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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
정부는 주택부족 문제를 해결하기 위해 지난 2018년, 2019년, 2021년 세 차례에 걸쳐 3기 신도시 건설계획을 발표했다. 3기 신도시는 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장, 광명시흥 등에 총 30만가구의 주택을 공급해 시장을 안정시키겠다는 목적으로 진행됐다. 그러나 당초 계획은 토지보상과 건축비 급등으로 지연되고 있으며, 올해부터는 사전청약도 중지하는 사태에 이르렀다.
우리나라는 연간 40만가구의 주택이 안정적으로 공급돼야 시장이 안정된다고 보고 있다. 그러나 윤석열 정부 집권 이후 주택시장이 침체되면서 매매가 되지 않자 공급시장도 위축되고 있다. 이와 더불어 30만가구를 공급하겠다는 3기 신도시 계획마저 늦어지고 있어 몇 년 후 공급부족에 따른 시장 불안이 재현될 것으로 예측되고 있다.
3기 신도시 건설은 2~3년 후에 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 중요한 정책이다. 따라서 시장침체와 토지보상 및 건축비 급등 같은 문제와 관계없이 반드시 계획대로 건설돼야 한다. 3기 신도시 건설이 필요한 이유는 여러 가지가 있다.
먼저, 수도권은 여전히 주택이 부족하다. 현재 우리나라 주택보급률을 103%를 넘어서고 있지만 서울의 98%로 여전히 주택이 부족하다. 서울의 주택 부족 문제는 수도권뿐만 아니라 우리나라 주택시장 전체에 영향을 미친다는 측면에서 3기 신도시 건설을 통해 필요한 주택을 충분히 공급해야 한다.
또한 서울의 택지고갈 문제이다. 주택이 가장 부족한 서울의 경우 택지고갈로 더 이상 주택을 공급하기에는 한계가 있다. 부족한 서울의 주택 부족 문제를 해결할 수 있는 유일한 방법이 규제 완화를 통한 재개발·재건축 활성화이다. 그러나 재개발·재건축은 대량공급을 하는 데는 한계가 있기 때문에 주택을 대량으로 공급할 수 있는 3기 신도시 건설을 통해 해결할 수밖에 없다.
그리고 우리나라는 주택가격이 지나치게 비싸기 때문에 3기 신도시에 싼 가격에 내 집 마련이 가능하도록 지원해야 한다. PIR은 가구소득 대비 주택가격 비율인데, 근로자가 연 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아서 내 집 마련을 할 수 있는 비율이다. 일반적으로 3~4년 정도의 연 소득을 모아서 내 집 마련을 하는 것이 가장 이상적이지만 서울의 경우 10년을 모아도 어렵다.
윤석열 정부의 주거브랜드인 ‘뉴홈’ 나눔형 같이 건물만 분양하는 토지임대부 주택을 통해 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능토록 3기 신도시에 대량 공급 방안을 마련해야 한다.
3기 신도시는 지구 지정과 지구계획을 거쳐 2022년부터 사전분양이 시작됐다. 그러나 입주는 2025년 이후에나 가능할 것으로 예상돼 계획보다 많이 늦어지고 있다. 수도권의 경우 주택이 여전히 부족하고, 서울의 택지 고갈 문제로 대량 공급에 한계가 있으며, 주택가격이 지나치게 비싸 서민들이 내 집 마련을 하는 데 큰 어려움에 직면하고 있다. 따라서 미래 주거복지 실현과 시장 안정을 위해서 3기 신도시는 반드시 계획대로 건설돼야 한다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
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