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[비바100] '헌집 살래 새집 살래' 저자 이호영 "부동산 재테크 '봉'에서 '달인'된 비결은…"

[열정으로 사는 사람들] 이호영 부동산센터 대표

입력 2018-07-30 07:00   수정 2018-07-30 09:30
신문게재 2018-07-30 10면

저성장·저금리 시대에 안정적인 수익을 얻기 위해 부동산 재테크와 수익형 부동산 등에 대한 투자자들의 관심은 꾸준히 높아지고 있다. 하지만 부동산 보유세 개편 등 문재인 정부가 쏟아낸 부동산 규제 정책으로 향후 부동산 시장 전망에 대한 불확실성이 높아지면서 투자자들의 고민도 깊어지고 있다. 어떤 물건에 투자해야 안정적인 수익을 얻을 수 있을지 판단하기 쉽지 않기 때문이다.

좋은 부동산을 확보해 안정적인 임대료 수익을 올리는 것은 누구에게나 꿈이긴 하지만, 철저한 준비 없는 부동산 투자는 평생 모은 소중한 재산을 하루 아침에 날릴 수 있는 위험이 늘 존재한다. 이호영(46) 부동산 센터 대표는 최근 건축과 부동산 투자를 연결한 새로운 책 ‘헌집 살래 새집 살래’를 펴냈다. 이 대표를 만나 현명한 부동산 투자 방법에 대해 이야기를 들어봤다.  

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이호영 부동산센터 대표

 


◇ “건축을 알면 알짜 부동산이 한눈에 보인다”



이 대표는 부동산투자에서 가장 중요한 것을 건축을 아는 것이라고 강조한다.

그는 이에 대해 “건축물은 사람이 사용하고 거주하는 소중한 공간이다. 또한 건축물은 오랜 기간 동안 인간이 살아온 생활방식이 고스란히 적용될 수밖에 없다”며 “결국 건축물은 사람이 사용하고 이용하기 편리하도록 그 의도대로 만들어진 것으로 설계도면이나 평면도 등을 많이 접해본 사람은 건물 외부에서도 건물 안의 구조가 보이게 되고 적합한 용도와 그에 따른 입지를 고를 수 있는 눈이 생긴다”고 말한다.

그러면서 그는 몇 가지 예를 들었다.

“서울의 한 신혼부부가 신축빌라를 구매하고 땅을 치고 후회하는 사례가 있었다. 막상 이사 왔는데 새로 산 냉장고를 놓을 자리가 없었다고 한다. 또 다른 사람은 발코니의 폭이 넓지 않은 주택에서 김치냉장고를 놓지 못하거나 세탁기 등을 이용할 수 없는 경험을 했다. 더러 창문이 아예 없는 방이 있을 수도 있거나 또는 유리블록(불투명하게 짜놓은 창)으로 된 방이 있는 주택을 구매한 사람도 적지 않다(소위 ‘먹방’ 또는 ‘먹통’이라고도 부르는데 특히 채광이나 환기에 취약할 수밖에 없다).”

결국 건축이나 공간에 대한 이해가 있어야만 비로소 부동산을 제대로 알 수 있는 것이 이 대표의 지적이다.




◇“건축을 모르면 현장에 나가도 눈뜬 장님”

흔히 부동산 투자를 하기 위한 첫 번째 필수조건은 현장확인이라고들 말한다. 하지만 이 대표는 건축을 모르면 현장확인을 해도 ‘눈뜬 장님’이 되기 쉽상이라고 말한다.

“부동산 투자를 하다 보면 실체가 불확실한 설계사무소 명판이 찍힌 계획도면이 돌아다닌다. 건축을 모르는 투자자들은 계획도면과 중개업자의 말을 믿고 땅을 매입했다가 막심한 손해를 보는 경우도 있다. 건축을 안다면 그 계획도면이 현실성이 없다는 것을 금새 알 수 있었을 것이다. 계획도면은 말 그대로 계획일 뿐이기 때문이다.”

그는 또 건축을 알면 수익형 부동산을 거래할 때도 한결 유리하다고 말한다.

“건축을 알면 같은 건물 안에서도 임대가 잘되는 상가와 오피스텔을 골라낼 수 있게 된다. 예컨대 실내구조로 살펴보았을 때 계단실과 엘리베이터가 가까운 호수를 바쁜 현대인(임차인)들은 선호한다.”

또 그는 임대 주택을 지을 때도 건축을 알면 한결 투자수익율을 높일 수 있다고 말한다.

“많은 이들이 대로변을 선호하지만 주택 용도의 수익형 부동산이라면 같은 블록 안에서는 대로변이나 이면도로변이나 주어진 용적률의 차이가 크지 않아 땅값이 싼 이면도로가 수익성이 높을 수도 있다”는 것이다.

 

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이호영 부동산센터 대표가 지난 27일 서울 마포구 소재의 한 카페에서 진행된 본지와의 인터뷰에서 자신의 책 ‘헌집 살래, 새집 살래’를 소개하고 있다.

 


◇ “모르면 따라가라”

하지만 바쁜 일상 속에서 모든 이들이 건축을 잘 알 수는 없는 일. 건축을 잘 모르더라도 부동산 투자에서 실패를 줄이는 비결은 무엇일까. 이에 대해 이 대표는 “모르면 따라가라”고 말한다.

이 대표는 “투자자가 많이 선택한 단지를 사는 것도 하나의 요령”이라며 “투자자가 많다는 것은 매매든 전월세든 거래가 많다는 것을 의미한다. 거래량이 증가할수록 임대료 상승과 가격 상승을 예고한다”고 말한다.

그가 두 번째로 꼽은 실패를 줄이는 방법은 입지였다.

“투자든 실수요든 가장 중요한 것은 ‘입지’다. 역세권같은 입지도 중요하지만 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산의 경우도 임대가 잘되고 장사가 잘 되는 에스컬레이터나 엘리베이터 앞을 우선적으로 고려하는 것이 좋다”는 것이 그의 말이다.

이호영 대표는 다소 독특한 이력을 갖췄다. 유통사업, 택배사업을 하다 우연한 계기로 부동산업에 뛰어들었다.

“거주하던 주택이 재건축에 들어가면서 전셋집을 구하다 부동산에 터무니 없이 높은 중개알선비가 계약금액에 포함됐다는 사실을 한 게 된 후 같은 피해를 겪지 않으려고 부동산 공부를 시작한 것”이 부동산업에 뛰어들게된 이유다.

부동산중개업을 처음 시작한 후 그는 타 업소나 중개업자가 소홀히 여기거나 무시하던 기본에 더욱 충실하려고 했다. 동네를 매일같이 자전거를 타고 돌아다니며 모든 주택을 암기하다시피 했다. 손장부를 갖고 다니면서 전부 기록했다. 구조와 방향은 물론 내부에 설치돼 있는 필요한 부분에 대해서도 전부 기록했다.

그러면서 그가 터득한 부동산 투자 요령은 기본에 충실하라는 것이었다. 부동산의 기본이 되는 건축, 등기사항과 같은 권리관계, 현장에서 확인한 입지 등 기본에 충실하면 누구나 임대료를 받은 ‘건물주’가 될 수 있다는 것이 그의 지론이다.

 

이계풍 기자 kplee@viva100.com

 

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