[부동산 황금 포트폴리오] 日 단카이 세대가 도심으로 간 이유

양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장

얼마 전 한 TV 시사 프로그램에서 일본의 부동산에 관한 리포트를 본 적이 있다. 인상적이었던 장면은 일본을 대표하는 뉴타운이라 불리는 타마(多摩)신도시였다. 1970년대 일본의 고도성장기 시절 녹지가 풍부한 지역에 세워진 타마시는 당시 입주한 인구가 노령화가 되면서 빈집이 점점 늘어가 한 건물당 30여개의 우편함 중 8~9개가 비어 있는 모습이었다.

실제로 일본은 2006년 65세 이상 노령인구가 전체 인구의 20%를 넘었다. 초고령화 사회가 된 것이다. 이런 인구분포의 변화는 부동산에 큰 영향을 주었다. 일본 전체 주택의 13% 정도는 빈집이라는 통계가 나오고, 부동산 가격은 20년 이상 대세 하락기를 나타내고 있다.

한국 역시 고령화 사회로 빨리 진입하고 있는 상황에서 일본의 고령화와 부동산의 상관관계는 시사하는 바 크다. 최근 일본에서 정년을 맞이하는 세대는 이른바 단카이 세대(1947~50년에 태어난 일본 베이버부머이며, 3년간 약 650만명이 태어났다)이다. 2000년대 중반부터 정년퇴직을 시작한 단카이 세대는 은퇴 후 살 곳으로 교외가 아닌, 도쿄와 같은 도심을 선택한다. 도심의 문화와 활기를 느끼면서 노후를 보내겠다는 것이 그들의 특징이다.

단카이 세대가 도심을 선호하는 이유는 생활 편의시설이 갖춰진 다양한 도심의 기능을 즐기기 위해서다. 세탁, 택배 등 다양한 생활지원 서비스와 각종 문화시설, 건강 유지를 위한 피트니스 센터 등 도심의 장점을 최대한 이용하겠다는 속내이다.

일본은 노년인구가 전체 금융자산의 60% 이상을 차지할 정도로 노인이 현금 등 유동자산이 많은 나라다. 전체 자산도 금융과 부동산의 자산비율이 6대 4 정도로 금융이 높다. 2대8 정도로 금융보다 부동산 자산이 더 많은 한국과 비교해 일본 노년 세대는 보다 안정적인 자산관리가 이뤄지고 있다.

일본의 저성장, 저금리, 초고령화 사회라는 키워드가 우리도 낯설지 않다. 이미 경제성장도 더디고, 저금리와 노인인구 증가가 급속도로 이뤄지는 것이 한국이다. 일본 신도시의 빈집 증가 현상과 단카이 세대의 도심 선호에서 우리 미래의 변화를 가늠해 보는 지혜가 필요하다. 

양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장 armarchi@hanmail.net