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[권강수 칼럼] 시세보다 싼 '노후 상가' 투자 성공법은?

입력 2019-11-18 07:00
신문게재 2019-11-18 17면

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권강수 ‘상가의신’ 대표이사
상가 투자자는 대부분 투자비용 대비 높은 수익률을 꿈꾼다. 양호한 위치에 건물상태가 좋은 상가를 싸게 매입하기를 희망하지만 이것은 거의 불가능에 가깝다.



양호한 위치임에도 낮은 가격에 살 수 있는 방법은 없을까. 노후상가라면 가능하다.

오래된 상가 중에서도 최초 지어진 건물 모습 그대로 오랜기간 유지되고 있는 노후상가들이 있다. 이 중 상가주인이 세입자의 요구·상가관리 등이 귀찮다거나, 상가 노후화로 인해 애물단지로 생각해 차라리 현금을 들고 있는게 낫다고 생각하는 경우가 있다.

이렇게 나온 매물은 건물자체가 오래됐기 때문에 양호한 입지임에도 가격이 낮게 책정되는 편이다. 투자자 입장에서는 시세보다 저렴한 가격에 상가를 소유할 수 있는 기회다.

하지만 노후상가는 건물 시설이 낡아 임차업종 및 임차수요가 제한적인 경우가 많다. 그렇다보면 수익률이 낮아질 수 밖에 없기 때문에 매입 후 상가 건물과 시설을 그대로 유지하는 것은 운영에 한계가 있을 수 있다.

이럴 때는 건물을 완전히 허물고 다시짓는 재건축보다 리모델링을 하는 편이 수월하다.

기존의 낡고 불편한 상가 건물은 내외부 증축과 개축, 시설물 교체 등의 리모델링을 통해 기능향상이 가능하다. 시설 좋은 최신 상가를 구매하는 것보다 이처럼 노후상가를 저렴하게 구입한 후 리모델링하는 편이 투자금을 절약하는 방법이 되기도 한다.

자금이 여유롭다면 건물의 핵심 뼈대만 남겨두고 싹 다 뜯어고칠 수 있지만 그렇게 되면 애써 가격 경쟁력있는 노후상가를 골라 투자금을 아낀 이유가 무색해진다. 적절한 리모델링을 통해 상가가치 향상 및 건물수명 연장에 긍정적 영향을 줄 수 있다. 재건축보다 적은 비용으로 상가 수익률을 향상시킬 수 있다는 것이 리모델링의 가장 큰 장점이다.

단 노후상가 리모델링로 무조건 수익률을 높일 수 있는 것은 아니어서 잘 따져볼 필요가 있다.

사람도 나이들수록 하나씩 고장이 나듯 건물도 마찬가지다. 준공된 지 40~50년 이상의 연식이 오래된 노후상가는 미리 전문 업체를 통해 리모델링 견적을 받아보는 것이 좋다. 상가 매입가와 리모델링 등의 추가 공사비용, 향후의 수익률 등을 따져보고 신중하게 투자를 결정하는 것이 필요하다. 시설물이나 배관 등 설비가 과도하게 노후됐다면 리모델링 비용이 과하게 들 수 있기 때문에 아예 허물고 다시짓는 편이 나을 수도 있다. 아울러 매입 후 리모델링을 결정했다면 상가가 위치한 상권과 임차 대상 업종을 염두에 두고 이에 맞는 적절한 리모델링을 진행해야 한다.

권강수 ‘상가의신’ 대표이사

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