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| 양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장 |
황혼 이혼을 한 A(54·여)씨는 자녀들을 외국에 보내고 쓸쓸한 생활을 하고 있다. 그녀를 더 힘들게 하는 것은 경기도 용인에 장만했던 반토막이 난 대형 아파트. A씨는 소유 금융자산 역시 든든하지 않다. 원금 손실형 연금과 수익이 별로 나지 않는 펀드를 갖고 있는 것. 갖고 있는 부동산과 금융자산으로 생활해야 할 A씨로서는 상황이 답답할 뿐이다.
자신의 자산, 특히 부동산이 계륵으로 변해 마음고생이 심한 사람들이 많다. 통계청에 따르면 한국인은 자산의 80%를 부동산으로 갖고 있다. 고령화 사회에서 부동산 시장의 흐름을 잘 읽어내지 못하면 자산관리가 흔들리는 이유가 여기에 있다.
부동산과 밀접한 변수가 인구와 소득이다. 인구를 보면 고령화가 진행되면서 인구는 줄어드는 반면 노인인구와 1인 가구수는 크게 증가한다. 소득면에서도 양극화가 더 심해진다. 또 부동산도 값이 오르는 물건과 떨어지는 물건의 격차가 더 날 것으로 보인다.
이러한 객관적인 지표와 환경은 부동산의 키워드를 개발의 개념에서 관리의 개념으로 바꾸고 있다. 과거 부동산이 소유하는 것이었다면 이제는 사용하는 것으로 변화되고 있다.
옛날에는 빚을 져서라도 아파트 등 부동산을 살 만했다. 하지만 고령화 사회에서는 수익형 부동산을 통한 현금흐름을 타는 관리 개념이 두드러질 수밖에 없다. 주택 임대차 시장에서 반월세와 월세가 강세를 보이고 있는 것도 자연스런 현상이다. 향후 30년 안에 한국 특유의 전세제도는 사라질 것으로 보인다.
부동산이 대형에서 중소형으로 변화하듯이 부동산 패러다임의 변화는 곳곳에서 감지된다. 이번 정부의 9·1 부동산 대책에서도 대규모 신도시 건설을 지양하고 도심재생으로 정책방향이 바뀐 것이 눈에 띈다. 주택공급의 증가에서 축소로 변화되는 것이다. 임대주택은 더 증가할 것이고, 가계부채 역시 늘어날 것으로 전망된다.
A씨는 필자의 추천으로 역세권 수익형 빌라를 구입했다. 영양가 없는 금융자산은 과감하게 정리했다. 부동산의 흐름을 이해하기 시작한 A씨에게 부동산 은퇴 포토폴리오는 당면한 숙제다.
양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장
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