[창간5주년] 추석이후 집값 어디로 가나… 부동산 전문가 4人 진단

추석 직후엔 가을 이사철과 정부의 각종 부동산 대책이 맞물리면서 주택시장 분위기가 바뀌는 변곡점이 된 경우가 많았다. 올해도 초강력 대책인 민간택지 분양가 상한제가 다음달부터 본격 시행될 예정이어서 추석 이후 시장 변화가 연말까지 집값 향배 가리는 중요한 터닝포인트가 될 전망이다.

우선 서울 집값에 대해 전문가 4명 중 3명은 강보합세가 나타날 것으로 내다봤다. 저금리에 따른 시중 유동성과 새 아파트 부족을 주된 이유로 꼽았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제가 단기적으로 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대는 되나 가격을 떨어트릴 정도의 파괴력은 아닐 것으로 보인다”고 말했다. 그는 “저금리 장기화와 1100조원의 부동자금이 부동산 시장 가격을 자극하는 불안 요인이 될 수 있다”며 “서울은 대부분 정비사업을 통해 주택이 공급되고 있어 새 아파트의 희소성이 높은데 다 재건축지위양도금지 및 분양권 전매, 다주택자에 대한 양도세 중과 등 규제로 시장 유통 매물 또한 많지 않다 보니 매도자 우위의 시장이 지속될 수밖에 없다”이라고 말했다.

나머지 한명은 보합으로 전망했다. 민간택지 분양가 상한제가 재건축 시장에 타격을 줄 것이란 관측이다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “분양가 상한제가 집값 상승의 진원지인 강남 재건축시장의 투자수요를 위축시킬 수 있다”며 “전체적으로 거래가 줄어들고 상승하던 곳들은 둔화되는 등 보합세가 확대될 것으로 예상된다”고 말했다. 그는 다만 “5년 안팎의 새 아파트 가격은 더 오를 수 있고 중장기적으로는 공급 부족에 따른 집값 상승 가능성도 있다”고 덧붙였다.

수도권은 보합, 지방은 약보합 장세가 나타날 것이란 전망이 많았다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “수도권은 보합, 지방은 주택 공급과잉과 경기 침체로 거래 감소와 가격하락이 예상된다”고 말했다.

김광석 리얼모빌리티 대표는 “수도권 외곽은 약세, GTX호재 있는 곳은 보합으로 예상되며, 지방은 대구·대전·세종 등은 상승세가 예상되지만 호황 고점을 찍을 것으로 보이는 광주는 하락세가 예상된다”고 전망했다.
 

전세시장에 대해서는 전문가들 모두 소폭 오를 것으로 내다봤다. 박 위원은 “분양가 상한제 시행에 따라 분양 대기수요가 늘면서 전세시장이 다소 불안정해질 가능성이 있다”면서도 “올해 서울아파트 입주물량이 거의 10년만에 가장 많아 전세값 상승폭에 대한 우려할 정도는 아니다”라고 말했다.

함 랩장은 서울은 전세가격 움직임의 국지성이 강할 것으로 전망되며 전국적으로는 연내 비교적 풍부한 아파트 입주물량으로 가격불안 요인은 많지 않을 것으로 판단했다.

김 대표는 “수도권 3기 신도시 대기 수요와 민간 분양가 상한제가 적용되는 ‘로또 아파트’ 청약을 기다리는 눌러 앉기 수요가 많아질 전망으로 전세 성수기에 접어들면서 전세시장은 소폭 상승으로 돌아설 것”이라고 전망했다.


◆분양

분양시장은 분양가 상한제에 따라 청약 쏠림 현상이 심화될 것이라고 전문가들 모두 우려했다.

권 팀장은 “상한제 시행이전 계획된 물량을 쏟아내려는 곳들이 나오면서 9월말까지 평년보다 분양물량이 증가할 가능성이 있다”면서 “다만 예비청약자들은 관심물량을 제외하면 상한제 시행 이후로 분양가가 낮아질 시기에 청약을 하려는 움직임이 점차 확산될 것으로 예상된다”고 말했다.

함 랩장은 “서울 등 민간택지 분양가상한제 지역은 청약 선호가 점차 높아질 전망”이라며 “다만 지역 시세보다 낮은 분양가는 로또청약이라는 부작용을 불러올 수 있고 인기지역의 청약경쟁률이 높아지는 등 특정단지 쏠림·과열현상이 야기될 것”이라고 내다봤다.


◆매수

전문가들은 분양가 상한제로 분양가가 20~30% 가량 낮아질 것으로 예상되는 만큼 가점이 높은 무주택자들은 청약에 도전하라고 조언했다. 다만 전매제한기간이 기존 3∼4년에서 5∼10년으로 확대됐기 때문에 자산관리 계획이나 향후 거주 계획 등을 면밀히 점검해야 한다고 강조했다.

박 위원은 “무엇보다 자금조달계획이 가장 중요하다”며 “꼼꼼하게 전략을 짜고 ‘이 지역에 실거주하겠다’는 분명한 목표를 세우고 청약하는 것이 좋다”고 말했다.

권 팀장은 “가점이 낮은 경우 인기 단지 당첨은 쉽지 않을 것으로 보여 타입에 따라 당첨 가능성 여부를 따져가며 당첨 전략을 짜야 한다”며 “최장 10년에 달하는 전매제한 기간이 껄끄럽다면 10월 상한제 시행 이전 9월말까지 분양물량에 관심 갖는 것도 좋다”고 말했다.

함 랩장은 “다주택자나 부동산 과다 보유자는 정부의 보유세 인상과 다주택자의 양도세 부담이 한층 커지는 등 추가주택 구입의 실익이 많지 않은 상황”이라며 “보유가치가 있는 주택위주로 포트폴리오를 조정하거나, 기존주택의 임대사업자 등록, 증여, 관리신탁 등을 통한 절세전략이 필요하다”고 조언했다.

채훈식 기자 chae@viva100.com