 |
문재인 정부가 출범하면서 주택시장의 경우 현재의 규제수준이 유지되거나 오히려 규제가 더 강화되는 것이 아니냐는 관측도 나오고 있다.
문재인 대통령이 청와대 사회수석으로 김수현 세종대 공공정책대학원 교수를 임명하면서 부동산 업계에서는 벌써부터 시장에 미칠 파장에 관심이 쏟아지고 있다. 김 수석은 참여정부 시절 역대 가장 강력한 부동산 대책으로 꼽히는 ‘8·31 부동산 대책’을 설계한 주역이다.
이에 문재인 정부가 활성화보다는 서민경제에 초점을 맞춘 만큼 부동산 정책 역시 보유세 인상 등 민감한 규제를 시행할 것이라는 관측이 나오고 있다.
그렇다면 새 정부 출범 이후 수익형 부동산의 전망은 어떨까. 업계에서는 문재인 정부에서도 주택규제에 무게를 둘 가능성이 많아 수익형 부동산은 큰 영향을 받지 않을 것으로 전망되고 있다.
실제 수익형 부동산은 주택을 누르면 반사이익을 얻는 소위 풍선효과와 정부 정책보다는 금리기조에 더욱 영향을 받기 때문이다.
한국은행에서는 미국이 금리를 인상하더라도 기준금리를 내리거나 올리는 상황은 당분간 없을 것으로 밝혀 저금리가 지속될 가능성이 높아 보인다.
 |
| 글로벌 비지니스 복합몰 굿몰 조감도.(사진제공=굿몰) |
이럴 경우 임대수익이 금리보다 상대적으로 높기 때문에 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산은 여전히 매력이 있어 보인다고 업계는 설명하고 있다.
새 정부 출범 이후에도 ‘수익형 부동산’ 인기는 당분간 계속될 것으로 보는 이유로 기대수명이 길어지면서 은퇴 후 고정수익을 찾는 실버세대가 많아지고 있기 때문이다. 특히 종합자산관리계좌(CMA) 머니마켓펀드(MMF) 등에 들어가 있는 단기 부동자금 규모가 1010조원에 달하고 상대적으로 수익률이 낮은 예금이나 채권, 증시보다는 수익형 부동산 시장에 자산가들 눈길을 돌리고 있다.
샤드배치로 인한 중국과의 갈등이 해소될 가능성이 높고 새정부의 경기 부양책 기대감으로 인한 소비 심리 개선 등도 상가 등 수익형 부동산에 긍정적인 요인이다.
수익형 부동산에 투자할 때는 100% 자기자본보다는 적절한 대출을 활용하는 것이 일반적이다.
투자수익률도 임대수익에서 대출이자를 뺀 금액을 실투자금으로 나눈 값으로 계산하는데 예상 임대수익률이 대출이자율보다 높은 경우 대출금액을 늘리게 되면 실투자금이 적어져 투자수익률이 올라간다. 대출을 통해 세금을 절감할 수도 있다. 다만 대내외 변수로 대출금리가 오를 가능성이 있다는 점은 수익형 부동산 시장에 적신호다.
따라서 대출 규모는 예상되는 임대수익률과 대출이자율을 비교해 결정해야 한다. 대출비율이 50%를 넘을 경우 이자 감당이 버거워질 수 있고, 향후 금리 상승 폭만큼 수익률이 떨어진다는 점을 명심해야 한다.
정부에서 이르면 하반기부터 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV)을 축소하거나 원금과 이자를 함께 갚는 금융규제를 실시할 경우 수익형 부동산 시장엔 타격이 불가피하다.
상가나 오피스텔로 대표되는 수익형 부동산 시장은 자산가들 사이에서 대체불가한 은퇴 자산이란 인식이 팽배해 매도자 우위 시장이 형성돼 있다. 다만 추천 투자 상품은 자금여력에 따라 달라진다.
자금 여력이 된다면 당연 구분상가를 통해 노후를 대비하는 것도 현명하다. 대출제도 변화에 따라 수익형 부동산 수익률도 기존보다 1%포인트 높은 범위로 좁혀 치밀하게 분석해야 한다. 최근 공급과잉 논란에 수익률 하락이 두드러진 오피스텔 투자에 대해서는 오피스텔은 소액으로 투자할 수 있는 유일한 상품이고 우리나라 1인 가구 증가세를 볼 때 투자는 여전히 유효하다.
 |
수익형 부동산 투자대상은 분양가나 매매가 대비 임대료가 높고 유동인구가 많아 임차수요가 풍부한 곳을 찾는 것이 기본이다. 지하철역 개설이나 공원 조성, 기업 입주 등 개발 호재가 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 지식산업센터나 주상복합이 들어서면서 상주인구가 늘어날 가능성이 높은 문래·성수 등 준공업지역 토지나 구분상가도 눈여겨볼 필요가 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “저금리 기조가 지속되면서 투자처를 찾지 못하는 시중 유동자금이 수익형 부동산 시장으로 몰리고 있는데 정권교체로 인한 정책의 불확실성으로 부동산 시장도 불안정하여 안정적인 수익이 기대되는 수익형 상품의 인기는 지속될 전망이다”며 “상가의 경우 고객들의 유입이 유리한 입지와 업종인지를 살피고 오피스텔의 경우 단지의 규모가 커 임차인의 선호도가 높은 커뮤니티시설, 주차여건, 관리비 절감 등에 유리한 상품을 선택하는 것이 포인트”라고 말했다.
김동현 기자 gaed@viva100.com
기자의 다른기사보기 >
