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[사설] 재초환법 ‘대못’, 완화 아닌 폐지까지 검토해야 한다

입력 2023-11-30 14:02
신문게재 2023-12-01 19면

‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’(재초환법) 개정안이 국회 국토교통위원회 법안소위 문턱을 넘었다. 1기 신도시 특별법으로 불리는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’과 함께 국토위 전체회의 및 법사위 전체회의와 다음달 본회의 통과 절차는 남아 있다. 부담금을 부과하는 재건축 초과이익(면제금액) 기준을 3000만원에서 8000만원으로 올리는 것이 골자다. 이를 적용하면 재건축 부담금 부과 단지가 상당 부분 줄어든다. 재건축 속도를 높일 만한 유인책이다. 적정 수준인지를 떠나 어느 정도의 탄력을 붙이는 수단은 될 수 있겠다.

총선을 앞둬서가 아니다. 공급 부족 때문에라도 사업 추진 부담을 줄이는 법안 처리는 미룰 수 없었다. 3대 공급지표(입주·착공·인허가 물량) 축소를 봐도 재건축 시장 활성화는 꼭 필요한 시점이다. 재초환법 개정안으로 사업 추진에 다소 숨통은 트일 것이다. 문재인 정부가 초과이익환수제를 2018년부터 시행하면서 재건축에 걸림돌이 된 사실만 갖고도 예견되는 일이다. 재건축 규제의 실효성 여부와 개인 재산권 침해 논란이 또 고개를 들 수는 있다. 법안 처리 이후에도 기억할 것은 재건축 부담금은 재건축 추진 여부를 결정할 때 제일의 판단 기준이라는 점이다.

개정안에는 장기 보유 기간에 따라 부담금을 최대 70%까지 감면하는 내용도 들어 있다. 초과이익 기준 상향으로 재건축 시장 활성화를 기대하지만 한편에서는 재건축사업을 견인하는 데는 미흡하다는 시각이 공존한다. 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내는 기존 제도는 완화된다. 그런데도 미실현 이득에 세금을 부과하는 반시장적 요소는 안고 가는 셈이 된다. 공급은 집값 안정에 절대적인 요소다. 현재 서울의 주택 공급 전망은 특히 어둡다. 공급 절벽이 길어지면 집값은 다시 크게 뛸 수 있다. 과열을 구실로 재건축을 제어해서는 안 되는 상황과 여건이다.

그런 측면에서 재건축 대못을 아주 확실히 뽑는 게 현명할 수 있다. 까다로운 조건과 규제에도 재건축 방식을 선호한 이유는 분명하다. 다름 아닌 신축 아파트의 시세상승 효과와 높은 수익성이다. 관련된 시장의 진의는 아무래도 부과 금액 감소보다는 폐지를 원하는 쪽이다. 이대로 두면 재건축 사업 속도를 높이는 데 여전히 걸림돌이 된다. 양도소득세 등을 통해 시세상승분을 환수하는 절차도 있지 않은가. 완화가 아닌 전면 폐지로 퇴로를 열어주는 혜안이 필요하다고 본다. 본래 초과이익환수제는 재건축 억제 목적으로 도입했다. 규제 완화의 문제이기 전에 정상적이고 기본적인 주택 공급의 문제로 볼 때가 됐다는 뜻이다.

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