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| 양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장 |
서울 동작구 흑석동에 위치한 조그만 상가 1층은 카센터였다. 건물주인 H씨(52)는 몇 개월씩 임대료를 못 내는 카센터 임차인과 협의하에 계약을 해지했다. 그 후 카페를 희망하는 임차인이 나섰다. 임차인 주도로 카센터 내부는 획기적인 리모델링 후 아주 멋진 카페 공간으로 탈바꿈했다. H씨는 임대료 걱정에서 해방됐고 카페 사장도 제법 장사가 잘되는 눈치다.
노후를 앞둔 사람들에게 수익형 부동산은 젖소 역할을 한다. 임대료인 우유는 관리를 잘하면 매달 수익을 가져다 주기 때문이다. 이때 중요한 것이 관리다. 수익형 부동산이 대세지만 리스크는 크고 관리가 소홀하면 애물단지로 돌변할 수 있다. 관리는 심리·리스크·자금 측면에서 접근해야 한다. H씨도 카센터가 입주한 상가로 골치를 앓다가 임차인을 바꿔 리모델링을 한 후 임대가 정상화됐다.
대표적인 수익형 부동산으로는 오피스텔, 상가, 빌라, 소형 아파트가 있다. 최근 수익형 부동산의 특징은 중소형 규모일수록 임대시장에서 인기가 높다는 것이다. 규모가 작은 수익형 부동산도 꾸준한 관리가 필수다. 서울 마포구에 한 작은 빌딩을 갖고 있는 K씨(61)는 ‘임대료를 못내는 임차인이 가장 무섭다’고 이야기한다. 수익형 부동산 관리를 잘못하면 고생형 부동산이 될 수 있기 때문이다.자금관리의 사례를 보자. 홍대 거리에 있는 상가는 장사가 잘되니 권리금이 높다. 반면 임대료 미납을 걱정하는 지역은 대부분 장사가 잘 안되는 곳이다. 따라서 성장하는 상권을 선택해야 한다. 일부 투자자들은 쇼핑몰 천막상가의 높은 수익률 보장이라는 함정에 빠져 월세 수입은 커녕 부과되는 관리비로 이중부담을 짊어지기도 한다. 리스크 관리에 실패한 사례다.
집주인은 심리관리에도 능해야 한다. 세입자에게 신뢰를 준다면 임대 중 공실률을 낮출 수 있다. 세입자가 오래 머문다면 임대인은 임대 수요나 월세 연체 등의 고민에서 벗어날 수 있다.동일한 부동산이라도 소유자가 어떻게 활용하느냐에 따라 알짜배기가 되기도 한다. 1층 상가 수익형 매물은 5% 수익률을 목표로 하고, 일반 원룸은 8% 이상을 잡는다. 관리하기 힘든 수익형일수록 수익률을 높게 잡아야 한다. 임대인이 관리하는 수익형 부동산은 30분 이내 거리에 있는 것이 좋다.
젖소를 키우듯 수익형 부동산에 눈을 돌리는 일은 중요하다. 젖소에 대한 끊임없는 심리·리스크·자금 관리가 중요하다. 그래야만 신선한 우유인 임대수익이 보장될 수 있다.
양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장
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