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[전은규 칼럼] 완벽한 땅은 만들어진다

입력 2019-07-22 07:00   수정 2019-07-21 15:24
신문게재 2019-07-22 15면

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전은규 대박땅꾼연구소장

어쩌다 완벽한 땅을 발견할 때가 있다. 모양도, 올려질 수 있는 건물도 완벽해보이는 곳은 이미 주인이 있는 경우가 많다. 그럴 때 마다 속으로 되뇌이는 말이 있다. ‘미래의 모습을 상상해 보자’.


이번에 출간한 책에서도 고성의 유명 카페 인근 부지 사례를 담았다. 간략하게 설명하자면, 고성의 유명 카페 인근에 급매로 계획관리지역 땅이 나왔는데, 도로에 비해 땅이 꺼져 있었다. 카페와 100m도 안되는 거리였음에도 불구하고, 3분의 1 밖에 되지 않는 가격이라 투자가치가 높다고 판단이 되었다. 다만, 그렇게 생각하는 사람이 많지 않다는 점이다. 푹꺼진 땅을 실제로 마주하게 되면 투자가 꺼려지기 때문이다. 경험이 많은 사람은 이를 보완할 수 있는 점을 우선적으로 고민하게 된다.

만약 성토(꺼진 땅을 흙이나 모래, 돌 등으로 덮는 것) 등으로 다시 예쁜 땅으로 만들 수 있다면 성토 후에 카페부지로서 활용한다면 얼마나 많은 사람들이 찾아올까? 조망권은 어디까지 가능할 것인가? 등등 머릿속으로 빠르게 계산기를 두들겨 본다.



이런 계산기를 두들겨 볼 정도가 되기 위해서는 그럴만한 토지인지를 먼저 알아보는 것이 중요하다. 일종의 1차 심사에서 합격한 토지랄까? 1차 심사에서는 토지의 지번이 있다면, 토지의 용도지역이 무엇인지를 확인하는 것이 좋다.



용도지역에 따라 그곳에 어떤 것을 지을 수 있는 지, 그 규모는 얼만큼이 될지 알 수 있기 때문이다. 이를 건폐율과 용적률이라고 말한다. 한 필지의 토지 위에 건축할 수 있는 건축물의 면적인 셈이다.

좀더 자세히 말하자면, 건폐율은 대지면적에 건축면적의 비율. 즉 땅 위에 건물을 지을 수 있는 비율이다. 건폐율이 클수록 건물을 크게 지을 수 있다. 예를들어 100평(330㎡)에 건폐율이 70%라고 하면 약 70평(231㎡)정도 건물을 지을 수 있는 것이다.



용적률은 건물의 높이다. 몇 층까지 지을 수 있는지 판단할 수 있는 비율이 된다. 위와 같은 조건일 때 용적률이 350%라고 한다면 1155㎡가 나오는데 70평짜리 5~6층짜리 건물을 지을 수 있는 셈이 된다.

물론 건폐율과 용적률은 도시지역에 해당될수록, 그 중에서도 상업지역에 해당 될수록 활용가치가 높다. 그래서 관리지역에 비하여 시세가 비싼 것이다.

앞서 사례에서 고성의 카페부지를 이야기 한 것은 넓고, 높은 건폐율과 용적률이 무조건 좋다는 말을 하기 위해서가 아니다. 주어진 조건에 맞춰 밑그림을 그렸을 때 충분한 가치가 있어야 한다는 점을 말하고자 함이다.

 

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