경매로 싸게 산 오피스텔 월급 대신해주네

컴퓨터 프로그래머인 B씨(46)는 지난 8월 수원지법 성남지원 경매법정에서 경기 성남시 분당구 서현동에 있는 62㎡ 규모 오피스텔을 시세보다 20% 낮은 1억2100만원에 낙찰 받았다.

B씨는 감정가가 1억6000만원인 이 오피스텔이 한 차례 유찰돼 최저 경매가가 1억2000만원까지 떨어진 상태에서 2명과의 입찰 경쟁을 뚫고 감정가의 80%인 1억2100만원에 낙찰 받은 것이다. 100만원 차이로 경쟁자를 물리칠 수 있었다.  

세입자는 임차보증금 전액을 배당받자 이사비도 요구하지 않고 오피스텔을 비워줬다. 시세보다 4000만원이나 싸게 오피스텔을 구입한 B씨는 자신의 사무실로 활용하기로 했다. 세를 놓아도 보증금 2000만원에 월세 80만원의 시세가 형성돼 있어 요즘 그의 마음은 무척이나 든든하다. 

◇ 가격이 싼 오피스텔을 구하라 

부동산 전문가들은 “수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 오피스텔이 주목받고 있다”면서 “오피스텔은 값이 잘 오르지 않는 경향이 있기 때문에 굳이 오피스텔로 부동산 은퇴설계를 대비하려는 사람은 물건을 싸게 사는 데 초점을 맞춰야 한다”고 조언한다.  

오피스텔은 ‘미분양 땡’ 처리나 법원 경매, 교환 시장을 이용하면 시세의 ‘절반 가격’으로 매입할 수도 있다. 오피스텔은 아파트나 주택에 비해 비교적 인기가 낮아 입찰 참가자들의 경쟁률이 낮다. 조급하게 서두르지 않는다면 주변 시세보다 30~50% 싸게 매입할 수도 있다. 

땡 처리 오피스텔은 시행사가 급히 자금을 회전하기 위해서 싸게 내놓는 물건을 뜻한다. 이런 매물은 서울 지역에서는 분양가보다 10~20%, 수도권에서는 20~40% 가량 싸다. 다만 땡 처리와 교환 매물의 경우 알짜 오피스텔이 많지 않은 것은 단점이다. 본인의 안목이 중요한 이유다.  

임대 수요가 많지 않은 외곽 지역에도 나 홀로 오피스텔 매물이 적지 않다. 값이 싸다고 이런 매물을 섣불리 매수하면 수익은커녕 애물단지가 될 수도 있다. 조금 비싸더라도 역세권이나 대학가 주변 등 위험이 적은 오피스텔을 고집할 필요가 있다. 

◇ 오피스텔, 이것만은 챙기자  

타 부동산 상품만큼이나 오피스텔 역시 입지 선정이 매우 중요하다. 도심 및 역세권과 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 월세 수입과 함께 공실의 위험이 줄어든다.  

이를 위해 반드시 현장에서 월세 수준을 확인하고 투자 수익률을 분석해 보는 것이 좋다. 수익률을 따질 때에도 초기 매입자금 뿐만 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제반 비용도 꼼꼼하게 짚어봐야 한다. 주변 오피스텔과 비교해 관리비가 비싸지 않은 곳은 향후 임대관리 시에도 유리할 수 있다.  

오피스텔은 일반적으로 전용률이 50%가 약간 넘는 수준인데, 최근 공급되는 몇몇 오피스텔의 경우 전용률이 40% 안팎인 경우도 있다. 전용률이 55% 이상이면 괜찮다고 볼 수 있다. 최근 오피스텔이 대량 공급된 지역은 피해야 한다. 일시적인 공급 증가로 인해 임차인 확보가 힘들어 질 수 있고, 임대료 또한 단기간 떨어질 가능성이 크기 때문이다. 

전국의 오피스텔 공급은 2013년부터 크게 늘어 2016년까지 4년 동안 총 11만8000여 실이 공급되는데 이중 수도권에서 7만4600여 실이 공급돼 비중이 높다. 공급이 많으면 월세에 영향을 미친다는 점을 꼭 기억해야 한다.

권성중 기자 goodmatter@viva100.com