<사례 1> 집을 보유한 상태에서 상속으로 2주택자가 된 경우
김 모(44)씨는 7년 전 본인 명의로 아파트를 구매했다. 그에게는 서울에 거주중인 홀어머니가 있었다. 어느 날 지병을 앓고 있던 홀어머니가 돌연 세상을 떠났다. 어머니 아파트는 외아들인 김씨에게 상속됐다. 졸지에 아파트 2가구를 소유하게 된 김씨는 두 집 중 한 집을 팔고 싶어 한다. 이 경우 김씨가 어떻게 주택을 매각해야 세금을 덜 낼 수 있을까.
전성규 신화세법연구소장에 따르면 현재 세법에서는 1세대 1주택을 ‘2년 이상’ 보유한 소유주에게 양도세를 비과세하는 혜택을 주고 있다. 일시적 2주택, 합가 등으로 인한 2주택, 상속주택 등으로 인한 불가피한 2주택 소유자는 예외적으로 1세대 1주택 보유 혜택을 누릴 수 있다.
법원은 2003년 무상으로 받은 주택을 팔 때 세금을 과세하지 않는다는 것은 형평성에 어긋난다고 해석해 ‘상속주택을 먼저 팔면’ 세금을 부여되도록 관련 법률을 개정해 현재까지 이어오고 있다. 즉 기존에 주택을 보유한 이가 상속받은 집을 먼저 팔면 1세대 2주택이 돼 세금이 부과되므로 주의해야 한다.
그러나 반대로 ‘기존에 가지고 있던 집을 먼저 팔면’ 상속주택은 보유주택으로 간주되지 않아 1세대 1주택으로 판정되어 비과세 혜택을 받을 수 있다. 매도 순서만 잘 기억한다면 보유한 2채 모두 양도세를 내지 않을 수가 있다.
마지막 주의사항은 주택을 상속받기 전부터 보유한 집을 팔 경우에만 양도세 비과세가 적용된다. ‘주택을 상속받는 시점’에서 1세대 1주택 여부를 판단하는 것이다.
따라서 김씨는 2년 이상 보유한 기존주택을 가지고 있고 추가로 하나의 집을 더 상속받았기 때문에 기존에 보유한 집을 먼저 매각하고 2년 후 상속받은 집을 매각한다면 두 채 모두 양도세를 내지 않아도 된다.
<사례 2> 한 채의 집을 보유하고 부모의 집으로 들어간 상태에서 상속으로 2주택자가 된 경우
최 모(37)씨는 4년 전 결혼과 동시에 집을 샀다. 그러던 중 몸이 불편한 아버지를 모시기 위해 본인 명의 아파트에 전세를 주고 서울에 있는 아버지 명의의 아파트로 들어갔다. 그로부터 몇 개월 후 최씨의 아버지는 세상을 떠났다. 그리고 아버지 명의의 아파트는 외아들인 최씨에게 자동 상속됐다. 아버지의 집에서 함께 살다 2주택 보유자가 된 최씨는 1세대 1주택 혜택을 받기 위해 전세를 주던 기존에 갖고 있던 아파트를 매각하려 한다. 이 경우 최씨는 비과세 혜택을 받을 수 있을까.
2010년 이전에는 부모님과 함께 생활하다 주택을 상속받게 되면 당초 부모님이 생전에 취득한 시점부터 상속인이 주택을 취득한 것으로 간주돼 상속주택 비과세 혜택을 받을 수 없었다. <사례 1>에서 언급한 ‘기존보유주택과 상속주택 중 기존에 보유했던 주택을 먼저 매각할 경우 양도세가 비과세되는 혜택’을 받을 수 없었던 것이다.
하지만 부모님을 봉양하려 부모의 집으로 들어간 자녀의 주택에 과세를 하는 것이 적절치 못하다는 의견이 커졌다. 이에 따라 법원은 2010년 법 개정을 통해 ‘동거봉양 상속주택’ 규정을 신설했다. 부모와 자녀가 ‘각각 1주택’인 상태에서 봉양을 위해 부모의 집에 들어간 후 주택을 상속받더라도 동거 이전부터 보유하던 집을 양도할 때 1세대 1주택 혜택을 적용토록 하는 것을 주요 내용으로 한다.
최씨는 법의 개정으로 원래 가지고 있던 집을 먼저 매각하고 2년 후에 상속받은 주택을 매각한다면 두 채 모두에 비과세 혜택을 받을 수 있다. <사례 1>에서 언급한 것과 같이 2년 이상 보유한 집에 추가로 하나의 주택을 더 상속받은 것으로만 해석되기 때문이다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
