많이 위축됐다는 점과 고금리 영향으로 매매보다는 전세로 눌러 앉는 수요가 증가하면서 전세가격이 상승하고 있는 점은 또 다른 불안요인이다. 더불어 윤석열 정부 집권이후 경기부양을 위한 규제완화 정책이 너무 조급하게 추진된 것도 투기를 부추긴 요인으로 지적되고 있다.먼저, 윤석열 정부는 규제지역을 너무 조급하게 일시적으로 풀었다. 지난 2023년 1·3 대책에서 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역의 부동산 규제지역을 해제했다. 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 등 문재인 정부 5년간 투기를 잡기위해 지정해 놓은 규제지역을 단기간에 해제함으로써 정책의 일관성을 훼손했다. 규제지역 해제는 시장상황을 봐가며 단계적으로 풀어도 되는데 너무 조급하게 일시적으로 해제했다는 점이 문제점으로 지적되고 있다.다음으로 전매제한 기간완화와 실거주 의무 같은 청약규제도 풀었다. 정부는 수도권에서 청약을 받을 경우 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 완화하였다. 이에 따라 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 전매제한 기간이 완화됐다. 또한 수도권 재건축의 경우 전매제한이 8년에서 1년으로 줄어들었고, 2년 실거주 의무도 사라지게 됐다. 이처럼 전매제한과 실거주 의무에 대한 규제완화는 정부 스스로가 정책의 신뢰성을 무너트리고, 투기를 조장한다는 비판을 받고 있다. 그리고 금융관련 규제도 완화하면서 투기를 부추기고 있다. 규제지역에서 다주택자에 대한 주택담보대출 금지를 완화해 주택담보비율 30%까지 허용하기로 했다. 또한 신규로 도입한 특례보금자리론은 소득제한이 없고, 4%대의 고정금리로 상환기간을 10~50년까지 설정할 수 있으며, 무주택자와 1주택자가 지원대상이며, 일시적 2주택자는 2년 이내 기존주택을 처분하는 조건으로 신청할 수 있다. 그러나 다주택자에 대한 주택담보대출비율을 30%까지 허용한 것이나, 특례보금자리론 제도를 신설해 소득제한을 없애고, 일시적 2주택자는 2년 이내 기존주택을 처분하는 조건으로 신청할 수 있게 하는 것도 투기를 조장하는 행위이다. 경기부양을 위한 규제완화는 무주택자 중심의 실수요자들을 위해 규제를 풀면서 점진적으로 확대해 가야 한다. 그러나 윤석열 정부는 너무 단기간에 조급하게 획일적으로 규제를 풀면서 다주택자들이 투기를 할 수 있는 빌미를 제공했다.과거를 뒤돌아 보건데 경기부양을 위한 규제완화 뒤에는 반드시 투기가 만연해 전세시장이 불안해 지고, 주택가격이 급등하는 등 사회문제로 비화됐다. 경기부양을 위한 규제완화는 양날의 칼과 같다. 경기부양을 위한 규제완화의 빈틈을 노리고 있는 투기꾼들이 발을 들여놓지 못하도록 투기를 부추기는 부동산 정책들을 바로 잡아야 한다. 최현일 한국열린사이버대학교 교수최현일 한국열린사이버대학교 교수

[브릿지 칼럼] 3기 신도시 건설 속도내야

최현일 한국열린사이버대학교 교수 2024-07-07 14:51

정부는 주택부족 문제를 해결하기 위해 지난 2018년, 2019년, 2021년 세 차례에 걸쳐 3기 신도시 건설계획을 발표했다. 3기 신도시는 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장, 광명시흥 등에 총 30만가구의 주택을 공급해 시장을 안정시키겠다는 목적으로 진행됐다. 그러나 당초 계획은 토지보상과 건축비 급등으로 지연되고 있으며, 올해부터는 사전청약도 중지하는 사태에 이르렀다. 우리나라는 연간 40만가구의 주택이 안정적으로 공급돼야 시장이 안정된다고 보고 있다. 그러나 윤석열 정부 집권 이후 주택시장이 침체되면서 매매가 되지 않자 공급시장도 위축되고 있다. 이와 더불어 30만가구를 공급하겠다는 3기 신도시 계획마저 늦어지고 있어 몇 년 후 공급부족에 따른 시장 불안이 재현될 것으로 예측되고 있다. 3기 신도시 건설은 2~3년 후에 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 중요한 정책이다. 따라서 시장침체와 토지보상 및 건축비 급등 같은 문제와 관계없이 반드시 계획대로 건설돼야 한다. 3기 신도시 건설이 필요한 이유는 여러 가지가 있다. 먼저, 수도권은 여전히 주택이 부족하다. 현재 우리나라 주택보급률을 103%를 넘어서고 있지만 서울의 98%로 여전히 주택이 부족하다. 서울의 주택 부족 문제는 수도권뿐만 아니라 우리나라 주택시장 전체에 영향을 미친다는 측면에서 3기 신도시 건설을 통해 필요한 주택을 충분히 공급해야 한다.또한 서울의 택지고갈 문제이다. 주택이 가장 부족한 서울의 경우 택지고갈로 더 이상 주택을 공급하기에는 한계가 있다. 부족한 서울의 주택 부족 문제를 해결할 수 있는 유일한 방법이 규제 완화를 통한 재개발·재건축 활성화이다. 그러나 재개발·재건축은 대량공급을 하는 데는 한계가 있기 때문에 주택을 대량으로 공급할 수 있는 3기 신도시 건설을 통해 해결할 수밖에 없다. 그리고 우리나라는 주택가격이 지나치게 비싸기 때문에 3기 신도시에 싼 가격에 내 집 마련이 가능하도록 지원해야 한다. PIR은 가구소득 대비 주택가격 비율인데, 근로자가 연 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아서 내 집 마련을 할 수 있는 비율이다. 일반적으로 3~4년 정도의 연 소득을 모아서 내 집 마련을 하는 것이 가장 이상적이지만 서울의 경우 10년을 모아도 어렵다. 윤석열 정부의 주거브랜드인 ‘뉴홈’ 나눔형 같이 건물만 분양하는 토지임대부 주택을 통해 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능토록 3기 신도시에 대량 공급 방안을 마련해야 한다. 3기 신도시는 지구 지정과 지구계획을 거쳐 2022년부터 사전분양이 시작됐다. 그러나 입주는 2025년 이후에나 가능할 것으로 예상돼 계획보다 많이 늦어지고 있다. 수도권의 경우 주택이 여전히 부족하고, 서울의 택지 고갈 문제로 대량 공급에 한계가 있으며, 주택가격이 지나치게 비싸 서민들이 내 집 마련을 하는 데 큰 어려움에 직면하고 있다. 따라서 미래 주거복지 실현과 시장 안정을 위해서 3기 신도시는 반드시 계획대로 건설돼야 한다. 최현일 한국열린사이버대학교 교수최현일 한국열린사이버대학교 교수